Lãi suất cao và tâm lý chờ quy hoạch khiến thanh khoản giảm
MBS Research cho rằng quý II/2026 là giai đoạn thị trường bất động sản tiếp tục diễn biến trầm lắng khi nhu cầu mua nhà suy yếu dưới tác động của mặt bằng lãi suất cao. Theo báo cáo, lãi suất huy động tại các ngân hàng trong quý II tăng thêm 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Theo đó, lãi suất cho vay bất động sản hiện dao động khoảng 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, làm gia tăng đáng kể áp lực chi phí tài chính đối với người mua nhà.
Để hỗ trợ thanh khoản, một số dự án mới như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh và Vin Cần Giờ đã triển khai chính sách cố định lãi suất ở mức 7-8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, MBS nhận định các chính sách này chưa đủ tạo chuyển biến rõ rệt khi nhà đầu tư vẫn lo ngại mặt bằng lãi suất có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, thị trường còn chịu ảnh hưởng bởi tâm lý chờ đợi công bố quy hoạch tổng thể 100 năm của Thủ đô Hà Nội nhằm xác định các khu vực được hưởng lợi. Điều này khiến hoạt động giao dịch chậm lại đáng kể, đồng thời giá giao dịch tại một số dự án chung cư được MBS ước tính giảm khoảng 5% so với quý trước.
Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư có xu hướng tập trung phát triển những dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất mới. MBS cho rằng mặt bằng lãi suất cao có thể kéo dài đến hết nửa cuối năm 2026, trong khi việc phát triển đồng bộ hạ tầng sẽ là động lực hỗ trợ thị trường trong dài hạn.
Hoạt động mở bán kém sôi động, doanh thu chủ yếu đến từ bàn giao dự án
Theo MBS, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II diễn ra khá trầm lắng. Nguồn cung mở bán mới chủ yếu đến từ các đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Tuy nhiên, trong bối cảnh sức mua suy yếu, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới được dự báo thấp hơn so với giai đoạn 2024-2025.
Đối với nhóm doanh nghiệp còn lại như Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh, hoạt động mở bán diễn ra chậm do nhu cầu thị trường yếu dưới áp lực lãi vay. Kết quả kinh doanh trong quý chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã triển khai trước đó như Waterpoint của Nam Long, Gem Sky World của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền.
MBS cũng nhận thấy các doanh nghiệp đang có xu hướng thận trọng hơn trong chiến lược phát triển dự án. Thay vì triển khai các khu đô thị quy mô lớn, nhiều doanh nghiệp quy mô trung bình tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ.
Trong nửa cuối năm 2026, MBS dự kiến thị trường sẽ có thêm một số dự án mở bán mới như Mizuki Park của Nam Long, The Prive của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền.
MBS dự báo kết quả kinh doanh quý II/2026 của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ bàn giao các dự án đã bán trong giai đoạn 2024-2025. Trong nhóm doanh nghiệp theo dõi, Vinhomes được dự báo đạt khoảng 8.377 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý II, tăng 11% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.
Vincom Retail được dự báo đạt 1.215 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ. Theo MBS, kết quả này phản ánh hoạt động cho thuê trung tâm thương mại vẫn duy trì ổn định khi tỷ lệ lấp đầy cao và lưu lượng khách thuê tiếp tục cải thiện.
Ở nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở, Đất Xanh được dự báo đạt 70 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm 14% so với cùng kỳ do bàn giao ít sản phẩm hơn tại dự án Gem Sky World. Đồng thời, biên lợi nhuận gộp của dự án giảm khoảng 3 điểm phần trăm vì giá bán thấp hơn, trong khi mảng môi giới giảm khoảng 10% do thanh khoản thị trường suy yếu.
Khang Điền được dự báo đạt 170 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm 15% do số lượng sản phẩm thấp tầng bàn giao tại dự án Gladia thấp hơn cùng kỳ. Trong khi đó, Nam Long có thể ghi nhận khoảng 80 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm 19% khi lượng sản phẩm bàn giao tại dự án Waterpoint giảm trong bối cảnh thị trường bất động sản còn trầm lắng.
Theo MBS Research, trong một quý hoạt động mở bán mới chưa có nhiều chuyển biến tích cực, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản vẫn chủ yếu được hỗ trợ bởi các dự án đã triển khai từ những năm trước. Điều này cho thấy diễn biến của thị trường trong ngắn hạn vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ mặt bằng lãi suất cao và sự thận trọng của người mua nhà.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
