Giá tăng nhanh hơn sức mua
Có một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản Hà Nội. Trong khi bảng giá rao bán nhà đất tại nhiều quận nội thành vẫn liên tục lập những cột mốc mới, thì phía sau những con số ấy là một thực tế hoàn toàn khác: lượng giao dịch ngày càng thưa thớt, thời gian bán kéo dài và không ít chủ nhà buộc phải hạ giá hoặc chấp nhận thương lượng sâu mới tìm được khách mua.
Đặc biệt, phân khúc nhà trong ngõ có giá trị từ 15 tỷ đồng trở lên tương đương hàng trăm nghìn đến cả triệu USD đang trở thành nhóm tài sản chịu áp lực thanh khoản lớn nhất.
Chỉ trong vòng vài năm trở lại đây, giá nhà trong ngõ tại nhiều khu vực trung tâm Hà Nội như Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng hay Cầu Giấy đã tăng với tốc độ khiến ngay cả những người sống lâu năm tại đây cũng bất ngờ.
Những căn nhà nằm trong ngõ rộng vài mét, diện tích khoảng 50-70m2, từng được giao dịch ở mức 8-10 tỷ đồng vào giai đoạn trước dịch Covid-19 nay được chào bán từ 15-20 tỷ đồng. Không ít căn nhà có vị trí đẹp, gần mặt phố được đẩy giá lên 25-30 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.
Tại một số khu vực được xem là “đất vàng” của nội đô, giá trị mỗi mét vuông trong ngõ đã tiệm cận hoặc vượt mốc 300 triệu đồng. Thậm chí, theo khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, một số khu vực trung tâm hiện đã xuất hiện mức giá 300-400 triệu đồng/m2 đối với nhà trong ngõ rộng, vị trí đẹp, tiệm cận mặt phố. Đây là ngưỡng giá mà trước đây thường chỉ xuất hiện ở các tuyến phố kinh doanh đắc địa.
Điều đáng chú ý là tốc độ tăng giá bất động sản đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Theo các báo cáo thị trường, giá nhà ở Hà Nội đã tăng bình quân từ 17-20% mỗi năm kể từ năm 2020, trong khi thu nhập của người dân chỉ tăng khoảng 6%/năm. Khoảng cách giữa khả năng tích lũy và giá trị bất động sản vì thế ngày càng bị kéo giãn.
Một nghiên cứu của Savills cho thấy thu nhập bình quân của một hộ gia đình tại Hà Nội hiện vào khoảng 250 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá một căn hộ trung bình đã lên tới khoảng 4 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa một hộ gia đình phải mất tới gần 18 năm tích lũy liên tục và gần như không phát sinh chi tiêu mới có khả năng sở hữu nhà ở.
Dữ liệu từ CBRE và JLL cũng cho thấy xu hướng tăng giá mạnh chưa có dấu hiệu dừng lại. Nếu như giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội chỉ dao động quanh mức 50-60 triệu đồng/m2 cách đây vài năm thì đến cuối năm 2025 đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2, còn quý I/2026 tiếp tục tăng lên khoảng 94,4 triệu đồng/m2, tăng hơn 25% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án mới thậm chí đã chạm ngưỡng trung bình 100 triệu đồng/m2.
Những con số này phản ánh rõ thực tế rằng tốc độ tăng giá bất động sản đang bỏ xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Nếu thu nhập tăng 6% mỗi năm nhưng giá nhà tăng 17-20%, thậm chí 20-25% mỗi năm ở nhiều phân khúc, tốc độ tích lũy của người dân gần như không thể theo kịp tốc độ leo thang của thị trường. Chính điều đó khiến thị trường xuất hiện nghịch lý: giá rao bán liên tục lập đỉnh nhưng lượng người đủ khả năng mua thực sự lại ngày càng thu hẹp.
