Thị trường khởi sắc nhờ nguồn cung mới, nhưng giao dịch tăng chậm
Bức tranh bất động sản sáu tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau giai đoạn kéo dài khó khăn bởi các vướng mắc pháp lý. Hàng loạt dự án được tháo gỡ thủ tục, tái khởi động và đưa sản phẩm ra thị trường, góp phần cải thiện đáng kể nguồn cung.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, toàn thị trường đã đón khoảng 98.000 sản phẩm mới trong nửa đầu năm, trong đó hơn 70.000 sản phẩm được mở bán lần đầu, tăng trên 50% so với cùng kỳ năm trước.
Khối lượng hàng hóa này tương ứng với tổng vốn đầu tư gần 500.000 tỷ đồng được các doanh nghiệp đưa vào thị trường, phản ánh niềm tin của chủ đầu tư đang dần được phục hồi khi môi trường pháp lý có nhiều chuyển biến tích cực.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng mạnh không đồng nghĩa với thanh khoản cải thiện tương ứng. Trong sáu tháng đầu năm, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 40.000 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 50%, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm 2025, khi nhiều dự án đạt tỷ lệ bán từ 80-90% ngay trong đợt mở bán đầu tiên.
Theo các chuyên gia kinh tế, diễn biến này không phản ánh sự suy giảm nhu cầu nhà ở mà cho thấy người mua đang thay đổi hành vi. Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn, khách hàng không còn vội vàng xuống tiền mà dành thời gian đánh giá kỹ pháp lý, vị trí, chất lượng xây dựng, tiến độ dự án cũng như khả năng gia tăng giá trị trước khi quyết định.
Điều này cũng tạo ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ giữa các dự án. Những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, tiến độ triển khai tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì sức hút, trong khi các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.
Áp lực tín dụng tiếp tục chi phối thị trường
Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc rất lớn vào tín dụng ngân hàng. Khi mặt bằng lãi suất tăng từ cuối năm 2025 và duy trì ở mức cao trong những tháng đầu năm 2026, chi phí sử dụng vốn của cả doanh nghiệp và người mua nhà đều gia tăng.
Đối với các chủ đầu tư, chi phí tài chính cao làm giảm hiệu quả đầu tư, kéo dài thời gian thu hồi vốn và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Trong khi đó, người mua nhà cũng phải cân nhắc kỹ hơn trước áp lực trả nợ lớn hơn, khiến quyết định mua để ở hoặc đầu tư trở nên thận trọng.
Theo ông Đính, nếu thị trường vẫn chỉ dựa chủ yếu vào vốn vay ngân hàng thì mỗi lần chính sách tiền tệ thay đổi sẽ tiếp tục tạo ra những tác động mạnh đến hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản.
Thực tế cho thấy, các kênh huy động vốn trung và dài hạn tại Việt Nam vẫn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của thị trường. Dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp từng ghi nhận giai đoạn tăng trưởng mạnh, quy mô phát hành cao nhất mới chỉ vượt 200.000 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu vốn lên tới hàng triệu tỷ đồng mỗi năm của lĩnh vực bất động sản.
Trong khi đó, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản (REIT) và các mô hình huy động vốn chuyên biệt vẫn hoạt động ở quy mô khiêm tốn, chưa đủ sức chia sẻ gánh nặng với hệ thống
Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến ngày 29/6/2026, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đã vượt 20,03 triệu tỷ đồng, tăng 7,73% so với cuối năm 2025. Riêng tín dụng bất động sản đến cuối tháng 5 chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ toàn hệ thống, cho thấy lĩnh vực này vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng.
Công ty Chứng khoán MB (MBS) cũng cho rằng, bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt từ quý I/2026 khi lượng giao dịch giảm, hàng tồn kho tăng và tốc độ hấp thụ chậm hơn.
Trong khi đó, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao do nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân gặp nhiều khó khăn, đồng thời làm gia tăng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất cao và nhiều địa phương đang điều chỉnh quy hoạch.
Triển vọng của thị trường trong giai đoạn tới sẽ không chỉ phụ thuộc vào việc tháo gỡ pháp lý hay gia tăng nguồn cung, mà còn cần một hệ sinh thái tài chính bất động sản phát triển cân bằng hơn.
Việc mở rộng các kênh huy động vốn trung và dài hạn như quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, thị trường trái phiếu minh bạch và các công cụ tài chính chuyên biệt sẽ giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời tạo điều kiện để người mua nhà tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
