Dòng vốn đổ mạnh vào phân khúc hạng sang
Theo dữ liệu từ CBRE, đến quý I/2026, tổng nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng đạt khoảng 16.000 căn, với giá bán sơ cấp trung bình vào khoảng 83 triệu đồng/m². Điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Nếu năm 2025, phân khúc 60-120 triệu đồng/m² còn chiếm tỷ trọng lớn, thì sang năm 2026, nguồn cung mới gần như hoàn toàn thuộc phân khúc trên 120 triệu đồng/m².
Xu hướng “cao cấp hóa” này phản ánh kỳ vọng tăng giá của chủ đầu tư, đồng thời cho thấy thị trường đang vận hành theo động lực đầu tư nhiều hơn là nhu cầu ở thực.
Báo cáo của Avison Young cũng ghi nhận phần lớn dự án mở bán trong hai năm qua tập trung tại các khu vực ven sông Hàn và những đô thị mới như Hòa Xuân, An Hải, nơi có tiềm năng tăng giá và khai thác cho thuê.
Ngoài ra, yếu tố quan trọng thúc đẩy dòng tiền từ các tỉnh, thành khác đổ về Đà Nẵng là mức lợi suất cho thuê hấp dẫn. Trong khi tại Hà Nội và TP.HCM, lợi suất căn hộ phổ biến chỉ khoảng 2-3%, thì tại Đà Nẵng có thể đạt 8-9%. Sự chênh lệch đáng kể này khiến thành phố biển trở thành điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm dòng tiền ổn định.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư đã ghi nhận lợi nhuận tích cực từ mô hình cho thuê ngắn hạn phục vụ khách du lịch. Tuy nhiên, hiệu quả khai thác không đồng đều, phụ thuộc vào công suất thuê, chi phí vận hành và năng lực quản lý tài sản. Khoảng cách giữa lợi nhuận quảng bá và thực tế vì thế có thể khá lớn.
Rủi ro thanh khoản và “bẫy kỳ vọng”
Dù thị trường tăng trưởng mạnh, các dấu hiệu rủi ro đang dần lộ diện. Trước hết là sự mất cân đối cung - cầu khi nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực, đặc biệt từ người trẻ lại khó tiếp cận do giá cao. Điều này khiến thanh khoản thị trường ngày càng phụ thuộc vào dòng tiền đầu tư.
Các chuyên gia cho rằng, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Đà Nẵng đã có dấu hiệu chững lại so với giai đoạn trước. Khi thị trường thiếu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, khả năng duy trì giao dịch ổn định sẽ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh đó, áp lực lãi suất cũng là yếu tố đáng lưu ý. Chi phí vốn tăng khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ về dòng tiền và thời gian nắm giữ. Trong bối cảnh đó, những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể đối mặt với áp lực điều chỉnh nếu thanh khoản suy giảm.
Một yếu tố khác là sự phụ thuộc lớn vào ngành du lịch. Lợi suất cao của căn hộ Đà Nẵng hiện nay chủ yếu dựa vào lượng khách du lịch tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây. Tuy nhiên, nếu thị trường du lịch biến động hoặc cạnh tranh gia tăng, hiệu quả khai thác cho thuê có thể bị ảnh hưởng đáng kể.
Trong thời gian tới, nguồn cung căn hộ được dự báo tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực Ngũ Hành Sơn. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ có thể chậm lại do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Điều này tạo ra nghịch lý: Giá vẫn neo cao do chi phí đầu vào và quỹ đất hạn chế, nhưng thanh khoản lại có xu hướng suy giảm.
Sự phân hóa vì thế sẽ ngày càng rõ nét. Những dự án có vị trí tốt, gắn với hạ tầng và có khả năng khai thác thực tế sẽ tiếp tục giữ giá và thu hút dòng tiền. Ngược lại, các dự án dựa nhiều vào “câu chuyện tăng giá” có thể đối mặt với áp lực lớn hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