Anh Nguyễn Văn H., một môi giới nhà đất hoạt động hơn 10 năm tại khu vực Đống Đa - Ba Đình cho biết thị trường hiện nay đang xuất hiện tình trạng "giá một đằng, giao dịch một nẻo".
"Khoảng năm 2021-2023, chỉ cần có căn nhà trong ngõ rộng, diện tích 50-60m2 tại khu vực trung tâm là khách tranh nhau xem. Nhiều căn đăng bán vài tuần đã chốt. Nhưng hiện nay không hiếm trường hợp nhà rao 18-20 tỷ đồng treo cả nửa năm vẫn chưa bán được. Khách xem rất nhiều nhưng khi biết giá lại quay về cân nhắc các lựa chọn khác như chung cư cao cấp hoặc nhà liền kề ở khu đô thị mới", anh H. nói.
Theo môi giới này, thị trường không thiếu người có tiền nhưng người mua ngày càng tính toán kỹ hơn. Nếu cùng bỏ ra 20-30 tỷ đồng, họ không chỉ nhìn vào vị trí trung tâm mà còn cân nhắc chỗ đỗ xe, môi trường sống, tiện ích và khả năng tăng giá trong tương lai.
Thực tế đó cũng được phản ánh qua quyết định của nhiều gia đình trẻ đang tìm nơi an cư tại Hà Nội. Vợ chồng anh Trần Quốc Minh (35 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) cho biết từng đặt mục tiêu mua một căn nhà trong ngõ tại khu vực Cầu Giấy hoặc Đống Đa. Tuy nhiên, sau nhiều tháng tìm kiếm, gia đình anh quyết định chuyển hướng sang căn hộ cao cấp.
"Ban đầu chúng tôi nghĩ nhà trong ngõ khoảng 8-10 tỷ đồng là có thể mua được. Nhưng đi xem thực tế mới thấy nhiều căn diện tích chỉ hơn 50m2 đã được chào 15-18 tỷ đồng. Với số tiền đó, chúng tôi có thể mua căn hộ rộng hơn, có hầm gửi xe, tiện ích đầy đủ và môi trường sống tốt hơn nên cuối cùng không chọn nhà đất nữa", anh Minh chia sẻ.
Nếu như trước đây người mua chấp nhận ở trong ngõ vì giá rẻ hơn đáng kể so với nhà mặt phố, thì hiện nay khoảng cách ấy đang dần bị thu hẹp. Khi số tiền bỏ ra lên tới vài chục tỷ đồng, khách hàng bắt đầu cân nhắc nhiều lựa chọn khác thay vì chỉ nhìn vào yếu tố vị trí trung tâm.
Với số tiền từ 15-30 tỷ đồng, người mua hoàn toàn có thể sở hữu biệt thự liền kề tại các khu đô thị mới, căn hộ hạng sang hoặc những sản phẩm bất động sản có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ, chỗ đỗ xe rộng rãi và môi trường sống hiện đại hơn đáng kể.
Ở chiều ngược lại, không ít chủ nhà cũng đang cảm nhận rõ sự thay đổi của thị trường. Bà Lê Thị Hoa, chủ sở hữu một căn nhà trong ngõ tại phường Hai Bà Trưng cho biết dù nhiều môi giới định giá căn nhà của gia đình lên tới hơn 20 tỷ đồng nhưng việc tìm người mua thực sự không hề dễ dàng.
"Nghe giá thì rất vui nhưng thực tế từ đầu năm đến nay có vài khách đến xem rồi thôi. Người mua bây giờ hỏi rất kỹ, từ chỗ đỗ ô tô, quy hoạch khu vực đến khả năng cho thuê. Họ không còn xuống tiền nhanh như trước nữa", bà Hoa chia sẻ.
Theo bà Hoa, điều thị trường đang thiếu không phải là người quan tâm mà là những người sẵn sàng trả mức giá mà chủ nhà kỳ vọng.
