Minh bạch sở hữu, “hạ nhiệt” tranh chấp tại khu vực để xe
UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, quy định chi tiết về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023.
Theo bà Trần Minh Ái - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Quản lý Vận hành của Savills tại TP.HCM, quy định lần này đã đi thẳng vào những mâu thuẫn cốt lõi trong vận hành chung cư, đặc biệt là tranh chấp sở hữu và lợi ích kinh tế từ phần diện tích chung.
Ngoài ra, yêu cầu chủ đầu tư phải minh bạch quyền sở hữu tại khu vực để xe, vốn là “điểm nóng” khiếu kiện suốt nhiều năm. Các khu vực này phải được phân định rõ giữa phần sở hữu riêng, sở hữu chung, khu vực để ô tô và không gian công cộng. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng thiếu minh bạch thông tin, nguyên nhân dẫn đến nhiều khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua.
Bên cạnh đó, quy định mới cũng làm rõ cơ chế quản lý nguồn thu từ phần diện tích chung. Nếu trước đây doanh thu phải nộp vào quỹ bảo trì nhưng chưa rõ việc trừ chi phí, thì nay cho phép khấu trừ các chi phí hợp lệ trước khi nộp. Điều này góp phần tăng tính minh bạch tài chính, giảm xung đột giữa cư dân và ban quản lý.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: “Phần lớn tranh chấp chung cư hiện nay đều xuất phát từ sự thiếu minh bạch ngay từ đầu, đặc biệt là ở tầng hầm và diện tích chung. Khi quy định buộc phải công khai và phân định rõ, dư địa tranh chấp sẽ giảm đáng kể”.
Bên cạnh đó, quy định mới cho phép khấu trừ chi phí hợp lệ trước khi nộp doanh thu từ phần sở hữu chung vào quỹ bảo trì. Theo các chuyên gia, đây là điểm điều chỉnh mang tính kỹ thuật nhưng có tác động lớn, giúp minh bạch dòng tiền và hạn chế mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản lý.
Phân định rõ cho thuê để ở và lưu trú du lịch
Việc siết hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn, đặc biệt trên các nền tảng như Airbnb cũng đang được chú trọng.
Theo quy định, với chung cư chỉ có chức năng để ở, việc cho thuê phải phục vụ mục đích cư trú dài hạn và có hợp đồng rõ ràng. Các hình thức cho thuê theo giờ, ngắn ngày phục vụ lưu trú du lịch không được phép.
Trong khi đó, với các dự án có chức năng hỗn hợp, hoạt động này được xem là kinh doanh dịch vụ và phải tuân thủ Luật Du lịch 2017.
Phân tích sâu hơn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: “Việc phân định rõ giữa ‘để ở’ và ‘lưu trú’ là rất cần thiết. Nếu không kiểm soát, mô hình cho thuê ngắn hạn sẽ làm biến dạng chức năng của chung cư, kéo theo rủi ro về an ninh, phòng cháy chữa cháy và chất lượng sống của cư dân”.
Cùng quan điểm, một chuyên gia quản lý vận hành chung cư tại TP.HCM nhận định rằng tranh chấp liên quan đến Airbnb không chỉ là câu chuyện pháp lý, mà còn là xung đột lợi ích giữa cư dân ở thực và nhóm khai thác kinh doanh.
Dù được đánh giá cao về mặt định hướng, nhiều chuyên gia cho rằng thách thức lớn nhất vẫn nằm ở khâu triển khai.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, nếu không có cơ chế giám sát đủ mạnh ở cấp địa phương, các quy định mới có thể tiếp tục rơi vào tình trạng “đúng trên giấy, khó trong thực tế”.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu đề xuất cần sớm thành lập các tổ công tác chuyên trách xử lý tranh chấp chung cư, nhằm can thiệp kịp thời và tránh các mâu thuẫn leo thang.
Ngoài ra, việc minh bạch thông tin dự án, đặc biệt là hồ sơ pháp lý và phân định sở hữu cũng cần được thực hiện ngay từ đầu. Ứng dụng công nghệ trong quản lý vận hành, như hệ thống theo dõi quỹ bảo trì trực tuyến, được xem là giải pháp giúp tăng niềm tin của cư dân.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
