Thị trường méo mó
Mới đây, tại hội thảo "Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế" diễn ra sáng nay 27/4, nhiều chuyên gia nhận định chưa bao giờ Chính phủ đẩy mạnh các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) như hiện nay. Song, vẫn cần các giải pháp đồng bộ để thị trường này phát triển bền vững.
TS Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, nhấn mạnh việc "giải cứu", vực dậy thị trường BĐS phải căn cơ, bền vững chứ không phải theo chu kỳ 10 năm. Theo ông, thị trường BĐS đóng góp gián tiếp tới 20 - 25% tăng trưởng kinh tế vì liên quan ít nhất 50 ngành kinh tế khác.
Tại TP HCM, đây là ngành đứng thứ 4 trong 9 nhóm ngành dịch vụ chủ lực, có tác động rất lớn. Trong khi đó, quý I vừa qua, ngành xây dựng tăng trưởng âm gần 20% vì thị trường BĐS tăng trưởng âm hơn 16%.
Ông Trần Du Lịch cho rằng thị trường BĐS không chỉ tác động tới việc tăng trưởng các ngành kinh tế khác mà còn ảnh hưởng lớn đến thị trường tài chính. Vì vậy, nếu BĐS khủng hoảng sẽ ảnh hưởng nặng nề đến thị trường tài chính.
"Trên thế giới, trong vòng 50 năm qua, mọi khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng BĐS. Tôi không đặt vấn đề giải cứu thị trường BĐS mà tôi cho rằng Chính phủ, bộ, ngành phải đặt trong bài toán giải quyết đồng bộ cùng thị trường tài chính" - ông nhấn mạnh.
Nhìn lại giai đoạn 2010 - 2011, TS Trần Du Lịch cho hay, chỉ có 2 phân khúc "đóng băng" là dự án dang dở và cao cấp ít người mua. Còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại thiếu nguồn cung.
Theo TS Trần Du Lịch, hiện tình trạng đó lại diễn ra. Thị trường vẫn đang méo mó, kích thích đầu cơ. Phân khúc nhà ở có giá bán phù hợp khả năng chi trả của đại đa số người dân lại thiếu. Trong khi đó, hầu hết các dự án nghỉ dưỡng đã bán cho giới đầu cơ, đang bị bỏ hoang.
"Thời gian qua, các nhà kinh doanh BĐS sử dụng vốn vay thái quá và không kiểm soát được rủi ro nên đã gây ra hệ quả như ngày hôm nay. Từ quý IV/2022, các doanh nghiệp đã gặp khó khăn về vay vốn, phát hành trái phiếu, người mua thì không có khả năng thanh toán… thì làm sao phát triển, dự án đình trệ là điều khó tránh khỏi", TS Trần Du Lịch phân tích.
Với những chính sách do Chính phủ ban hành để tháo gỡ khó khăn về tín dụng và thị trường trái phiếu, theo TS Trần Du Lịch, các giải pháp này rất thiết thực. Các doanh nghiệp không thể đòi hỏi gì hơn. Dự báo đến hết quý I/2024, thị trường sẽ phục hồi.
Nguồn vốn cho thị trường BĐS phải được huy động từ thị trường tài chính
Tại hội thảo, theo TS.Hùynh Thanh Điền (Trường Đại học Nguyễn Tất Thành), những năm qua, dòng vốn đổ vào BĐS quá nhiều, giao dịch mạnh. Nhiều người tham gia thị trường khi chỉ có ít tiền, sau đó vay thêm ngân hàng để mua BĐS rồi chờ tăng giá để bán kiếm lời. Đây là nguyên nhân làm cho giá BĐS bị đẩy lên cao.
Các nhà phát triển dự án cũng góp phần làm tăng giá BĐS. Ví dụ như tại một dự án, các doanh nghiệp chia ra nhiều giai đoạn bán hàng, giá bán đợt sau luôn cao hơn đợt trước. Dòng vốn đổ vào thị trường nhiều, giao dịch mạnh nên các doanh nghiệp đua nhau phát triển nhiều dự án, trong khi tài chính không đủ mạnh.
