Thành phố Hải Phòng mới đang đứng trước vận hội lớn để trở thành một siêu đô thị tầm cỡ khu vực. Sự cộng hưởng giữa mở rộng không gian và cải cách thể chế tuy tạo ra những thách thức ngắn hạn về chi phí, nhưng về dài hạn sẽ kiến tạo một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và giàu tiềm năng hơn bao giờ hết.
Bối cảnh vĩ mô và hạ tầng chiến lược giai đoạn 2025-2026
Cuộc cải cách hành chính mang tính lịch sử diễn ra vào giữa năm 2025, được đánh dấu bởi Nghị quyết số 202/2025/QH15 của Quốc hội, đã tái định nghĩa hoàn toàn vị thế chính trị và kinh tế của khu vực duyên hải Bắc Bộ.
Việc sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của tỉnh Hải Dương vào thành phố Hải Phòng để hình thành một thành phố Hải Phòng mới không chỉ đơn thuần là sự thay đổi về mặt quản lý hành chính mà còn là một chiến lược quy mô quốc gia nhằm tối ưu hóa các hành lang kinh tế.
Thành phố Hải Phòng mới hiện sở hữu quy mô diện tích tự nhiên lên đến 3.194,72 km² và quy mô dân số đạt 4.664.124 người, trở thành một trong những siêu đô thị trực thuộc trung ương lớn nhất Việt Nam, giáp ranh với các tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh và biển Đông.
Sự kết hợp giữa thế mạnh cảng biển, hạ tầng giao thông kết nối quốc tế phía Đông (Hải Phòng cũ) và vùng nguyên liệu, sản xuất công nghiệp phụ trợ dồi dào phía Tây (Hải Dương cũ) đã tạo một vị thế kinh tế mới cho thành phố.
Việc hợp nhất này hội tụ điều kiện để một Hải Phòng mới, triển khai các dự án hạ tầng xuyên suốt mà không còn bị rào cản về địa giới hành chính, đặc biệt là việc nâng cấp các tuyến quốc lộ và hệ thống đường sắt kết nối các khu công nghiệp nội địa trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu Lạch Huyện, Nam Đồ Sơn.
Phân tích từ các dữ liệu quy hoạch cho thấy, sự sáp nhập này là tiền đề cốt lõi để hiện thực hóa mô hình đô thị đa cực, trong đó các cực tăng trưởng sẽ trải dài từ vùng lõi nội đô cũ sang các trung tâm công nghiệp mới tại khu vực phía Tây và phía Bắc.
Song hành với việc sáp nhập cấp tỉnh, Nghị quyết số 1669/NQ-UBTVQH15 của Quốc hội đã thực hiện một cuộc sắp xếp quy mô lớn đối với các đơn vị hành chính cấp xã. Hải Phòng hiện nay được tổ chức lại thành 114 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm 67 xã, 45 phường và 02 đặc khu.
Một điểm đáng lưu ý là việc mô hình thành phố Thủy Nguyên trực thuộc thành phố Hải Phòng, từ 1/1 đến hết 30/6/2025, được chuyển đổi thành các đơn vị phường trực thuộc mô hình quản trị hai cấp đồng nhất của thành phố mới.
Quyết định này phản ánh xu hướng tinh gọn bộ máy, tập trung nguồn lực vào việc phát triển hạ tầng đô thị thay vì phân tán vào các cấp quản lý trung gian. Hai đặc khu được xác lập là Bạch Long Vĩ và Cát Hải với địa vị pháp lý đặc biệt, định hướng trở thành các trung tâm kinh tế biển và du lịch sinh thái cao cấp gắn liền với an ninh quốc phòng.
Cấu trúc hành chính 114 đơn vị cấp xã và vai trò của các đặc khu
Sự thay đổi về địa giới hành chính cấp xã không chỉ ảnh hưởng đến quản lý dân cư mà còn tác động trực tiếp đến tính thanh khoản và định giá bất động sản tại từng khu vực. Việc thành lập các phường mới từ việc sáp nhập nhiều xã, phường cũ đã tạo ra các đơn vị đô thị có quy mô đủ lớn để triển khai các dự án hạ tầng đồng bộ.
Ngoài ra, việc không còn thành phố Thủy Nguyên (thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương), thay vào đó chuyển đổi sang mô hình các phường trực thuộc thành phố Hải Phòng (mới) đã dẫn đến việc thành lập phường Thủy Nguyên - một đơn vị hành chính có quy mô lớn được sáp nhập từ các phường Dương Quan, Thủy Đường, Hoa Động, An Lư và Thủy Hà. Với diện tích 45,34 km² và dân số hơn 71.000 người, phường Thủy Nguyên trở thành trung tâm chính trị - hành chính mới của thành phố Hải Phòng, nơi đặt trụ sở các cơ quan đầu não.
Tương tự, tại khu vực lõi nội đô, phường Hồng Bàng được hình thành từ việc hợp nhất 7 phường cũ (Hoàng Văn Thụ, Minh Khai, Phan Bội Châu, Thượng Lý, Sở Dầu, Hùng Vương và một phần Gia Viên), tạo ra một trung tâm thương mại - dịch vụ sầm uất với quy mô dân số lên tới 113.200 người.
