Nguồn cung hạn chế, cầu tăng nhanh
Theo báo cáo thị trường của Savills, nền tảng kinh tế vĩ mô tích cực là yếu tố then chốt thúc đẩy bất động sản bán lẻ. Năm 2025, GDP Việt Nam tăng hơn 8%, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt gần 7 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 9-9,2% so với năm trước.
Dữ liệu này cho thấy sức mua cải thiện rõ rệt, kéo theo nhu cầu mở rộng hệ thống của các thương hiệu bán lẻ, từ đó tạo áp lực lớn lên thị trường mặt bằng.
Cụ thể, theo Savills, tại TP.HCM, tổng nguồn cung bán lẻ đạt khoảng 1,2 triệu m², tăng nhẹ so với cùng kỳ nhưng vẫn không theo kịp nhu cầu. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, khoảng 93,6-94%, đồng nghĩa phần lớn diện tích đã được hấp thụ. Giá thuê tầng trệt trung bình ghi nhận khoảng 53 USD/m²/tháng.
Bên cạnh đó, báo cáo từ Cushman & Wakefield cũng ghi nhận mức giá tương đương (khoảng 53,36 USD/m²/tháng), củng cố xu hướng tăng giá do khan hiếm mặt bằng trung tâm.
Tại Hà Nội, theo Savills, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,4 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy khoảng 85-85,4%. Giá thuê tầng trệt trung bình đạt khoảng 47 USD/m²/tháng. Dù thị trường dự kiến đón thêm hơn 300.000 m² sàn từ các dự án mới trong năm 2026, các chuyên gia nhận định nguồn cung này chưa đủ để làm giảm áp lực cầu trong ngắn hạn.
Ngoài ra, báo cáo Main Streets Across the World 2025 của Cushman & Wakefield cho thấy các tuyến phố thương mại đắc địa như Tràng Tiền (Hà Nội) đã thiết lập mức giá thuê kỷ lục mới, phản ánh dòng tiền vẫn tập trung mạnh vào các vị trí “kim cương”, trong khi mặt bằng thứ cấp chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Thị trường tái cấu trúc nhu cầu
Theo Savills, không chỉ là câu chuyện cung - cầu, thị trường bán lẻ đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về cấu trúc khách thuê.
Nếu trước đây ngành hàng F&B đóng vai trò chủ đạo, thì hiện nay xu hướng đang dịch chuyển sang các lĩnh vực có tính trải nghiệm và nhận diện thương hiệu cao như thời trang, mỹ phẩm, giải trí và lifestyle.
Tại Hà Nội, dữ liệu từ Savills cho thấy nhiều nhà bán lẻ đang chuyển dịch từ mô hình nhà phố sang trung tâm thương mại hiện đại. Nguyên nhân không chỉ nằm ở hiệu quả vận hành mà còn do các yêu cầu ngày càng khắt khe về tiêu chuẩn an toàn, đặc biệt là phòng cháy chữa cháy.
Trong khi đó, tại TP.HCM, nhu cầu thuê vẫn được dẫn dắt bởi các mô hình trải nghiệm như ẩm thực và giải trí. Các khu vực ngoài trung tâm nổi lên nhờ lợi thế giá thuê cạnh tranh, song khu trung tâm vẫn giữ vai trò chủ đạo đối với các thương hiệu cao cấp và cửa hàng flagship.
Sự xuất hiện và mở rộng của các thương hiệu quốc tế như Takashimaya hay các mô hình trung tâm thương mại mới như Thiso Mall được kỳ vọng sẽ góp phần tái định hình thị trường, đặc biệt tại Hà Nội trong giai đoạn tới.
Theo nhận định từ Savills Việt Nam, thị trường bất động sản bán lẻ đang bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc hơn. Cạnh tranh không còn nằm ở việc mở rộng nguồn cung bằng mọi giá, mà chuyển sang chất lượng mặt bằng, vị trí và năng lực vận hành.
Đại diện Savills cho rằng trong ngắn hạn, nguồn cung mới, đặc biệt tại khu vực trung tâm vẫn hạn chế, do đó giá thuê khó có khả năng giảm. Đồng thời, thị trường cũng không phục hồi đồng đều mà có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và vị trí.
Các dự án hội tụ đầy đủ yếu tố như vị trí đắc địa, mô hình bán lẻ tích hợp, trải nghiệm đa dạng và vận hành chuyên nghiệp sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, những mặt bằng thiếu khả năng thích ứng với xu hướng tiêu dùng mới sẽ gặp nhiều thách thức.
Trong bối cảnh đó, thị trường bán lẻ Việt Nam đang dần bước vào một giai đoạn trưởng thành hơn, nơi giá trị thực của mặt bằng thay vì quy mô hay số lượng trở thành yếu tố quyết định sức hút đối với cả khách thuê lẫn nhà đầu tư.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
