Nhu cầu thị trường nghiêng mạnh về căn hộ vừa và nhỏ
Theo HoREA, Quyết định 32/2025/QĐ-UBND có hiệu lực từ đầu năm 2026 là cơ sở quan trọng để xác định quy mô dân số và phát triển dự án chung cư trong các giai đoạn từ quy hoạch đến cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, quy định hiện hành mới chỉ đưa ra một phương pháp tính dân số duy nhất, dẫn đến hệ quả là cơ cấu căn hộ trong dự án bị “nghiêng” về loại diện tích lớn.
Việc áp dụng cứng nhắc phương pháp này khiến nhiều dự án buộc phải gia tăng tỷ lệ căn hộ lớn, sản phẩm vốn chỉ phù hợp với nhóm khách hàng thu nhập cao. Trong khi đó, phân khúc căn hộ vừa và nhỏ đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân lại bị hạn chế phát triển, gây ra sự mất cân đối cung - cầu ngay từ khâu thiết kế dự án.
Thực tế khảo sát thị trường cho thấy, khoảng 60-70% người mua hiện nay có nhu cầu căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m² với mức giá từ 2-7 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khoảng 20-25% khách hàng là người trẻ hoặc thu nhập thấp có nhu cầu căn hộ nhỏ khoảng 50 m². Ngược lại, phân khúc căn hộ lớn chỉ chiếm tỷ lệ rất thấp, khoảng 5-10% nhu cầu.
Điều này phản ánh rõ xu hướng thay đổi trong cấu trúc hộ gia đình đô thị: Quy mô hộ giảm xuống, phổ biến là các gia đình từ 1-3 người. Xu hướng sống độc lập của người trẻ, kết hôn muộn hoặc không sinh nhiều con cũng góp phần làm giảm nhu cầu về những căn hộ diện tích lớn.
Tuy nhiên, nếu tiếp tục duy trì phương pháp tính dân số như hiện nay, nguồn cung căn hộ sẽ không theo kịp nhu cầu thực, dẫn đến tình trạng người dân phải mua nhà vượt quá khả năng tài chính hoặc không thể tiếp cận nhà ở phù hợp.
HoREA cảnh báo, việc phát triển lệch về căn hộ lớn có thể dẫn đến hệ quả tương tự giai đoạn 2011-2013, khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng tồn kho lớn với hàng chục nghìn căn hộ không tiêu thụ được.
Khi đó, sự mất cân đối cơ cấu sản phẩm đã khiến thị trường đóng băng, nợ xấu gia tăng và buộc Chính phủ phải triển khai các gói hỗ trợ lớn để “giải cứu” thị trường. Bài học này cho thấy việc kiểm soát cơ cấu căn hộ ngay từ đầu là yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Đề xuất bổ sung phương pháp tính linh hoạt hơn
Trước thực tế trên, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp xác định dân số trong chung cư, cho phép linh hoạt hơn trong thiết kế cơ cấu căn hộ. Theo đó, việc tính toán dân số có thể dựa trên diện tích căn hộ, số phòng hoặc chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người.
Cách tiếp cận này giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong việc phát triển đa dạng loại hình căn hộ, đặc biệt là căn hộ diện tích vừa và nhỏ. Đồng thời, vẫn đảm bảo tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và định hướng phát triển nhà ở quốc gia.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh chi tiết cách tính dân số đối với từng loại căn hộ, bao gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và căn hộ tái định cư, nhằm phản ánh sát thực tế sử dụng và đặc điểm từng nhóm đối tượng.
Theo đánh giá của HoREA, việc bổ sung phương pháp tính dân số linh hoạt không chỉ giúp thị trường bất động sản vận hành hiệu quả hơn mà còn mang lại nhiều lợi ích dài hạn.
Thứ nhất, góp phần tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, giúp người thu nhập trung bình và thấp dễ tiếp cận nhà ở.
Thứ hai, giảm rủi ro tồn kho và nợ xấu cho doanh nghiệp, qua đó nâng cao hiệu quả đầu tư và đóng góp ngân sách.
Thứ ba, hạn chế tình trạng tăng giá bất động sản do khan hiếm nguồn cung phù hợp, góp phần ổn định thị trường.
Cuối cùng, tạo nền tảng cho phát triển đô thị bền vững, phù hợp với xu hướng dân số và mô hình gia đình hiện đại.
HoREA nhấn mạnh, việc sửa đổi quy định hiện hành là cần thiết và cấp bách nhằm tránh những hệ quả tiêu cực có thể phát sinh trong thời gian tới. Nếu được điều chỉnh kịp thời, chính sách này không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn góp phần đảm bảo an sinh nhà ở cho người dân, mục tiêu cốt lõi trong chiến lược phát triển đô thị của TP.HCM.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
