Cơn sốt mới ở vùng ven Hà Nội?
Đằng sau những con số trúng đấu giá ấn tượng là không ít cảnh báo về nguy cơ đầu cơ, hiện tượng neo giá và rủi ro tài chính nếu nhà đầu tư chạy theo tâm lý đám đông. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn, những phiên đấu giá đất với mức giá bị đẩy lên gấp nhiều lần giá khởi điểm đang đặt ra câu hỏi về tính bền vững của mặt bằng giá mới.
Một trong những phiên đấu giá đáng chú ý diễn ra đầu tháng 3 tại xã Quốc Oai. Tại đây, 13 thửa đất thuộc khu đấu giá ĐG06, nằm trên tuyến đường vành đai của xã, cách Mỹ Đình khoảng 18 km, đã được đấu giá thành công và thu hút sự tham gia của đông đảo nhà đầu tư.
Các lô đất có diện tích từ 70,4 đến 101,8 m² với giá khởi điểm chỉ từ 9,5 đến 14,2 triệu đồng mỗi mét vuông. Tuy nhiên, diễn biến phiên đấu giá cho thấy mức độ cạnh tranh rất lớn khi nhiều nhà đầu tư liên tục trả giá cao qua các vòng đấu.
Đáng chú ý nhất là lô đất ký hiệu A1, nằm ở vị trí góc giáp mặt đường. Lô này được trả giá tới 155,2 triệu đồng mỗi mét vuông, cao gấp khoảng 11 lần giá khởi điểm. Tổng giá trị trúng của 13 thửa đất đạt gần 134 tỷ đồng, giúp ngân sách địa phương tăng thu hơn 120,5 tỷ đồng chỉ sau một phiên đấu.
Không chỉ lô đất cao nhất, nhiều lô xung quanh cũng đạt mức từ 102 đến 128 triệu đồng mỗi mét vuông, cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm và mặt bằng giao dịch tại khu vực.
Ngay sau phiên đấu giá, thị trường thứ cấp đã xuất hiện các giao dịch chào bán lại. Một số lô vừa trúng đã được rao sang tay với mức chênh vài trăm triệu đồng.
Theo các môi giới địa phương, những lô đất diện tích khoảng 80 đến 90 m² hiện được chào bán cao hơn giá trúng khoảng 100 đến 200 triệu đồng. Các lô có vị trí đẹp hoặc hai mặt tiền thậm chí được đẩy giá cao hơn với kỳ vọng lướt sóng trong ngắn hạn.
Sự sôi động cũng lan sang các khu vực lân cận. Tại khu Khánh Tân, cách khu đấu giá khoảng 3 km, nhiều lô đất đang được chào bán ở mức 70 đến 80 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng khoảng 10 đến 15 phần trăm so với cuối năm ngoái.
Trong khi đó, tại xã Kiều Phú, cách khoảng 10 km, đất liền kề được rao bán ở mức 55 đến 65 triệu đồng mỗi mét vuông, cao hơn khoảng 10 phần trăm so với trước đó. Dù không phải đất đấu giá, giá tại các khu vực này cũng bị kéo lên theo hiệu ứng lan tỏa.
Theo dữ liệu thị trường, giá đất trung bình tại Quốc Oai hiện dao động khoảng 55 đến 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Riêng xã Sài Sơn, nơi tập trung nhiều khu đấu giá, mức giá có thể lên tới khoảng 68 triệu đồng mỗi mét vuông. So với mặt bằng này, giá trúng trong các phiên đấu giá đang cao hơn đáng kể.
Khoảng cách đó khiến nhiều chuyên gia cảnh báo về hiện tượng neo giá. Khi một số lô đất trúng đấu giá ở mức rất cao, con số này nhanh chóng trở thành mốc tham chiếu để chủ đất và môi giới xung quanh nâng giá chào bán, dù giao dịch thực tế chưa chắc đã theo kịp.
Quốc Oai không phải là trường hợp duy nhất. Tại nhiều khu vực khác ở vùng ven Hà Nội, các phiên đấu giá đất gần đây cũng ghi nhận mức cạnh tranh rất cao.
Đầu tháng 3, xã Tây Phương đấu giá 22 thửa đất tại thôn Bình Xá với diện tích từ 69,2 đến 117,1 m². Giá khởi điểm chỉ từ 11,82 đến 18,46 triệu đồng mỗi mét vuông nhưng giá trúng cao nhất lên tới 164,46 triệu đồng mỗi mét vuông, thấp nhất cũng đạt 63,82 triệu đồng mỗi mét vuông, tức cao gấp từ 5 đến 16 lần.
Cùng khu vực này, một phiên đấu giá khác đối với 22 thửa đất tại khu Mả Cố (X2) và Đồng Ngà ghi nhận mức trúng từ 62,8 đến 96,8 triệu đồng mỗi mét vuông, cao gấp 5 đến 9 lần giá khởi điểm.
Trước đó vào đầu tháng 2, xã Hạ Bằng thuộc khu vực Thạch Thất cũ đấu giá 34 thửa đất tại khu Mục Uyên 2 với giá khởi điểm từ 32 đến 47 triệu đồng mỗi mét vuông. Kết quả cho thấy lô cao nhất vượt 90 triệu đồng mỗi mét vuông, lô thấp nhất cũng đạt gần 50,6 triệu đồng mỗi mét vuông.
