Tín dụng bất động sản chạm ngưỡng 4 triệu tỷ đồng
Quy mô dư nợ bất động sản đã chính thức vượt mốc 4 triệu tỷ đồng vào cuối năm vừa qua, đánh dấu một giai đoạn tăng trưởng nóng hiếm thấy của dòng vốn địa ốc. Bước sang năm 2026, bức tranh này được dự báo sẽ đổi màu khi quá trình sàng lọc tín dụng diễn ra quyết liệt hơn bao giờ hết.
Thời kỳ giải ngân đại trà dần khép lại. Cửa vốn sẽ khép chặt với đầu cơ, chỉ mở ra cho những dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và phù hợp với định hướng điều tiết dòng tiền của Chính phủ cùng Ngân hàng Nhà nước.
Theo báo cáo mới nhất của Công ty Chứng khoán Vietcombank, tín dụng năm 2025 mang đậm dấu ấn bất động sản. Tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ liên quan đến lĩnh vực này, bao gồm vay mua nhà và vay kinh doanh, đã đạt xấp xỉ 4 triệu tỷ đồng. Con số này tăng 19% so với cùng kỳ và chiếm khoảng một phần tư tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Điểm đáng chú ý nằm ở sự thay đổi cấu trúc dòng vốn. Nếu giai đoạn trước, tín dụng mua nhà giữ vai trò chủ đạo, thì nay cho vay kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư đang tăng tốc mạnh mẽ. Đến cuối quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đã vượt 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm. Riêng nhóm doanh nghiệp phát triển dự án ghi nhận mức tăng gần 40%, cao hơn cả phân khúc khách hàng cá nhân.
Trong khi đó, tín dụng mua nhà đạt khoảng 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%. Đà phục hồi này được hỗ trợ bởi nguồn cung mới và sự biến động giá tại các khu vực trung tâm, nơi hạ tầng được đầu tư mạnh, kéo theo kỳ vọng tăng giá.
Theo đánh giá của VCBS, dòng tiền bất động sản thời gian qua chủ yếu phục vụ mục đích kinh doanh, luân chuyển qua lại giữa các chủ đầu tư và nhóm người mua thứ cấp, thay vì tập trung vào nhu cầu ở thực như kỳ vọng.
Bối cảnh tín dụng sản xuất kinh doanh trong nửa đầu năm 2025 còn trầm lắng đã khiến nhiều ngân hàng tư nhân đẩy mạnh cho vay bất động sản, tận dụng lợi thế hệ sinh thái doanh nghiệp. VCBS chỉ ra nhóm ngân hàng có tỷ trọng cho vay địa ốc và xây dựng cao nhất hệ thống tính đến quý III/2025. KienlongBank dẫn đầu với hơn một nửa tổng dư nợ. SHB theo sau với khoảng 43%, NCB đứng thứ ba ở mức 40%.
Nhóm kế tiếp gồm Techcombank và BVBank với tỷ trọng quanh mức 34%, VPBank ở mức 29%. Trái ngược với xu hướng này, các ngân hàng quốc doanh lớn và những nhà băng bán lẻ theo chiến lược thận trọng chỉ duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức thấp, khoảng 5 đến 6%, nhằm đảm bảo an toàn hệ thống.
Thị trường từng phải trả giá đắt cho những giai đoạn nới lỏng tín dụng thiếu kiểm soát. Năm 2007, tăng trưởng tín dụng vượt 37%, dòng vốn ồ ạt chảy vào bất động sản trong khi việc giám sát sử dụng vốn bị buông lỏng. Hệ quả là giai đoạn đóng băng kéo dài từ 2011 đến 2013, nợ xấu ngân hàng tăng mạnh và hệ thống tài chính mất nhiều năm để xử lý hậu quả. Những bài học đó đến nay vẫn còn nguyên tính thời sự.
