Căn hộ phục hồi nguồn cung nhưng sức mua vẫn chịu áp lực lớn
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, dù nguồn cung căn hộ đã có dấu hiệu cải thiện, tình hình hoạt động của thị trường vẫn khá trầm lắng. Tính đến quý II/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Trong bối cảnh đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm xuống còn khoảng 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.
Savills cho biết nguồn cung hiện tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và hạng B, với nhiều dự án có mức giá trên 90 triệu đồng/m² thông thủy, trong đó khoảng 60% nguồn cung vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m².
Theo bà Hương, diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa khả năng chi trả của người mua và mặt bằng giá đang ngày càng lớn khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm đòi hỏi năng lực tài chính cao.
Trong quý II, nguồn cung mới đạt khoảng 1.800 căn. Tính chung nửa đầu năm, thị trường ghi nhận 3.700 căn hộ mới từ 7 dự án.
Tuy nhiên, dù nguồn cung đang trên đà phục hồi, sức cầu vẫn chịu ảnh hưởng rõ rệt bởi tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao.
Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu và các gói vay với lãi suất cố định khoảng 10%. Dù vậy, theo Savills, các ưu đãi này vẫn chưa đủ để thúc đẩy đáng kể thanh khoản khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn tiếp tục trì hoãn quyết định mua nhà.
Bà Cao Thị Thanh Hương nhận định: “Nguồn cung phục hồi, nhưng khả năng chi trả chưa bắt kịp, khiến người mua e ngại trước áp lực mặt bằng giá và chi phí vay vốn neo cao.”
Về triển vọng, Savills cho rằng tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của khu vực TP Hồ Chí Minh mở rộng đạt khoảng 968 nghìn tỷ đồng, tăng 13% theo năm, trong khi GRDP tăng khoảng 4,4%, cho thấy nhu cầu tiêu dùng vẫn duy trì ổn định.
Theo bà Hương, trong thời gian tới, tăng trưởng kinh tế, du lịch phục hồi và thu nhập hộ gia đình cải thiện sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường. Đồng thời, nguồn cung mới còn hạn chế sẽ giúp duy trì công suất cao và đà tăng giá thuê tại các dự án sắp ra mắt.
Phân khúc bán lẻ tiếp tục hưởng lợi từ nguồn cung khan hiếm
Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, Savills ghi nhận tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư vẫn là xu hướng chủ đạo.
Theo bà Hương, các doanh nghiệp hiện tập trung vào việc triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất. Nguồn cung bất động sản thấp tầng mới tại TP Hồ Chí Minh hiện khoảng 1.600 căn, chủ yếu đến từ một dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành, thay vì sự phục hồi trên diện rộng.
Trong quý II, hoạt động thị trường cải thiện nhẹ so với quý I với hơn 600 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 15%.
Savills cho biết, sự quan tâm của người mua đang gia tăng đối với các khu vực vùng ven, được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng kết nối theo quy hoạch và tiếp tục thúc đẩy thanh khoản.
Tuy nhiên, khoảng cách giá giữa các phân khúc ngày càng lớn. Nguồn cung mới tại các khu vực vùng ven đã kéo giá bán trung bình giảm khoảng 10% theo quý, xuống còn khoảng 179 triệu đồng/m² đất.
Theo bà Hương, các sản phẩm dưới 10 tỷ đồng/căn chiếm phần lớn giao dịch, trong đó nhà phố diện tích nhỏ đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường.
Bà Cao Thị Thanh Hương nhận định: “Nguồn cung đang dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, được dẫn dắt bởi quy hoạch và hạ tầng. Mặt bằng giá cao khiến các loại hình sản phẩm diện tích nhỏ được ưa chuộng trên toàn thị trường.”
Về triển vọng, Savills cho biết quy hoạch chung TP Hồ Chí Minh mở rộng đang định hình lại thị trường nhà ở theo các hành lang hạ tầng trọng điểm.
Trong nửa cuối năm, nguồn cung thấp tầng dự kiến tăng thêm khoảng 5.000 căn, chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven.
Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế được dự báo đạt khoảng 22.000 căn, dẫn dắt bởi Cần Giờ và Hóc Môn.
Trong khi đó, quỹ đất khu trung tâm ngày càng hạn hẹp, và việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông thêm nguồn cung trên toàn thành phố.
Ở phân khúc bán lẻ, Savills cho biết thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và không ghi nhận dự án bán lẻ mới kể từ quý III/2025, đặc biệt là các dự án chất lượng cao tại các vị trí đắc địa. Tổng nguồn cung hiện khoảng 1,6 triệu m².
Công suất thuê giảm nhẹ xuống 92% do diện tích trống tại các khu vực mới mở, trong khi diễn biến công suất giữa khu vực nội thành và ngoại thành có xu hướng bù trừ lẫn nhau.
Theo bà Hương, trong quý II/2026, nhu cầu mở rộng tiếp tục dẫn dắt hoạt động thuê ở hầu hết các nhóm ngành, trong đó F&B là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, được thúc đẩy bởi hoạt động mở rộng của cả các thương hiệu hiện hữu và các thương hiệu mới.
Bà Cao Thị Thanh Hương đánh giá: “Nguồn cung mới hạn chế trong hai năm tới sẽ giúp thị trường bán lẻ duy trì công suất thuê cao và tăng trưởng giá thuê, nhờ nhu cầu thuê tốt và sức mua ổn định.”
Theo Savills, diễn biến của cả ba phân khúc cho thấy TP Hồ Chí Minh mở rộng đang bước vào giai đoạn phát triển theo các hành lang tăng trưởng mới, trong đó hạ tầng và quy hoạch đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung, còn áp lực tài chính và khả năng chi trả sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định tốc độ phục hồi của thị trường trong thời gian tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