Việc xác lập 02 đặc khu Cát Hải và Bạch Long Vĩ cho thấy tầm nhìn về một mô hình quản trị đặc thù cho những khu vực có giá trị kinh tế và vị thế chiến lược. Đặc khu Cát Hải hiện là nơi đặt các nhà máy sản xuất ô tô công nghệ cao và hệ thống cảng nước sâu hiện đại nhất khu vực phía Bắc, trong khi Bạch Long Vĩ giữ vai trò tiền tiêu về kinh tế biển. Sự ổn định về mặt hành chính tại các đơn vị này là cơ sở để các tập đoàn lớn tiếp tục rót vốn vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và hạ tầng logistics.
Loạt chính sách "tác động kép": Tạo kỷ nguyên giá đất sát thị trường
Giai đoạn từ tháng 12/2025 đến tháng 1/2026 được xem là "bản lề" về pháp lý đối với thị trường bất động sản Hải Phòng. Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành song song hai văn bản quan trọng là Nghị quyết 85/NQ-HĐND và Nghị quyết 254/2025/QH15 đã tạo ra một cơ chế tài chính đất đai hoàn toàn mới, vừa đảm bảo nguyên tắc thị trường, vừa duy trì tính an sinh xã hội cho người dân.
Nghị quyết 85/NQ-HĐND ban hành ngày 11/12/2025, thiết lập bảng giá đất lần đầu theo nguyên tắc thị trường của Luật Đất đai 2024. Bảng giá đất này chính thức loại bỏ hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) cũ vốn thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế. Theo dữ liệu từ bảng giá mới, giá đất tại các khu vực trung tâm và các trục đường chính tăng mạnh, từ 40% đến hơn 120% tùy vị trí.
Các tuyến phố trung tâm như Quang Trung, Cầu Đất, Lạch Tray và Nguyễn Đức Cảnh hiện có giá đất ở cao nhất đạt ngưỡng 160 triệu đồng/m². Tại phường Thủy Nguyên, đường Đỗ Mười ghi nhận mức giá 80 triệu đồng/m², trong khi các khu vực lõi trung tâm cũ như Núi Đèo tăng từ mức 12-18 triệu đồng/m² lên 25-40 triệu đồng/m². Việc điều chỉnh này không chỉ làm tăng nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà còn tạo ra cơ sở vững chắc cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, giúp các dự án hạ tầng triển khai nhanh chóng hơn.
Tuy nhiên, để tránh cú sốc tài chính cho người dân và doanh nghiệp, Nghị quyết 254/2025/QH15 ban hành cùng ngày 11/12/2025 đã đưa ra cơ chế đặc thù: Giảm tối đa tới 70% tiền sử dụng đất khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức. Đây được xem là "van điều tiết" quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho những người đang sử dụng đất ổn định nhưng chưa có điều kiện chuyển đổi sang đất ở. Công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ ngày 01/01/2026 được xác định dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp trong bảng giá mới, nhân với tỷ lệ thu phí ưu đãi (điểm c khoản 2 điều 10 Nghị quyết số 254).
Cụ thể, đối với trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở, thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu: Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người dân chỉ nộp 30% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp (tương đương với mức giảm 70% nghĩa vụ tài chính). Vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, nhưng không quá 01 lần hạn mức, người dân nộp 50% mức chênh lệch. Vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, phải nộp 100% mức chênh lệch.
Sự kết hợp này tạo ra một nghịch lý tích cực, mặc dù bảng giá đất tăng cao, nhưng tổng số tiền người dân phải nộp cho 1 đơn vị diện tích trong hạn mức có thể thấp hơn hoặc tương đương với cách tính cũ (giá thấp nhưng tỷ lệ thu 100%). Điều này thúc đẩy quá trình hợp thức hóa quyền sử dụng đất, giúp gia tăng nguồn cung bất động sản sạch trên thị trường.
Ngoài ra, Nghị quyết 254 còn rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư mới tiếp quản các dự án bị đình trệ do nhà đầu tư cũ phá sản hoặc giải thể, từ đó khơi thông dòng vốn vào thị trường. Đây là một chính sách mang tính nhân văn và thực tiễn cao, giúp cân bằng giữa việc nâng giá đất tiệm cận thị trường và khả năng chi trả của người sử dụng đất.
Vào cuối năm 2024 đến đầu năm 2025, tại một số địa phương của Hải Phòng đã xuất hiện tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở không đúng quy định, đặc biệt trong giai đoạn hợp nhất các tỉnh, sắp xếp xã và bỏ chính quyền cấp huyện, gây ra nhiều ý kiến trong nhân dân. UBND thành phố Hải Phòng có Văn bản 4597/VP-ĐC3 "tạm dừng" tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân từ ngày 10/6/2025.
Tuy nhiên, trước ngày Nghị quyết 254 và Nghị quyết 85 có hiệu lực thi hành, UBND TP. Hải Phòng đã có Văn bản 3322/UBND-NNMT ngày 31/12/2025 về việc tiếp tục triển khai, thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố (bãi bỏ Văn bản số 4597/VP-ĐC3, kể từ ngày 01/01/2026)...
Mời bạn đọc tiếp tục theo dõi bài viết "Thị trường bất động sản Hải Phòng 2026: Xác lập mặt bằng giá mới" để cùng giải mã biến động của thị trường bất động sản Hải Phòng theo từng phân khúc.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
