Đề nghị rà soát lại phạm vi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất
Trong văn bản gửi UBND TP.HCM và các sở, ngành liên quan, HoREA đánh giá việc thành phố xây dựng quy định hệ số điều chỉnh giá đất nhằm triển khai các cơ chế mới của Luật Đất đai và Nghị quyết số 254/2025/QH15 là cần thiết.
Tuy nhiên, nhiều nội dung của dự thảo cần tiếp tục nghiên cứu để bảo đảm phù hợp với thực tiễn và hạn chế phát sinh thêm gánh nặng tài chính cho thị trường. Trong đó, Hiệp hội đặc biệt quan tâm là phạm vi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo HoREA, dự thảo cần sửa đổi quy định tại khoản 2 Điều 1 nhằm xác định rõ các trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh theo đúng phạm vi được quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Việc quy định rõ đối tượng áp dụng sẽ góp phần tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện, đồng thời tạo sự thống nhất giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp.
Hiệp hội cũng kiến nghị loại bỏ một số trường hợp khỏi phạm vi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất, bao gồm việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch.
Theo HoREA, các nội dung này đã có quy định riêng trong hệ thống pháp luật và không nên tiếp tục áp dụng thêm hệ số điều chỉnh tại dự thảo mới.
Ngoài ra, việc xác định đúng phạm vi áp dụng có ý nghĩa quan trọng bởi đây là căn cứ trực tiếp để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nhiều nghĩa vụ tài chính khác của các dự án đầu tư.
Kiến nghị giảm hệ số quy hoạch đối với các dự án nhà ở
Theo văn bản góp ý của HoREA còn đề xuất điều chỉnh hệ số quy hoạch (K2). Theo dự thảo, hệ số này được tính theo hệ số sử dụng đất của từng dự án và tăng dần theo mật độ khai thác xây dựng.
HoREA cho rằng việc áp dụng hệ số quá cao sẽ khiến nghĩa vụ tài chính của các dự án tăng mạnh, đặc biệt đối với các dự án nhà cao tầng tại khu vực đô thị trung tâm.
Do đó, Hiệp hội đề nghị điều chỉnh lại mức K2 theo hướng hợp lý hơn, đồng thời kiến nghị quy định riêng đối với các dự án bất động sản cao cấp, hạng sang và siêu sang với hệ số dao động từ 1,50 đến 1,70 lần thay vì áp dụng chung cho mọi loại hình dự án.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị giảm hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3) từ mức 1,00 xuống còn 0,40 lần đối với phần lớn dự án.
Đối với các dự án bất động sản cao cấp, Hiệp hội đề xuất áp dụng hệ số K3 trong khoảng 0,50-0,70 lần nhằm phản ánh đúng giá trị thương mại của từng loại hình phát triển bất động sản.
Theo HoREA, việc điều chỉnh các hệ số này không nhằm giảm nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp một cách đơn thuần mà hướng tới xây dựng cơ chế tính tiền sử dụng đất hợp lý hơn, tránh tạo thêm áp lực lên giá thành sản phẩm.
Hiệp hội cho rằng chi phí đất hiện là một trong những cấu phần lớn nhất trong giá thành bất động sản. Nếu hệ số điều chỉnh được thiết kế ở mức quá cao, chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ tiếp tục tăng, từ đó làm giảm khả năng phát triển dự án mới và ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà ở trên thị trường.
Ngoài việc góp ý các hệ số điều chỉnh, HoREA cũng đề nghị TP.HCM tiếp tục hoàn thiện hệ thống dữ liệu phục vụ công tác định giá đất trong trường hợp Quốc hội thông qua Đề án Luật đô thị đặc biệt dành cho TP.HCM.
Theo Hiệp hội, thành phố cần bổ sung đầy đủ bảng giá đất đối với những tuyến đường chưa được cập nhật, xác định cụ thể tỷ lệ phần trăm theo từng vị trí đất và hoàn thiện toàn bộ các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
HoREA cho rằng, khi cơ sở dữ liệu giá đất được xây dựng đầy đủ, minh bạch và cập nhật thường xuyên, việc áp dụng hệ số điều chỉnh sẽ sát thực tế hơn, đồng thời hạn chế các tranh chấp hoặc cách hiểu khác nhau trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính.
Theo Hiệp hội, đây cũng là điều kiện quan trọng để triển khai hiệu quả các quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15, góp phần tháo gỡ những vướng mắc tồn tại nhiều năm trong công tác xác định giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
