Bảng giá đất mới 2026 thiết lập một luật chơi minh bạch hơn, biến các bất động sản "sạch" thành "tài sản trú ẩn" an toàn. Hiện tại, phân khúc đất đô thị Cát Bà cực kỳ đắt đỏ và khan hiếm, trong khi đất công nghiệp và đất nền tái định cư đang tăng trưởng bền vững nhờ nhu cầu thực.
Được tiếp sức bởi hệ thống hạ tầng trọng điểm như Cầu Tân Vũ - Lạch Huyện 2 và dự án mở rộng cảng cửa ngõ, mặt bằng giá tại Đặc khu Cát Hải dự kiến sẽ tăng 5-8% vào quý 2/2026. Thị trường đang dịch chuyển mạnh mẽ từ lướt sóng đầu cơ sang đầu tư giá trị dài hạn, mang lại cơ hội vàng cho những nhà đầu tư am hiểu sâu sắc về quy hoạch và pháp lý.
Đặc khu này được hình thành trên cơ sở sắp xếp lại toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của các đơn vị hành chính cũ gồm: Thị trấn Cát Hải, thị trấn Cát Bà và 10 xã (Đồng Bài, Hoàng Châu, Nghĩa Lộ, Văn Phong, Gia Luận, Hiền Hào, Phù Long, Trân Châu, Việt Hải, Xuân Đám), với quy mô dân số 71.211 người trên diện tích 286,98 km².
Việc nâng cấp từ "huyện" lên "đặc khu" tạo ra một cú hích tâm lý thị trường cực mạnh. Trong mắt nhà đầu tư, "đặc khu" gắn liền với sự phồn thịnh, hạ tầng hiện đại và giá đất cao. Điều này giải thích cho làn sóng săn tìm quỹ đất đang âm thầm diễn ra tại các xã như Xuân Đám, Trân Châu hay Phù Long.
Theo Quy hoạch 2050, Đặc khu Cát Hải được xác định là vị trí trung tâm của chiến lược phát triển kinh tế biển. Hải Phòng không chỉ là một thành phố cảng, mà được định hướng trở thành trung tâm kinh tế biển hiện đại, mang tầm quốc tế, hàng đầu ở Đông Nam Á. Trong bức tranh đó, Cát Hải đóng vai trò kép:
Vừa là cực tăng trưởng Logistics, với trọng tâm cảng cửa ngõ quốc tế Lạch Huyện và khu phi thuế quan Xuân Cầu, khu vực đảo Cát Hải (Đồng Bài, Nghĩa Lộ) được quy hoạch để trở thành trung tâm logistics và công nghiệp hậu cần cảng biển lớn nhất miền Bắc. Đồng thời là thiên đường Du lịch xanh với khu vực đảo Cát Bà được định vị thành trung tâm du lịch chất lượng cao, sinh thái, đẳng cấp quốc tế. Mục tiêu đón 25 triệu lượt khách vào năm 2030 đặt ra áp lực và cơ hội khổng lồ cho việc phát triển hạ tầng lưu trú, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí.
Sự phân định rạch ròi nhưng bổ trợ lẫn nhau giữa "Cát Hải công nghiệp" và "Cát Bà du lịch" tạo ra hai thị trường bất động sản song hành với những đặc thù riêng biệt, đa dạng hóa danh mục đầu tư cho dòng vốn chảy về đây.
Chỉ số giá BĐS theo phân khúc - Bức tranh đa sắc màu
Dựa trên dữ liệu thu thập thực tế từ thị trường đầu năm 2026, giá từng phân khúc bất động sản tại đặc khu Cát Hải được tóm lược như sau:
Với Đất ở và Nhà ở đô thị, hiện đang là "tấc đất tấc vàng" tại khu trung tâm, phân khúc sôi động nhất, chịu tác động trực tiếp từ sự khan hiếm quỹ đất tại đảo ngọc Cát Bà.
