Trong văn bản góp ý gửi Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 257/2025/NĐ-CP, HoREA đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế thanh toán quỹ đất đối với các dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Theo HoREA, một trong những vấn đề cốt lõi hiện nay là quy định về thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư còn chưa phù hợp với thực tiễn triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn.
Lo ngại giá đất tăng làm giảm hiệu quả đầu tư dự án BT
Theo quy định hiện hành, giá trị quỹ đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư BT được xác định tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
HoREA cho rằng cách tiếp cận này có thể dẫn tới nhiều bất cập bởi trong thực tế, quỹ đất thanh toán thường chỉ được giao sau khi hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong khoảng thời gian đó, giá đất có xu hướng gia tăng theo diễn biến thị trường.
Điều này khiến giá trị quỹ đất thanh toán tăng lên so với thời điểm ký kết hợp đồng BT, dẫn đến việc nhà đầu tư phải nhận diện tích đất nhỏ hơn dự kiến hoặc phải nộp thêm nghĩa vụ tài chính nếu giá trị quỹ đất vượt quá giá trị công trình BT. Theo Hiệp hội, tình trạng này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, kế hoạch tài chính cũng như khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp.
Đặc biệt đối với các dự án BT quy mô lớn, thời gian triển khai kéo dài nhiều năm, mức độ biến động của giá đất càng lớn, làm gia tăng rủi ro cho nhà đầu tư.
Để khắc phục bất cập trên, HoREA đề xuất bổ sung thêm hai thời điểm được phép xác định giá trị quỹ đất thanh toán.
Cụ thể, ngoài thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất như hiện nay, Hiệp hội kiến nghị cho phép xác định giá trị quỹ đất tại thời điểm ký kết hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành, bàn giao công trình BT theo hợp đồng.
Theo HoREA, việc mở rộng các mốc thời gian này sẽ tạo điều kiện để các địa phương linh hoạt lựa chọn phương án phù hợp với từng dự án cụ thể. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để xử lý các dự án BT chuyển tiếp đã triển khai trước đây nhưng đang gặp vướng mắc trong khâu thanh toán quỹ đất.
Hiệp hội cho rằng phương án xác định giá trị quỹ đất tại thời điểm ký hợp đồng BT giúp đảm bảo nguyên tắc ngang giá giữa giá trị công trình và giá trị quỹ đất thanh toán, hạn chế rủi ro phát sinh do biến động giá đất trong quá trình triển khai dự án.
Ngoài ra, phương án xác định tại thời điểm hoàn thành công trình được đánh giá là có lợi hơn cho Nhà nước trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời vẫn bảo đảm tính công bằng cho nhà đầu tư.
Theo HoREA đề xuất, giá trị quỹ đất thanh toán sau khi được xác định cần được ghi nhận trong hợp đồng BT và giữ ổn định trong suốt thời gian thực hiện dự án.
Theo Hiệp hội, việc cố định giá trị quỹ đất sẽ giúp nhà đầu tư chủ động xây dựng phương án tài chính, hạn chế các tranh chấp phát sinh liên quan đến việc điều chỉnh giá đất trong quá trình triển khai.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị việc xác định giá trị quỹ đất cần căn cứ không chỉ vào quy định của pháp luật đất đai mà còn dựa trên các hồ sơ quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt như quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng hoặc phương án kiến trúc quy hoạch.
Theo Hiệp hội, đây là những yếu tố quan trọng phản ánh giá trị thực tế của khu đất, đồng thời tạo cơ sở minh bạch cho việc tính toán nghĩa vụ tài chính.
Cần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư
HoREA cũng chỉ ra một nghịch lý trong cơ chế hiện hành. Trong khi giá trị công trình BT được xác định ngay từ thời điểm ký hợp đồng và không được điều chỉnh tăng trong suốt thời gian thực hiện, thì giá trị quỹ đất thanh toán lại được xác định tại thời điểm giao đất, vốn thường diễn ra sau nhiều năm triển khai dự án.
Theo Hiệp hội, cách thức này khiến nhà đầu tư phải đối mặt với "rủi ro kép". Một mặt, doanh nghiệp phải tự gánh chịu các chi phí phát sinh do lạm phát, biến động giá vật liệu xây dựng, nhân công và nhiên liệu trong quá trình thi công. Mặt khác, khi nhận quỹ đất thanh toán, doanh nghiệp còn phải đối mặt với giá đất tăng cao hơn đáng kể so với thời điểm ký hợp đồng.
HoREA nhận định điều này làm phát sinh sự mất cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư trong quan hệ đối tác công - tư, ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của mô hình BT đối với khu vực tư nhân.
Ngoài các kiến nghị về thời điểm xác định giá trị quỹ đất, HoREA còn đề xuất bổ sung quy định liên quan đến việc hạch toán ghi thu, ghi chi ngân sách nhà nước đối với quỹ đất thanh toán, nhằm bảo đảm tính đồng bộ với cơ chế giao đất sớm cho nhà đầu tư khi có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài khoản phong tỏa phục vụ thi công công trình BT.
Theo Hiệp hội, việc sửa đổi các quy định hiện hành theo hướng linh hoạt và phù hợp thực tiễn không chỉ giúp tháo gỡ các vướng mắc tồn tại nhiều năm đối với các dự án BT mà còn tạo môi trường đầu tư hấp dẫn hơn cho khu vực tư nhân tham gia phát triển hạ tầng.
Trong bối cảnh nhu cầu đầu tư kết cấu hạ tầng ngày càng lớn, việc hoàn thiện cơ chế BT được kỳ vọng sẽ mở rộng khả năng huy động nguồn lực xã hội, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
