Theo Hiệp hội, cần tiếp tục duy trì cơ chế sở hữu lâu dài gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định, đồng thời chỉ áp dụng sở hữu có thời hạn trong các trường hợp được các bên thỏa thuận hoặc đối với đất ở có thời hạn.
Lo ngại quy định mới làm gia tăng tâm lý bất an trên thị trường
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan, đề xuất điều chỉnh một số nội dung của dự thảo Luật Nhà ở nhằm không quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt theo thời hạn sử dụng (tuổi thọ) của công trình.
Theo HoREA, nếu quy định quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ, chính sách này có thể tạo tâm lý thiếu ổn định đối với người mua nhà, đồng thời ảnh hưởng đến sự đồng bộ của hệ thống pháp luật và diễn biến của thị trường bất động sản.
Hiệp hội cho rằng Luật Nhà ở năm 2023 hiện đã phân biệt rõ hai hình thức sở hữu nhà ở gồm sở hữu không xác định thời hạn và sở hữu có thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy, không cần chuyển toàn bộ loại hình căn hộ chung cư sang cơ chế sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình.
HoREA dẫn lại ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại quá trình xây dựng Luật Nhà ở năm 2023. Khi đó, cơ quan này không đồng tình với phương án quy định thời hạn sở hữu chung cư vì cho rằng có thể tác động đến quyền sở hữu tài sản của người dân. Thay vào đó, việc quản lý chung cư cũ nên tập trung vào cơ chế kiểm định, di dời, phá dỡ và cải tạo khi công trình không còn bảo đảm an toàn.
Theo HoREA, quan điểm này vẫn còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay và cần được kế thừa khi sửa đổi Luật Nhà ở.
Đề xuất duy trì song song hai hình thức sở hữu nhà ở
Trong văn bản góp ý, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 28 của dự thảo Luật Nhà ở theo hướng không quy định quyền sở hữu nhà chung cư đương nhiên chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Thay vào đó, Hiệp hội đề xuất tiếp tục duy trì hai cơ chế sở hữu. Thứ nhất là quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai.
Thứ hai là quyền sở hữu nhà ở có thời hạn đối với các trường hợp mua bán theo thỏa thuận giữa các bên hoặc các dự án được triển khai trên đất ở có thời hạn theo quy định của pháp luật.
HoREA đồng thời kiến nghị bổ sung trở lại các quy định của Luật Nhà ở năm 2023 liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn, trình tự xử lý khi hết thời hạn sở hữu cũng như cơ chế cấp và thu hồi giấy chứng nhận trong các trường hợp này. Theo Hiệp hội, đây là những quy định đã được xây dựng tương đối đầy đủ, phù hợp với thực tiễn và không cần loại bỏ khi sửa đổi luật.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất thay cách diễn đạt "chấm dứt quyền sở hữu" bằng quy định "Giấy chứng nhận không còn giá trị pháp lý khi nhà chung cư bị phá dỡ". Theo Hiệp hội, cách thể hiện này vừa bảo đảm tính thống nhất với Luật Nhà ở năm 2023, vừa tránh cách hiểu rằng người dân bị tước bỏ quyền tài sản một cách hành chính.
Theo HoREA, việc sửa đổi Luật Nhà ở cần cân bằng giữa yêu cầu bảo đảm an toàn công trình với việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Các quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong Luật Nhà ở hiện hành đã từng bước hoàn thiện, đủ cơ sở để xử lý các công trình xuống cấp mà không nhất thiết phải áp dụng cơ chế sở hữu có thời hạn đối với toàn bộ căn hộ chung cư.
Hiệp hội cũng cho rằng, trong trường hợp Nhà nước muốn đa dạng hóa chính sách nhà ở, hoàn toàn có thể phát triển loại hình nhà ở gắn với đất ở có thời hạn hoặc nhà ở được mua bán theo thời hạn thỏa thuận. Điều này sẽ giúp thị trường có thêm sản phẩm với mức giá phù hợp hơn, đồng thời vẫn duy trì quyền lựa chọn của người dân giữa hình thức sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn.
Theo HoREA, việc giữ ổn định nguyên tắc sở hữu chung cư gắn với quyền sử dụng đất ở lâu dài sẽ góp phần củng cố niềm tin của người mua nhà, hạn chế những tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường và bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Nhà ở với hệ thống pháp luật đất đai trong quá trình sửa đổi các quy định liên quan.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