Các khảo sát về xu hướng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cho thấy rủi ro lớn nhất hiện nay vẫn tập trung ở các khoản vay đầu tư và kinh doanh bất động sản, cao hơn cả lĩnh vực chứng khoán hay xuất nhập khẩu. Trong bối cảnh đó, việc siết chặt và kiểm soát dòng vốn vào địa ốc không chỉ là lựa chọn chính sách, mà được xem là hàng rào phòng vệ cần thiết để tránh tái diễn những chu kỳ nóng lạnh cực đoan đã từng làm chao đảo nền kinh tế.
Siết đầu cơ, không để thị trường méo mó
Trước dấu hiệu dòng vốn có xu hướng dồn nén vào những phân khúc tiềm ẩn rủi ro, tại phiên họp sáng 13 tháng 1 năm 2026, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã phát đi thông điệp cứng rắn, đặt lại kỷ cương cho thị trường bất động sản.
Người đứng đầu Chính phủ yêu cầu kéo mặt bằng giá nhà ở thương mại về mức hợp lý, đồng thời giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản. Mục tiêu xuyên suốt là chặn dòng tiền đầu cơ, triệt tiêu các hành vi thổi giá gây méo mó thị trường. Chính sách nhà ở phải lấy người dân làm trung tâm và không để ai bị bỏ lại phía sau, Thủ tướng nhấn mạnh.
Cụ thể hóa chỉ đạo đó, Ngân hàng Nhà nước đã công bố định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 quanh mức 15 phần trăm. Với bất động sản, thông điệp được truyền đi khá rõ ràng. Không đóng cửa hoàn toàn nhưng kiểm soát ở mức cao nhất.
Theo định hướng điều hành, các ngân hàng thương mại phải khống chế tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tăng trưởng tín dụng chung. Dòng vốn được dẫn hướng vào các dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có năng lực, các chương trình nhà ở xã hội và nhu cầu ở thực. Song song với đó là chủ trương hạn chế tối đa việc cấp vốn cho các dự án mang tính đầu cơ, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu.
Trước lo ngại thị trường địa ốc có thể rơi vào tình trạng thiếu vốn khi các tiêu chuẩn kiểm soát được siết chặt, giới chuyên gia cho rằng năm 2026 dòng tiền vẫn sẽ lưu thông nhưng theo một quỹ đạo khác. Cánh cửa tín dụng sẽ hẹp lại với các nhóm đầu cơ quy mô lớn, nhưng đồng thời mở rộng hơn với những dự án minh bạch và người mua nhà có nhu cầu thực sự.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, nhận định rằng nguồn cung bất động sản trong năm 2026 nhiều khả năng gia tăng khi hàng loạt dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý và sẵn sàng ra thị trường. Đây là hệ quả tất yếu sau một thời gian dài thị trường bị nén bởi các vướng mắc liên quan đến đất đai, đầu tư và xây dựng. Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa chắc kéo theo sự sôi động nếu dòng tiền, đặc biệt là tín dụng ngân hàng, không được khơi thông đúng cách.
Thực tế cho thấy cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều phụ thuộc lớn vào vốn vay. Nếu chính sách tín dụng điều tiết thiếu linh hoạt, bất động sản rất có thể trở thành lĩnh vực chịu áp lực đầu tiên trong bài toán tăng trưởng kinh tế chung.
Lãnh đạo một ngân hàng lớn tại TP.HCM thẳng thắn cho biết năm 2026 sẽ là năm thanh lọc thực sự. Các ngân hàng không siết cho vay một cách máy móc mà tái cấu trúc danh mục tín dụng. Vốn sẵn sàng chảy vào nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ và các dự án đáp ứng nhu cầu thực, nhưng sẽ dứt khoát nói không với những dự án tồn tại trên giấy hoặc có dấu hiệu thao túng giá.
Bức tranh bất động sản năm 2026 vì thế được dự báo phân hóa rõ nét. Kỷ nguyên của dòng tiền dễ dãi đã khép lại, nhường chỗ cho dòng vốn chọn lọc, đặt trọng tâm vào tính minh bạch, hiệu quả và sự an toàn của toàn bộ hệ thống tài chính.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