Chuỗi phiên đấu giá này cho thấy một xu hướng khá rõ trên thị trường. Dù bất động sản nói chung vẫn phục hồi chậm và thanh khoản ở nhiều phân khúc còn hạn chế, đất đấu giá tại một số khu vực ven đô vẫn thu hút lượng lớn nhà đầu tư và có mức cạnh tranh rất cao.
Theo các chuyên gia, đấu giá đất là công cụ giúp minh bạch hóa việc phân bổ quỹ đất và tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, khi giá trúng bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng giao dịch, thị trường có thể hình thành những mức giá mang tính tâm lý hơn là phản ánh giá trị thực.
Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư tham gia đấu giá không nhằm mục tiêu sử dụng lâu dài mà kỳ vọng bán lại nhanh để hưởng chênh lệch. Khi nhiều người cùng theo đuổi chiến lược lướt sóng, giá đất dễ bị đẩy lên theo hiệu ứng dây chuyền.
Rủi ro xuất hiện khi thị trường thứ cấp không hấp thụ được mức giá mới. Những người trúng đấu giá với mức giá quá cao có thể đối mặt với áp lực tài chính lớn, đặc biệt khi phải thanh toán tiền sử dụng đất theo tiến độ.
Vì vậy, bên cạnh lợi ích tăng thu ngân sách, làn sóng đấu giá đất với mức giá tăng vọt tại nhiều khu vực ven Hà Nội cũng đặt ra yêu cầu theo dõi chặt diễn biến thị trường, tránh để những cơn sốt đất cục bộ hình thành rồi lan rộng ra toàn khu vực.
Rủi ro từ “neo giá” và đầu cơ
Theo các chuyên gia, một trong những yếu tố khiến giá đất đấu giá tăng mạnh thời gian qua là kỳ vọng vào sự thay đổi của hạ tầng giao thông.
Ông Nguyễn Quang Huy, giảng viên Khoa Tài chính và Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng các dự án hạ tầng chiến lược đang triển khai, đặc biệt là tuyến Vành đai 4 Vùng Thủ đô, đang tạo ra những thay đổi đáng kể trong cấu trúc phát triển đô thị của Hà Nội và khu vực lân cận. Khi khả năng kết nối giữa trung tâm và vùng ven được cải thiện, giá trị đất đai tại nhiều khu vực vì thế cũng được kỳ vọng gia tăng.
Tuy nhiên, ông Huy nhấn mạnh mức giá trúng tại một phiên đấu giá chỉ phản ánh mức độ cạnh tranh tại thời điểm đó, không đồng nghĩa mặt bằng giá thị trường sẽ tăng tương ứng ngay lập tức. Theo ông, thị trường bất động sản hiện nay phân hóa khá rõ, chỉ những khu vực có hạ tầng thực sự, dân cư gia tăng và nhu cầu ở thực ổn định mới duy trì được thanh khoản bền vững.
Một vấn đề đáng chú ý là tác động lan tỏa của giá trúng đấu giá tới thị trường xung quanh. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết nhiều nhà đầu cơ và môi giới thường lấy mức giá trúng làm mốc tham chiếu để nâng giá các lô đất lân cận. Điều này có thể khiến mặt bằng giá bị đẩy lên nhanh chóng, trong khi giá trị giao dịch thực tế chưa chắc đã thay đổi tương ứng.
Thực tế, hiện tượng này từng xuất hiện vào cuối năm 2024 khi một số phiên đấu giá đất ghi nhận mức giá trúng cao bất thường, tạo ra các đợt sốt đất cục bộ. Khi thị trường chững lại, không ít nhà đầu tư đã phải đối mặt với rủi ro tài chính do giá không tăng như kỳ vọng.
Trước những biến động của thị trường đất đấu giá, cơ quan quản lý đã bắt đầu siết chặt các quy định liên quan. Theo quy định mới, mức tiền đặt cọc có thể được nâng lên tối đa 50% giá khởi điểm, thay vì khoảng 20% như trước đây. Các trường hợp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 2 đến 5 năm, còn trường hợp chậm nộp tiền có thể bị hạn chế tham gia từ 6 tháng đến 3 năm.
Các chuyên gia cho rằng việc nâng mức đặt cọc và áp dụng chế tài mạnh hơn sẽ giúp hạn chế tình trạng tham gia đấu giá mang tính đầu cơ. Bên cạnh đó, nhiều ý kiến đề xuất cần có hệ thống tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định giá khởi điểm sát hơn với thị trường, qua đó giảm khoảng cách quá lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng.
Dù một số khu vực đang có dấu hiệu nóng trở lại, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đất đấu giá hiện nay chưa phải là một cơn sốt trên diện rộng. Về dài hạn, triển vọng vùng ven Hà Nội vẫn gắn với chiến lược mở rộng không gian đô thị và phát triển các đô thị vệ tinh, nhưng tốc độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, quy hoạch và sức cầu thực tế.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần chú trọng quản trị rủi ro tài chính, duy trì tỷ lệ vốn tự có an toàn và hạn chế phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy. Tâm lý đầu tư theo kiểu đánh nhanh thắng nhanh có thể tạo áp lực lớn nếu thị trường điều chỉnh.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