Khu vực Thị trấn Cát Bà (cũ): Quỹ đất cực kỳ khan hiếm, mật độ xây dựng cao. Đây là "trái tim" du lịch, nơi tập trung mọi hoạt động thương mại, dịch vụ sầm uất nhất. Giá thị trường các vị trí mặt tiền đường 1/4 (hướng biển) đang giao dịch ở mức "không tưởng", dao động từ 180 - 350 triệu đồng/m² tùy vị trí và bề rộng mặt tiền. Các lô đất trong ngõ ô tô tại khu vực Núi Ngọc, Tùng Dinh cũng không hề rẻ, dao động từ 60 - 95 triệu đồng/m². Xu hướng các Nhà đầu tư săn lùng các khách sạn mini, nhà phố cũ để cải tạo hoặc xây mới. Tính thanh khoản cao nhưng rào cản gia nhập thị trường lớn do tổng giá trị tài sản khá cao (thường từ 10 tỷ đồng trở lên).
Khu vực Thị trấn Cát Hải (cũ) và lân cận (Nghĩa Lộ, Đồng Bài) hiện đang ăn theo hạ tầng khu công nghiệp và cảng biển. Nhu cầu thực đến từ các chuyên gia, cán bộ công nhân viên làm việc tại VinFast, cảng Lạch Huyện và khu phi thuế quan. Giá thị trường như đất tái định cư tại Nghĩa Lộ, với hạ tầng đường 18m đồng bộ, đang giao dịch quanh mức 42 - 45 triệu đồng/m². Đất thổ cư trong dân tại khu vực Cát Hải dao động từ 25 - 35 triệu đồng/m². Xu hướng khu vực này tăng trưởng bền vững theo tiến độ lấp đầy của các khu công nghiệp. Đây là phân khúc an toàn cho đầu tư trung và dài hạn.
Trong phân khúc Đất nhà vườn và Homestay với làn sóng "bỏ Phố ra Đảo" theo xu hướng du lịch trải nghiệm, hòa mình vào thiên nhiên lên ngôi đã kích hoạt mạnh mẽ phân khúc này tại các vùng đệm như Trân Châu, Xuân Đám, Hiền Hào. Giá thị trường với Đất vườn tạp, đất trồng cây lâu năm có quy hoạch đất ở xen kẹt đang được giao dịch ở mức 15 - 25 triệu đồng/m² tại các vị trí đẹp (ven đồi, gần thung lũng). Đặc điểm các lô đất này thường lớn (từ 300 - 1.000m²). Nhà đầu tư thường tìm kiếm các lô đất có thế "tựa sơn hướng thủy" để làm khu nghỉ dưỡng mini hoặc kinh doanh homestay cao cấp. Tuy nhiên rủi ro luôn thường trực trong phân khúc này, Nhà đầy tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch rừng đặc dụng, vì khu vực này chịu sự quản lý nghiêm ngặt của Khu dự trữ sinh quyển thế giới.
Với Đất lâm nghiệp và Đất rừng, đây là "vùng cấm" cần thận trọng. Theo Phụ lục I Nghị quyết 85/NQ-HĐND, giá đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ tại đặc khu Cát Hải được quy định là 40.000 đồng/m². Thực tế thị trường có diễn ra các giao dịch loại hình này nhưng rất hạn chế và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao. Phần lớn diện tích rừng tại Cát Bà thuộc Vườn Quốc gia, không được phép chuyển nhượng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Các giao dịch chui, giấy viết tay tiềm ẩn nguy cơ mất trắng tài sản. Nhà đầu tư cần tuyệt đối cẩn trọng.
Đối với Đất nuôi trồng thủy sản, có xu hướng chuyển dịch sang dịch vụ với giá Nhà nước 100.000 đồng/m². Trên thực tế, các đầm nuôi trồng thủy sản ven biển tại Phù Long, Cái Viềng đang lọt vào tầm ngắm của các nhà đầu tư để chuyển đổi sang mô hình du lịch sinh thái kết hợp (câu cá, trải nghiệm). Tuy nhiên, thủ tục chuyển đổi rất phức tạp.
