Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung nhà ở giá phù hợp còn thiếu
Mới đây, HoREA đã có văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, HoREA cho biết thị trường bất động sản hiện nay đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá rẻ.
Theo Hiệp hội, “nhà giá rẻ” trên thị trường thực tế bao gồm hai nhóm chính là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người dân đô thị.
Nhà ở thương mại giá phù hợp được hiểu là loại nhà ở đáp ứng nhu cầu của những người có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị như: Công nhân, người lao động, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người nhập cư, người trẻ dưới 45 tuổi hoặc người mua nhà lần đầu. Đây là nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng lại gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các sản phẩm trên thị trường.
HoREA cho biết, hiện nay nhà ở xã hội có giá thấp nhất trong các phân khúc do được hưởng nhiều ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế, hỗ trợ lãi suất và đầu tư hạ tầng kết nối. Tuy nhiên, nguồn cung loại nhà ở này vẫn còn rất hạn chế.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2021-2025, cả nước chỉ hoàn thành 196 dự án nhà ở xã hội với khoảng 170.129 căn hộ, mới đạt khoảng 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Sau khi có chỉ đạo từ Trung ương và sự vào cuộc của nhiều bộ, ngành, tiến độ phát triển nhà ở xã hội đã được cải thiện đáng kể. Riêng trong năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 102.000 căn, chiếm hơn 60% tổng số nhà ở xã hội của cả giai đoạn trước đó. Tính đến nay, cả nước đã có 737 dự án nhà ở xã hội hoàn thành hoặc đang triển khai với quy mô khoảng 701.247 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu đặt ra đến năm 2030.
Dù vậy, theo HoREA, ngay cả khi đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội thì vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu của hàng chục triệu người dân tại các đô thị.
Một thực tế khác là nhiều người thu nhập trung bình không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại trên thị trường. Theo quy định hiện hành, nhóm cá nhân có thu nhập khoảng 21-35 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có thu nhập khoảng 41-55 triệu đồng/tháng thường không nằm trong đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, với mức giá nhà hiện nay, họ cũng khó có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại. Chính vì vậy, việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là giải pháp cần thiết để lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.
HoREA dẫn chứng tại TP.HCM, thời điểm năm 2020 chỉ có 163 căn hộ thuộc phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung nhà ở trên thị trường. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, gần như không còn sản phẩm thuộc phân khúc này, trong khi nhà ở trung cấp và cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung, thậm chí phân khúc cao cấp chiếm trên 70%.
Sự thiếu hụt nguồn cung khiến thị trường rơi vào tình trạng “lệch pha” khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại nằm ở phân khúc giá vừa túi tiền.
Đề xuất cơ chế để thúc đẩy phát triển nhà ở giá phù hợp
Trước thực trạng trên, HoREA cho rằng việc Chính phủ xây dựng Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là rất cần thiết. Theo Hiệp hội, đây sẽ là cơ sở để hình thành cơ chế hỗ trợ phù hợp cho cả doanh nghiệp phát triển dự án và người dân có nhu cầu mua nhà.
Hiệp hội đề xuất giữ nguyên tên gọi “nhà ở thương mại giá phù hợp” trong dự thảo nghị quyết nhằm thống nhất với cách gọi đang được sử dụng trong nhiều năm qua trên thị trường bất động sản.
HoREA cho rằng, Nhà nước không nên áp dụng chính sách bao cấp hoặc ưu đãi trực tiếp cho loại hình nhà ở này. Thay vào đó, cần xây dựng các cơ chế và chính sách đặc thù để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp, đồng thời hỗ trợ người dân tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất hợp lý.
Theo đề xuất của HoREA, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp nên được vay vốn tín dụng thương mại trung hạn với lãi suất hợp lý và thời gian vay dài hơn so với các dự án nhà ở thương mại thông thường.
Đối với người mua nhà, Hiệp hội kiến nghị cho phép vay vốn dài hạn với lãi suất khoảng 6-7%/năm trong thời hạn 10-12 năm để tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận nhà ở.
Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất cho phép sử dụng nguồn vốn từ gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng do các ngân hàng thương mại đóng góp để hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
Bên cạnh đó, HoREA còn đề xuất giao quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định trần giá bán và giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp tùy theo điều kiện thực tế của từng địa phương.
Theo HoREA, trong bối cảnh thị trường hiện nay, các dự án căn hộ thuộc phân khúc này thường có diện tích khoảng 50-70 m² với giá bán khoảng 30-70 triệu đồng/m², tương đương 2-5 tỷ đồng mỗi căn.
Hiệp hội cũng đề xuất quy định rõ đối tượng được mua nhà ở thương mại giá phù hợp, chủ yếu là cá nhân chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân thấp, đồng thời mỗi người chỉ được mua một căn để tránh tình trạng đầu cơ.
Bên cạnh đó, người mua nhà không được phép bán lại trong vòng 5 năm kể từ khi nhận bàn giao nhà, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và đảm bảo đúng mục tiêu hỗ trợ người có nhu cầu ở thực.
Theo HoREA, việc xây dựng và triển khai cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở cho hàng triệu người dân đô thị mà còn góp phần cân bằng lại cơ cấu nguồn cung của thị trường bất động sản.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