TS.Hùynh Thành Điền cho hay, cần phải xác định rằng nguồn vốn cho thị trường BĐS phải được huy động từ thị trường tài chính, cụ thể là từ thị trường cổ phiếu và trái phiếu. Hạn chế vốn vay ngân hàng để đầu tư BĐS.
"Muốn BĐS phát triển bền vững, cần nới lỏng hạn mức tín dụng cho người mua sơ cấp, còn doanh nghiệp chỉ nên hạn chế ở mức 12%. Để kéo giảm tình trạng đầu cơ BĐS nên đánh thuế cao đối với những BĐS mà người mua không sử dụng", TS.Hùynh Thanh Điền nói.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, điểm bất thường khi 70% tăng trưởng tín dụng bất động sản là tín dụng tiêu dùng chứ không phải tín dụng cho doanh nghiệp đầu tư. Số này chỉ chiếm 30% tín dụng bất động sản. Như vậy, tăng trưởng tín dụng bất động sản đang rơi vào cá nhân, hộ gia đình là chủ yếu, mà chúng ta gọi là đầu cơ.
Ông Châu khẳng định, hiện nay vướng mắc lớn nhất của bất động sản là pháp lý. Ngoài nguyên nhân là vướng mắc từ luật và các văn bản dưới luật, thì còn vướng do việc thực thi pháp luật của các địa phương.
Ông Châu dẫn chứng, năm 2020 Chính phủ ban hành Nghị định 148 giao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết vấn đề đất công xen cài dự án. Sau khi ban hành, Chính phủ phân cấp về cho địa phương quy định chi tiết để xử lý.
"Nhưng hiện nay gần 50% tỉnh, thành chưa ban hành quy định chi tiết. Trong 5 thành phố trực thuộc Trung ương chỉ có Hà Nội là đã ban hành, còn 4 thành phố còn lại thì chưa. Như vậy thì ách tắc là do thực thi pháp luật" - ông Châu nêu rõ.
Ở góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM cho biết, NHNN đã thực hiện chính cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho các khách hàng gặp khó khăn. Việc gia hạn nợ nghĩa là kéo dài thời gian trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ giúp các doanh nghiệp BĐS có thời gian trả nợ và vẫn được vay vốn như bình thường.
Theo ông Lệnh, NHNN cũng đã có văn bản chỉ đạo các ngân hàng tăng cường nguồn vốn tốt nhất cho doanh nghiệp BĐS. Đối với các dự án có đủ pháp lý thì đảm bảo vốn vay khi doanh nghiệp có nhu cầu. Các ngân hàng cũng chủ động phân loại doanh nghiệp, dự án BĐS theo từng phân khúc để có giải pháp cho vay phù hợp.
"Giải pháp đảm bảo cung ứng tốt nhất nhu cầu vốn thì sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS. Bên cạnh đó, 4 ngân hàng thương mại quốc doanh cũng đang thực hiện triển khai gói cho vay 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn chủ động của mình để cho vay. Gói tín dụng này dành cho chủ đầu tư với lãi suất 8,7%/năm và người mua nhà xã hội 8,2%/năm. Đây cũng là mức lãi suất mềm cho kỳ hạn vay trung dài hạn. Nhưng nếu so với lãi suất 5% của Ngân hàng Chính sách xã hội thì vẫn cao", ông Lệnh nhấn mạnh.
Đồng thời, ông cũng cho rằng, để hỗ trợ cho người dân thì phải có giải pháp tổng thể như phải có chính sách bù lãi suất như Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay. Nhưng mấu chốt là phải có nguồn cung, phải có dự án nhà ở xã hội hay chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ thì ngân hàng mới có thể cho vay theo gói 120.000 tỷ đồng.
Nguồn: thuongtruong.com.vn