Ở phân khúc Đất công nghiệp, khu vực Cát Hải cũ đang trở thành "thủ phủ" công nghiệp mới. Theo giá Nhà nước, đất ven đường Tân Vũ - Lạch Huyện được định giá 3.500.000 đồng/m². Thực tế tại các khu công nghiệp tiêu chuẩn quốc tế như DeepC 2, DeepC 3, giá thuê đất đã leo lên mức 125 - 129 USD/m²/chu kỳ thuê (tương đương khoảng 3 - 3,2 triệu đồng/m² chưa bao gồm phí hạ tầng và quản lý). Trong phân khúc này, nhu cầu thuê đất cực lớn từ các doanh nghiệp phụ trợ ô tô, điện tử và logistics. Tỷ lệ lấp đầy tăng nhanh kéo theo giá thuê tăng trưởng ổn định 5-10%/năm.
Với Đất dịch vụ thương mại, sân chơi của các "ông lớn", các quỹ đất thương mại dịch vụ quy mô lớn (như lô 8.192 m² tại đường Tùng Thu) đang được chào bán với giá trị khổng lồ lên tới 500 tỷ đồng (khoảng 61 triệu đồng/m²). Đây là phân khúc kén khách, chỉ dành cho các tập đoàn tài chính mạnh.
Trong khi đó Đất/Nhà cho thuê tạo dòng tiền đều đặn. Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại đường 1/4 hoặc Núi Ngọc rất cao, có thể đạt 30 - 50 triệu đồng/tháng cho một mặt sàn 50-70m². Hiệu suất cho thuê đạt khoảng 4-6%/năm, nhưng bù lại là tiềm năng tăng giá vốn. Còn tại Khu vực công nghiệp (Nghĩa Lộ), nhu cầu thuê nhà trọ, chung cư mini cho công nhân và chuyên gia rất lớn. Giá thuê phòng trọ cao cấp dao động 3-5 triệu đồng/tháng.
Đối với Dự án Nhà ở thương mại và Bất động sản nghỉ dưỡng, đây là phân khúc dẫn dắt thị trường với sự tham gia của các thương hiệu hàng đầu. Shophouse (Cát Bà Xanh Island) có giá từ 140 - 234 triệu đồng/m², căn 135m² có giá khoảng 15 - 19 tỷ đồng. Căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel - Cát Bà Xanh Island) có giá từ 65 - 80 triệu đồng/m². Căn Studio khoảng 2,1 - 2,5 tỷ đồng; Căn 1PN khoảng 3,2 - 3,6 tỷ đồng.
Đất nền biệt thự/liền kề tại Cát Bà Amatina đang giao dịch quanh mức 44 - 86 triệu đồng/m². Lô 96m² có giá khoảng 3,2 tỷ đồng. Biệt thự 160m² giá khoảng 10-11 tỷ đồng. Flamingo Cát Bà khá sôi động ở thị trường thứ cấp. Căn hộ Studio có giá "mềm" hơn, khoảng 1,5 - 2,3 tỷ đồng (39-48m²), tương đương 40-50 triệu/m². Đây là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư muốn có dòng tiền ngay.
Giá thị trường tại 8 vị trí chiến lược (tháng 2/2026)
Để giúp nhà đầu tư hình dung rõ nét hơn, dưới đây là chỉ số vị trí cho 8 tuyến đường/khu vực tiêu biểu nhất tại đặc khu Cát Hải.
Hạ tầng giao thông kích hoạt giá trị bất động sản Cát Hải
Năm 2026 đánh dấu sự tăng tốc của hàng loạt dự án trọng điểm. Với Dự án Cầu Tân Vũ - Lạch Huyện 2, đây là dự án chiến lược nhằm chia lửa cho cầu Tân Vũ - Lạch Huyện 1 đang quá tải. Khi hoàn thành, cây cầu này sẽ tạo thành mạch máu kép nối liền đất liền với đảo, đảm bảo lưu thông hàng hóa cảng biển và du khách thông suốt 24/7.
Tuyến đường huyết mạch - Đường 356 xuyên đảo Cát Bà - đã hoàn thiện việc nâng cấp, mở rộng với chiều dài khoảng 20km từ bến phà Cái Viềng đến trung tâm đảo Cát Bà. Cung đường này không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn được mệnh danh là "cung đường ven biển đẹp nhất miền Bắc", nâng tầm trải nghiệm du lịch.
