Vấn đề vốn để phát triển nhà ở xã hội
Thời gian gần đây, những nguyên nhân và tìm giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được Chính phủ, các Bộ, ban ngành và đông đảo doanh nghiệp cũng như dư luận đặc biệt quan tâm. Nhiều nguyên nhân đã được đưa ra, trong đó có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, gặp nhiều khó khăn một phần từ nguồn lệc pha cung cầu. Thị trường dư thừa nguồn cung bất động sản trung, cao cấp, trong khi bất động sản giá rẻ, phù hợp với nhu cầu sở hữu nhà ở của đông đảo người dân thì vô cùng khan hiếm, gần như không có. Từ đó, nhiều người dân kỳ vọng, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này khi được Quốc hội thông qua sẽ giải quyết được vấn đề này.
Phân tích về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, GS.TS Đặng Hùng Võ - Chủ tịch Hội Trắc địa-Bản đồ-Viễn thám Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu quan điểm: Trong dự án Luật không đưa vào 2 chính sách gồm: chính sách dự án nhà ở thương mại dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và chính sách cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại.
"Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này chỉ nói chung được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc ngân hàng được Nhà nước chỉ định, có những chỗ chỉ nói chung là được vay vốn ưu đãi. Như vậy, vấn đề vốn để phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa có giải pháp khả thi." GS.TS Đặng Hùng Võ chia sẻ.
Theo Chủ tịch Hội Trắc địa-Bản đồ-Viễn thám Việt Nam, vốn ngân sách cho đầu tư công ở ta rất hạn chế, cũng khó có thể trông chờ vào gói tín dụng ưu đãi tiếp theo của Chính phủ. Dự án Luật lần này có đưa ra thêm quy định tạo kinh phí 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có trách nhiệm thu để bổ sung vào một khoản mục riêng trong Quỹ đầu tư phát triển của địa phương nhằm để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án; bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn. Hiện nay, quá nhiều khoản trông vào tiền thu từ đất (kể cả dự án Luật Đất đai sửa đổi), cần xem có đồng bộ với Luật Ngân sách không và ý kiến của Bộ Tài chính thu chi ngân sách nhà nước ra sao.
Chính sách lấy đất của các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội được thay thế bằng chính sách cho các dự án nhà ở xã hội được sử dụng 20% quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại. Việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vẫn dựa hoàn toàn vào quy hoạch và quyết định của UBND cấp tỉnh. Như vậy, vẫn không có gì thay đổi so với trước đây.
"Câu chuyện lúc này xoay quanh câu hỏi là tại sao quy hoạch đã có đất cho nhà ở xã hội nhưng lại không được thực hiện. Đây cũng là nhược điểm của cơ chế giao đất không thu tiền, lợi ích đang gây khó khăn cho triển khai do phải quản lý chặt chẽ, tránh lợi dụng quỹ đất được giao không thu tiền để sinh lợi không đúng mục tiêu." GS.TS Đặng Hùng Võ băn khoăn.
Giải pháp nào phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ?
Ngay sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc ngày 17/2 do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì kết thúc, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Theo đó, mục tiêu sớm hoàn thành các dự án, tạo nguồn cung và gỡ khó về vốn tín dụng, trái phiếu nhằm khơi thông dòng vốn, tạo tính thanh khoản cho chị trường. Điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với việc phấn đấu đến năm 2030 có 1 triệu nhà ở.
Để thực hiện mực tiêu này, một số chính sách mới được đưa vào dự thảo gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất, chủ đầu tư được chuyển nhượng nhà ở xã hội gắn với chuyển quyền sử dụng đất; địa phương chịu trách nhiệm bố trí và đảm bảo quỹ đất.
Việc chọn chủ đầu tư sẽ thông qua đấu thầu hoặc hoặc chấp nhận chủ trương đầu tư nếu có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch. Chính quyền địa phương, Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia đầu tư tại khu công nghiệp.
Đồng thời, chủ đầu tư cũng được sử dụng diện tích sàn làm dịch vụ, thương mại, công cộng và hoạch toán riêng, được hưởng toàn bộ lợi nhuận.
Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội sẽ được xác định đủ chi phí gồm bảo trì nhà ở, thu hồi vốn đầu tư xây dựng, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, lợi nhuận định mức và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Phương án giá do chủ đầu tư xây dựng trình cơ quan có thẩm quyền.
Để có vốn phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội tới năm 2030, Chính phủ sẽ đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng cấp cho ngân hàng thương mại theo hình thức tái cấp vốn. Chủ đầu tư được vay ưu đãi 50% của gói và số còn lại là người mua nhà vay.
Về việc tháo gỡ vốn tín dụng, Chính phủ nhắc lại quan điểm điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng cho phát triển kinh tế, xã hội.
