Dòng tiền quay lại, nhưng không còn “nóng”
Theo thống kê từ cơ quan quản lý xây dựng, trong quý IV/2025, thị trường bất động sản cả nước ghi nhận hơn 150.000 giao dịch thành công, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.
Đất nền tiếp tục là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn, với hơn 110.000 giao dịch, cho thấy dòng tiền đã quay trở lại sau thời gian dài đứng ngoài quan sát.
Tính chung cả năm 2025, tổng lượng giao dịch đất nền trên cả nước đạt xấp xỉ 440.000 sản phẩm, cao hơn năm trước nhưng mức tăng không quá đột biến. Điều này phản ánh một thực tế: thị trường đang hồi phục theo hướng “đi lên từ từ”, thay vì bùng nổ như giai đoạn 2019 – 2021.
Tại khu vực phía Nam, đặc biệt là các địa bàn giáp ranh TP.HCM, mức độ quan tâm của người mua gia tăng rõ rệt trong những tháng cuối năm. Một đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, lượng tiêu thụ đất nền toàn khu vực trong quý IV/2025 tăng gần 70% so với cùng kỳ, trong đó các tỉnh phía Nam chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch.
Theo giới phân tích, có nhiều nguyên nhân khiến dòng tiền dịch chuyển trở lại phân khúc này. Trước hết, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM và các đô thị lớn đã neo ở mức cao trong nhiều năm, khiến khả năng tiếp cận của người mua ở thực và nhà đầu tư trung hạn ngày càng hạn chế. Trong khi đó, đất nền vùng ven, nếu gắn với quy hoạch rõ ràng và hạ tầng đang triển khai, vẫn còn dư địa tăng trưởng dài hạn.
Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng đã thay đổi đáng kể. Sau giai đoạn “đóng băng”, nhà đầu tư không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh, mà ưu tiên các tài sản có khả năng tích lũy giá trị theo thời gian. Điều này lý giải vì sao giao dịch tăng nhưng không kéo theo những đợt sốt giá lan rộng.
Một tín hiệu tích cực khác là lượng tồn kho đất nền trên thị trường đã giảm mạnh so với năm trước. Nhiều dự án từng rơi vào trạng thái “đắp chiếu” đã bắt đầu phát sinh giao dịch trở lại, phản ánh niềm tin của người mua đang dần được khôi phục.
Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đồng đều. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có pháp lý đầy đủ, quy hoạch chi tiết 1/500, hạ tầng đã hoặc đang được triển khai thực tế. Ngược lại, những sản phẩm thiếu giấy tờ pháp lý, hạ tầng dang dở hoặc nằm ngoài các trục phát triển chính vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm thanh khoản.
Thị trường chậm lại để tái cấu trúc
Theo nhiều chuyên gia, những gì đang diễn ra là biểu hiện rõ nét của quá trình tái cấu trúc thị trường đất nền. Sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, thị trường đang hình thành một “chuẩn lựa chọn” mới, trong đó pháp lý minh bạch, khả năng khai thác và kết nối hạ tầng trở thành điều kiện tiên quyết.
Cùng với sự trở lại của giao dịch, mặt bằng giá tại một số khu vực cũng ghi nhận xu hướng tăng trở lại, phổ biến từ 20 – 25% so với năm 2024. Tuy nhiên, mức tăng này chỉ xuất hiện cục bộ tại những địa bàn có nền tảng phát triển rõ ràng, thay vì lan rộng trên diện lớn như trước.
Giới phân tích cho rằng, trong ngắn hạn, đất nền khó tạo ra các đợt tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền nhiều khả năng tiếp tục tập trung vào các khu vực gắn với đô thị vệ tinh, khu công nghiệp, trung tâm hành chính – dịch vụ, nơi có khả năng hình thành nhu cầu ở thực và khai thác lâu dài.
Thực tế tại TP.HCM cho thấy, dù vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường, nhưng động lực dẫn dắt không còn đến từ các cơn sóng giá. Thay vào đó, thị trường thành phố vận hành dựa trên nhu cầu thực, tính ổn định và khả năng hấp thụ dài hạn.
Tại Bình Dương (cũ), nguồn cung lớn giúp thị trường duy trì được nhịp giao dịch đều đặn, song người mua tỏ ra thận trọng hơn. Các dự án không còn tăng giá theo tin đồn hay kỳ vọng ngắn hạn. Giao dịch diễn ra ổn định nhưng thiếu yếu tố bùng nổ.
Đồng Nai vẫn thường xuyên được nhắc đến trong các câu chuyện về hạ tầng, song thị trường năm 2026 cho thấy sự tỉnh táo rõ rệt. Nhiều thông tin quy hoạch, kết nối giao thông đã được phản ánh vào mặt bằng giá từ các năm trước, khiến dư địa tăng giá ngắn hạn không còn nhiều. Thị trường địa phương này hiện vận hành theo logic “chậm nhưng chắc”.
Tại Tây Ninh, nhất là các khu vực giáp ranh TP.HCM, giao dịch vẫn được duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, người mua chủ yếu hướng đến mục tiêu ở thực hoặc tích lũy dài hạn. Những kỳ vọng kiểu “mua sớm – bán nhanh” gần như biến mất khỏi các quyết định đầu tư.
Theo chị Mai Phương (ngụ phường Hiệp Bình, TP.HCM) cho biết từng thu lợi đáng kể từ việc lướt sóng bất động sản giai đoạn trước. Tuy nhiên, chính chiến lược này cũng khiến chị gặp khó khi thị trường đảo chiều.
“Trước đây tôi mua bán khá nhanh, nhưng đến giai đoạn thị trường chậm lại thì không kịp thoát hàng. Giờ tôi không còn nghĩ đến lướt sóng nữa, chỉ mong xử lý được những tài sản cũ và tìm cơ hội đầu tư dài hạn, gắn với hạ tầng rõ ràng”, chị Phương nói.
Theo ông Trần Quốc Khánh, một chuyên gia nghiên cứu thị trường, bất động sản năm 2026 đang bước vào chu kỳ mới, nơi tốc độ không còn là yếu tố quyết định. “Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường cần thời gian để điều chỉnh và tái cân bằng. Việc đầu tư ngắn hạn trở nên rủi ro hơn khi mặt bằng giá đã cao và chính sách tín dụng được kiểm soát chặt”, ông Khánh nhận định.
Một môi giới lâu năm tại TP.HCM, anh Lê Hoàng Nam, cho biết sự thay đổi rõ nhất hiện nay nằm ở cách người mua đặt câu hỏi. “Trước đây, khách chỉ hỏi bao lâu bán được, lời bao nhiêu. Giờ họ hỏi pháp lý, tiến độ hạ tầng, cộng đồng cư dân, thậm chí chi phí vận hành sau này. Không còn dòng tiền đầu cơ thì cũng không còn sóng”, anh Nam chia sẻ.
Theo anh Nam, những nhà đầu tư còn ở lại thị trường đều xác định nắm giữ tài sản trong nhiều năm, thay vì kỳ vọng xoay vòng vốn nhanh. Điều này khiến thị trường vận động chậm hơn, nhưng đổi lại là sự ổn định và bền vững hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