Cảng cửa ngõ quốc tế Lạch Huyện (mở rộng) tiếp tục được hoàn thiện đưa vào khai thác với các bến cảng số 3, 4, 5, 6. Mục tiêu đến năm 2030 đạt sản lượng 380 triệu tấn hàng hóa biến khu vực này thành đại công trường sôi động, kéo theo nhu cầu khổng lồ về hậu cần và nhà ở.
Tuyến cáp treo Cát Hải - Phù Long (giai đoạn 2) tiếp nối thành công của giai đoạn 1, việc mở rộng hệ thống cáp treo sẽ kết nối sâu hơn vào trung tâm đảo, tạo ra sản phẩm du lịch độc đáo và giảm tải áp lực cho phà.
Sân golf quốc tế tại Xuân Đám đang được triển khai, hứa hẹn thu hút dòng khách thượng lưu và gia tăng giá trị bất động sản khu vực phía Tây Nam đảo Cát Bà.
Cảng Nam Đồ Sơn đang được gấp rút triển khai sẽ cộng hưởng với cảng Lạch Huyện tạo thành cụm cảng biển lớn nhất Việt Nam, tác động lan tỏa mạnh mẽ đến kinh tế toàn vùng ven biển Hải Phòng, trong đó có Cát Hải.
Dự báo thị trường Quý 2/2026 - Thời cơ và thách thức
Dựa trên các dữ liệu phân tích, xu hướng thị trường bất động sản Đặc khu Cát Hải trong 3 tháng tới (Quý 2/2026) sẽ có những diễn biến cụ thể:
Về xu hướng Giá, mặt bằng giá sẽ thiết lập một "nền" mới cao hơn khoảng 5 - 8% so với cuối năm 2025. Nguyên nhân đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới (đẩy chi phí đầu vào) và tâm lý kỳ vọng vào cơ chế đặc khu. Các khu vực "hot" như trung tâm Cát Bà hay đất đấu giá Nghĩa Lộ có thể tăng nóng hơn, khoảng 10 - 15%.
Tính thanh khoản cao sẽ xuất hiện ở các sản phẩm có pháp lý rõ ràng (sổ đỏ trao tay), giá trị trung bình (3-5 tỷ đồng) như đất nền tái định cư, căn hộ nghỉ dưỡng condotel diện tích nhỏ. Tiếp đến là đất thổ cư trong ngõ, nhà phố kinh doanh giá trị cao. Trong khi đó đất rừng, đất nông nghiệp chưa có quy hoạch chuyển đổi rõ ràng do tâm lý e ngại rủi ro pháp lý của nhà đầu tư ngày càng cao, sẽ có tính thanh khoản rất thấp.
Dòng vốn sẽ dịch chuyển mạnh từ đầu cơ lướt sóng sang đầu tư giá trị dài hạn. Các nhà đầu tư sẽ ưu tiên các dự án của chủ đầu tư uy tín hoặc đất nền có khả năng khai thác dòng tiền ngay (xây nhà trọ, homestay). Tâm điểm sôi động được các nhà đầu tư chú ý là khu vực Xuân Đám và Trân Châu nhờ hiệu ứng từ dự án sân Golf và dư địa tăng giá còn lớn so với trung tâm đảo Cát Bà. Khu vực Nghĩa Lộ (đảo Cát Hải) sẽ tiếp tục hút khách nhờ nhu cầu thực từ khu công nghiệp.
Việc thành lập Đặc khu Cát Hải là một dấu mốc lịch sử, mở ra kỷ nguyên phát triển rực rỡ cho vùng đất này. Thị trường bất động sản Cát Hải năm 2026 không dành cho những tay mơ. Nó là sân chơi của những nhà đầu tư có kiến thức, tầm nhìn và sự am hiểu sâu sắc về pháp lý cũng như quy hoạch. Cơ hội là rất lớn, nhưng rủi ro pháp lý từ việc chuyển đổi đất đai cũng không nhỏ. Lời khuyên cho các nhà đầu tư lúc này là: "Hãy nhìn vào quy hoạch 2050, hành động theo pháp lý 2026 và xuống tiền vào những giá trị thực".
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