Sự thay đổi trong nhu cầu và quan niệm về nơi ở đang khiến lợi thế truyền thống của nhà trong ngõ dần suy giảm. Khi giá trị tài sản đã bước vào ngưỡng hàng chục tỷ đồng, người mua không chỉ cân nhắc vị trí mà còn đánh giá chất lượng sống, khả năng khai thác, tính thanh khoản và triển vọng tăng giá trong tương lai.
Khi “hàng hiếm” không còn dễ bán
Nếu như giai đoạn sốt nóng 2021-2024, nhiều căn nhà chỉ cần rao bán vài tuần là có khách chốt cọc thì hiện nay, thời gian giao dịch đã kéo dài hơn đáng kể.
Theo ghi nhận từ thị trường, phân khúc dưới 7-8 tỷ đồng vẫn duy trì thanh khoản tương đối tốt nhờ phục vụ nhu cầu ở thực. Ngược lại, nhóm nhà trong ngõ có giá từ 20-50 tỷ đồng đang đối mặt với áp lực lớn nhất.
Đây là phân khúc nằm giữa hai nhóm khách hàng. Với người mua ở thực, mức giá quá cao so với khả năng tài chính. Với giới đầu tư, biên lợi nhuận kỳ vọng không còn hấp dẫn như trước trong khi dòng tiền cho thuê khá hạn chế.
Nhiều căn nhà được rao bán suốt nhiều tháng, thậm chí cả năm nhưng không phát sinh giao dịch. Nguyên nhân chủ yếu đến từ khoảng cách giữa giá rao và giá mua thực tế.
Không ít chủ nhà vẫn định giá dựa trên những thương vụ đỉnh cao của thị trường trong quá khứ, trong khi người mua lại thận trọng hơn, cân nhắc kỹ hiệu quả khai thác cũng như khả năng tăng giá trong tương lai.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng việc giá bất động sản liên tục tăng nhưng giao dịch không cải thiện là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh.
Theo ông, khi giá bán vượt quá giá trị sử dụng và khả năng chi trả của số đông người mua, thanh khoản sẽ không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Điều này lý giải vì sao nhiều tài sản từng được xem là “hàng hiếm”, đặc biệt là nhà trong ngõ khu vực nội đô, nay bắt đầu đối mặt với nguy cơ giao dịch chậm hoặc bị kẹt thanh khoản khi mức giá bị đẩy lên quá cao.
Ở góc nhìn khác, bà Phạm Thị Miền cho rằng dòng tiền trên thị trường không biến mất mà đang tái phân bổ. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, đồng thời có xu hướng dịch chuyển sang những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, tạo dòng tiền ổn định hoặc phục vụ nhu cầu ở thật.
Xu hướng này khiến những căn nhà trong ngõ được định giá quá cao ngày càng khó cạnh tranh hơn so với các loại hình bất động sản có hạ tầng đồng bộ, tiện ích hoàn chỉnh và chất lượng sống tốt hơn.
Thực tế này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Quỹ đất nội đô Hà Nội vẫn khan hiếm, nhu cầu sở hữu bất động sản trung tâm vẫn hiện hữu, nhưng người mua ngày càng khắt khe hơn.
Những căn nhà có pháp lý minh bạch, ngõ rộng, ô tô tiếp cận thuận tiện, gần các tuyến giao thông lớn hoặc có khả năng khai thác kinh doanh vẫn được săn đón. Ngược lại, những tài sản bị đẩy giá quá xa giá trị thực sẽ ngày càng khó tìm được người mua.
Nói cách khác, thị trường nhà trong ngõ Hà Nội đang chuyển từ thời kỳ “có hàng là bán được” sang thời kỳ cạnh tranh về giá trị thực. Trong bối cảnh mặt bằng giá đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua, yếu tố quyết định không còn là sự khan hiếm đơn thuần mà là khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua.
Và khi thị trường bước sang giai đoạn chọn lọc đó, không phải căn nhà triệu đô nào cũng còn giữ được sức hấp dẫn như trước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
