Thành công của TOD không nằm ở giá đất quanh nhà ga
Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam, mục tiêu cốt lõi của mô hình TOD không phải là làm gia tăng giá trị bất động sản quanh các tuyến metro mà là tạo điều kiện để nhiều nhóm dân cư có thể tiếp cận nhà ở, việc làm và các tiện ích đô thị trong cùng một hệ sinh thái phát triển bền vững.
Nhận định này càng trở nên đáng chú ý trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn đang ngày càng khó khăn. Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã thay đổi mạnh trong những năm gần đây.
Trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021-2025, tỷ trọng phân khúc này giảm xuống dưới 35%. Trong khi đó, căn hộ hạng A và hạng B chiếm hơn 95% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội.
Đến quý I/2026, thị trường Hà Nội không ghi nhận bất kỳ nguồn cung căn hộ hạng C mới nào. Tại TP.HCM, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% tổng nguồn cung sơ cấp. Cùng với đó, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009, cho thấy áp lực ngày càng lớn đối với người có nhu cầu ở thực.
Theo bà Giang, nếu quá trình phát triển TOD khiến giá đất quanh các ga metro tiếp tục leo thang nhưng không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, nhóm cư dân sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất gồm người lao động và tầng lớp trung lưu có thể bị đẩy ra khỏi những khu vực được hưởng lợi nhiều nhất từ hạ tầng.
Đây cũng là bài học mà nhiều đô thị trên thế giới đã từng trải qua khi phát triển hệ thống giao thông công cộng nhưng chưa kiểm soát được quá trình tăng giá đất và tái phân bổ dân cư.
Để TOD thực sự hỗ trợ mục tiêu an cư, chuyên gia Savills cho rằng việc phát triển đô thị cần được định hướng theo mô hình hỗn hợp, mật độ cao thay vì tách biệt các khu chức năng như trước đây. Người dân cần có khả năng sinh sống, làm việc và tiếp cận các tiện ích trong cùng một khu vực.
Trong mô hình này, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền nên được tích hợp ngay trong khu vực TOD, đặc biệt trong bán kính 300-500 mét quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5 đến 10 phút. Điều này giúp nhóm thu nhập thấp và trung bình có cơ hội tiếp cận trực tiếp hệ thống giao thông công cộng thay vì phải sinh sống tại các khu vực xa trung tâm.
Các chuyên gia quy hoạch đô thị quốc tế cũng khuyến nghị áp dụng cơ cấu nhà ở cân bằng theo tỷ lệ “1-3-6”, gồm một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Dù tỷ lệ này có thể điều chỉnh theo từng khu vực, nguyên tắc quan trọng là cơ cấu sản phẩm nhà ở cần được xác lập ngay từ khâu quy hoạch thay vì để thị trường tự điều tiết.
Cần đồng bộ quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai
Bên cạnh quy hoạch, cơ chế tài chính được xem là yếu tố quyết định khả năng hiện thực hóa các mục tiêu nhà ở trong mô hình TOD. Chuyên gia của Savills cho rằng nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có các cơ chế hỗ trợ phù hợp thì rất khó để các dự án TOD đạt hiệu quả tài chính. Do đó, Nhà nước cần xây dựng những chính sách đủ hấp dẫn để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia.
Một trong những công cụ đang được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus). Theo cơ chế này, chủ đầu tư được phép gia tăng chiều cao công trình hoặc diện tích sàn xây dựng nếu cam kết dành một phần quỹ nhà cho nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.
Đối với phần diện tích sàn tăng thêm được tạo ra từ các chính sách ưu đãi, cơ quan quản lý cũng có thể xem xét giảm nghĩa vụ tài chính cho các dự án đáp ứng tỷ lệ nhất định về nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp. Ngoài ra, trong cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất (Land Value Capture), phần giá trị đất tăng lên nhờ đầu tư hạ tầng giao thông không nhất thiết chỉ được tái đầu tư vào các công trình hạ tầng mới. Nguồn lực này hoàn toàn có thể được sử dụng để hình thành các quỹ phát triển nhà ở, hỗ trợ tiền thuê nhà hoặc triển khai các chương trình tái định cư, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Nhóm giải pháp thứ ba liên quan đến quản lý đất đai và khai thác quỹ đất công. Theo đó, khi thực hiện đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro, Nhà nước cần đưa các yêu cầu về lợi ích công cộng vào hồ sơ mời thầu như tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, hạ tầng kết nối đi bộ hoặc quỹ nhà cho thuê giá phù hợp.
Một hướng đi khác là mô hình hợp tác phát triển, trong đó Nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, khu vực tư nhân thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được hoàn trả để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.
Theo bà Giang Đỗ, Việt Nam hiện đã có những nền tảng pháp lý thuận lợi cho quá trình này. Nghị quyết 98 của TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi và đặc biệt là Nghị quyết 188 của Quốc hội về cơ chế đặc thù phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đang mở ra nhiều dư địa cho phát triển đô thị nén, khai thác hiệu quả quỹ đất quanh nhà ga và tích hợp giao thông công cộng với phát triển nhà ở.
“Thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới”, bà Giang Đỗ nhận định.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
