Doanh nghiệp khó tự thỏa thuận được giá đền bù
Mới đây, tại Hội thảo Góp ý dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức ngày 8/3, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho rằng, dự thảo Luật đất đai lần này là sản phẩm không chỉ của cơ quan trình mà cả của Quốc hội, Chính phủ, tập hợp được trí tuệ của hệ thống chính trị, đặc biệt của các doanh nghiệp. Do đó cần được nâng niu, trân trọng, gọt dũa và hoàn thiện.
Về phương pháp định giá đất đai, Phó Thủ tướng cho rằng nếu định giá đất không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí. Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu thật, rõ ràng về giá đất đai, kinh doanh đất đai.
"Nếu không đưa ra phương pháp phản ánh giá trị, quy luật một cách bình thường của thị trường thì không bao giờ chúng ta có được giá đúng. Chúng ta phải thừa nhận rằng giá thị trường chỉ thể hiện khi bán khi mua, kể cả khi "sốt" đất hay không, nhưng thực tế quản lý đất đai chúng ta không thể dựa vào giá này được", Phó Thủ tướng chia sẻ.
Do đó, chính sách đất đai phải đảm bảo tính ổn định và có sự điều tiết của nhà nước để giá đất đai không lên quá cao làm ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư. Và phương pháp này hoàn toàn dựa trên sự tính toán, thống kê để làm.
Như vậy, cách thức được đề xuất là bỏ đi khung giá và quay lại bảng giá, cố gắng để bảng giá gần như phản ánh được quy luật trong điều kiện thị trường bình thường. Nếu thị trường biến động, lúc đó sẽ tìm cách xác định những biến động đó và cập nhật lại bảng giá. Có bảng giá đất, chính sách sẽ xoay quanh bảng giá đó để tạo sự công bằng trong thu hồi đất đai, đền bù cũng như việc thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đai.
Bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch. Đồng thời, điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, doanh nghiệp cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.
Một vấn đề khác cũng đang được thảo luận nhiều đó là thu hồi đất đai. Hiện nay, có hai hình thức thu hồi đất đai, bao gồm: doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân sau đó Nhà nước thực hiện thu hồi hoặc Nhà nước thực hiện thu hồi và giao đất sạch cho doanh nghiệp.
Phó Thủ tướng cho biết, dự thảo luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm như: Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, thay đổi diện mạo, bảo vệ môi trường… Liệu phạm vi, đối tượng mở rộng như vậy được chưa, điều này cần được góp ý từ doanh nghiệp, người dân.
Nói về nghịch lý "2 chính sách và 2 giá" hiện nay, Phó Thủ tướng cho rằng nếu tự thỏa thuận thì quỹ đất doanh nghiệp thu rất nhỏ nhưng lợi nhuận cao nên giá đưa ra rất cao. Khi đó sẽ có sự so sánh giữa doanh nghiệp và Nhà nước. Những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn do phải bảo đảm công bằng, hài hòa các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, các vấn đề xã hội. Đây là câu chuyện đòi hỏi các doanh nghiệp phải nhìn nhận lại.
Bởi theo Phó Thủ tướng, trên thực tế chưa có dự án nào quy mô lớn mà doanh nghiệp tự thỏa thuận được giá đền bù thu hồi đất, chỉ thỏa thuận được khoảng 70%, còn lại 30% "chịu". Đây cũng chính là lý do đất đai không đưa vào sử dụng được do không thu hồi, không giải phóng mặt bằng được. Như vậy, hiệu quả sử dụng đất bị ảnh hưởng rất lớn. Cũng chưa có dự án nào nhà nước không phải tham gia với tư cách cơ quan quản lý. "Đây là điểm yếu mong muốn các doanh nghiệp, chuyên gia góp ý cho dự thảo", Phó Thủ tướng nói.
Khẳng định Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, Phó Thủ tướng cho biết Nhà nước phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch thì những doanh nghiệp phát triển dự án và những người dân bị thu hồi đất đều thụ hưởng được kết quả. Nên dự thảo cố gắng lượng hóa để người dân sau khi thu hồi đất đai thì đền bù thế nào cho công bằng. Cụ thể, có tiêu chí cụ thể về hạ tầng, chỗ ở thế nào là hơn, thu nhập thế nào là hơn…
Dự thảo Luật chưa phân định rõ các loại đất bị thu hồi và bồi thường
Tại Hội nghị, góp ý vào dự thảo Luật, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn cầu cho rằng, dự thảo chưa phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường trong các điều khoản của Chương 7, đây cũng là vấn đề bức xúc và được nhiều người dân quan tâm. Do đó, đề nghị Điều 170 cần xác định rõ đền bù hoa màu cụ thể là bao nhiêu. Khung giá đền bù do chính quyền địa phương cấp huyện phê duyệt. Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, cần để người dân hiểu trong Luật là đền bù hoa màu và Nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thuận lợi.
Đồng thời đề nghị cần làm rõ điều kiện chuyển tiếp (Điều 2234c), tức là làm rõ những dự án nào đã có phương án đền bù giải phóng mặt bằng và đã có thống nhất do UBND tỉnh quyết định thì cần được thực hiện nghiêm chỉnh.
Đối với đất ở và đất thương mại dịch vụ khi thu hồi, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị cần thống nhất đền bù thỏa đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định, đảm bảo cho đời sống của người dân không bị thua thiệt nhưng cần làm rõ: giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương pháp tự thỏa thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư. Theo kinh nghiệm về bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, doanh nghiệp không thể tự thỏa thuận với người dân về giải phóng mặt bằng, vì vậy đề nghị Ban san soạn thảo cân nhắc, xem xét vấn đề này.
Có ý kiến đề nghị cần tăng cường kiểm soát, quản lý đối với đất giáo dục. Đồng thời nên giảm bớt các thủ tục hành chính cho việc tiếp cận đất, xây dựng trường học, xây dựng chính sách ưu đãi đối với đất giáo dục.
Về vấn đề tài chính đất đai, TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, vấn đề tài chính đất đai đã có nhiều điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như: Bỏ khung giá đất, hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất… Tuy nhiên, ông Cấn Văn Lực cho rằng, vẫn còn nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo tính thống nhất, khoa học. Đồng thời khẳng định, đây là nội dung quan trọng nhất, liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Vì vậy, TS. Cấn Văn Lực đề nghị dự thảo Luật cần bổ sung định nghĩa liên quan đến giá đất, ví dụ như định nghĩa giá đất phổ biến trên thị trường, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể… cần định nghĩa rõ ràng hơn trong dự thảo vì hiện dự thảo Luật chưa nêu.
Về nguồn thu từ đất, dùng nguồn thu đó để tái định cư, phương pháp định giá đất, giao chính phủ quy định cụ thể. TS. Cấn Văn Lực đề nghị nên nghiên cứu để Chính phủ quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, dự thảo Luật nên giới hạn số lượng, phương pháp về định giá đất. Cho rằng dự thảo hiện có 5 phương pháp định giá đất là nhiều và khó chọn, TS. Cấn Văn Lực đề nghị tham khảo kinh nghiệm quốc tế và có thể áp dụng 3 phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp; hệ số điều chỉnh; phương pháp định lượng hồi quy Hedonic).
Nguồn: thuongtruong.com.vn