Việc giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn cũng được đưa ra. Tuy nhiên, số này sẽ chỉ gồm các doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng, đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận vốn tín dụng.
Tiếp tục cấp tín dụng với dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn. Ưu tiên xem xét cho vay với các dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cụm văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp… Có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.
Trên đây là những giải pháp tình thế trước khi Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua. Còn đối với những giải pháp nhằm sửa đổi dự án này, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội,
GS.TS Đặng Hùng Võ đề nghị một số khuyến nghị như sau:
Thứ nhất, các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư. Nói cách khác, cần quy định ngay trong Luật các thủ tục hành chính đơn giản đối với các dự án nhà ở xã hội. Chỉ cần các điểm chốt về thủ tục liên quan đến các ưu đãi của Nhà nước, các nội dung khác để cho vận hành theo cơ chế thị trường.
Thứ hai, về ưu đãi thuế, thuế giá trị gia tăng khá lớn, dự án Luật cũng chỉ có ưu đãi theo quy định của luật thuế. Cách quy định này sẽ không mang lại hiệu quả thực tế. Lúc này cần thảo luận với Bộ Tài chính để miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho khu vực đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Thứ ba, cần bổ sung một điều quy định về chất lượng nhà ở xã hội gắn với việc áp dụng công nghệ xây dựng mới và vật liệu xây dựng mới. Sau đó, quy định về chính sách ưu đãi sẽ tăng hơn khi chất lượng công trình tốt hơn. Bên cạnh đó, cần quy định việc quản lý chất lượng đối với nhà ở xã hội để đảm bảo không xảy ra những điều đáng tiếc sau này.
Thứ tư, bổ sung Mục Nhà ở xã hội vùng nông thôn vào Chương Nhà ở xã hội, trong đó quy định về chính sách giải quyết đất ở, nhà ở cho các trường hợp tách hộ nông dân. Trước đây chúng ta đã có quy định về đất "giãn dân" để xây nhà ở cho các hộ mới tách ra, nay không còn nữa. Cần khôi phục lại chính sách này trong Luật Nhà ở.
Thứ năm, đối với việc xây dựng các không gian lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, Dự thảo Luật mới chỉ ra các đơn vị đầu tư, đất đai gắn với hạ tầng khu công nghiệp. Ở đây, cần quy định cụ thể về trách nhiệm ai lo tài chính, ai làm chủ đầu tư, ai tìm kiếm đất đai. Nếu không quy định thành trách nhiệm thì sẽ không có ai thực hiện cả. Lưu ý rằng Luật Doanh nghiệp của ta có quy định về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. Phát triển nhà lưu trú cho công nhân là một trách nhiệm xã hội. Ở các nước công nghiệp, người ta còn quy định về "đầu tư có trách nhiệm".
Thứ sáu, cũng về nhà lưu trú cho công nhân làm tại các khu công nghiệp, những quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn dựa trên tư duy cũ về khu công nghiệp. Lưu ý rằng, ngày 22/5/2018 Chính phủ đã ban hành Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, trong đó đã đưa ra cơ chế khuyến khích xây dựng các tổ hợp đô thị - công nghiệp - dịch vụ. Nhà ở xã hội cho công nhân lúc này gắn với đô thị tích hợp với khu công nghiệp.
Như vậy, dạng nhà ở xã hội cho công nhân không chỉ để lưu trú mà ở nhiều dạng phong phú hơn. Ngày 28/5/2022, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, trong đó cho phép điều chỉnh đất khu công nghiệp thành đất phát triển nhà ở.
GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được chuẩn bị khá công phu, kỹ lưỡng, đã được đóng góp nhiều ý kiến của các chuyên gia. Tình trạng quản lý của nước ta hiện nay cũng còn tình trạng luật quy định rồi, như nhiều bên không thực hiện. Ngoại trừ trường hợp cố tình vi phạm pháp luật vì lợi ích cá nhân, việc nhiều quy định của pháp luật không thể thực hiện được do thực tế chưa cho phép. Chính vì vậy mà cần cân nhắc về tính khả thi của điều luật thật kỹ lưỡng để tránh đi tình trạng có luật rồi nhưng không thể thực hiện.
"Nhà ở xã hội vốn là vấn đề khó, nhất là khi giá nhà ở thương mại quá cao như hiện nay. Mọi ưu đãi của Chính phủ đều mang lại lợi ích rất lớn. Quản lý nhà ở xã hội không tốt sẽ dễ dẫn đến những hình thức tham nhũng khác nhau mà mục tiêu chính không đạt được." GS.TS Đặng Hùng Võ chia sẻ.
Nguồn: thuongtruong.com.vn
