Áp lực lãi suất khiến thị trường chững lại, giá có xu hướng điều chỉnh
Theo MBS, quý đầu năm 2026 ghi nhận diễn biến khá “im ắng” của thị trường bất động sản, cả ở giao dịch thực tế lẫn trên thị trường chứng khoán. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, thậm chí có xu hướng tăng, khiến chi phí vốn của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều bị đội lên đáng kể.
Trước tình hình đó, các chủ đầu tư buộc phải thận trọng hơn khi triển khai dự án mới, đồng thời đối mặt với áp lực tài chính từ các dự án đang dang dở. Ở chiều ngược lại, người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, cũng có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền, khiến thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt.
Hệ quả là giá bất động sản tại một số phân khúc đã xuất hiện điều chỉnh nhẹ. Dẫn dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, MBS cho biết giá đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi giá nhà ở tại TP.HCM giảm khoảng 2%.
Dù mức giảm chưa lớn, nhưng phản ánh rõ xu hướng thị trường đang bước vào giai đoạn “giảm nhiệt”, đặc biệt ở những phân khúc từng tăng nóng trước đó. Thanh khoản thấp cũng kéo theo sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực và sản phẩm, khi dòng tiền ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn.
Tín hiệu phục hồi dần hình thành, cơ hội dài hạn cho nhà đầu tư
Bên cạnh những khó khăn ngắn hạn, MBS cho rằng thị trường vẫn đang tích lũy các yếu tố tích cực để tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi tiếp theo.
Trước hết, khung pháp lý cho các dự án bất động sản đang được hoàn thiện theo hướng minh bạch hơn, cùng với hàng loạt chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý được triển khai trong thời gian qua.
Bên cạnh đó, tiến độ giải ngân đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, đặc biệt ở các dự án hạ tầng giao thông lớn, góp phần gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực lân cận. Những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng đang dần trở thành điểm đến của dòng vốn trung và dài hạn.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam định hướng ổn định mặt bằng lãi suất trong thời gian tới. Nếu được hiện thực hóa, đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp cải thiện thanh khoản thị trường, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực.
Ngoài ra, thông tin Đồng Nai được định hướng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trong tương lai cũng tạo thêm kỳ vọng về làn sóng đầu tư mới, nhờ sự cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng và khả năng thu hút dòng vốn.
Theo MBS, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện đã sở hữu quỹ đất lớn hoặc đang mở rộng hiện diện tại khu vực này.
Về kết quả kinh doanh, MBS dự báo lợi nhuận quý I/2026 của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phân hóa mạnh. Một số doanh nghiệp có thể ghi nhận tăng trưởng đột biến nhờ các khoản thu bất thường như bán buôn dự án hoặc chuyển nhượng cổ phần. Tuy nhiên, phần lớn doanh nghiệp còn lại nhiều khả năng chỉ duy trì mức lợi nhuận đi ngang hoặc giảm nhẹ do chưa đến chu kỳ bàn giao.
MBS nhấn mạnh rằng, quý I/2026 thường không phải giai đoạn cao điểm của hoạt động bàn giao bất động sản, do đó khó kỳ vọng sự bứt phá lợi nhuận trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đây lại là thời điểm đáng lưu ý về mặt định giá.
Theo đó, mặt bằng định giá của nhóm cổ phiếu bất động sản hiện đã giảm xuống mức thấp hơn trung bình 5 năm, phản ánh phần nào những lo ngại về lãi suất và thanh khoản.
Trước kỳ vọng lãi suất sớm ổn định, MBS cho rằng một số cổ phiếu đã trở nên hấp dẫn cho chiến lược tích lũy dài hạn, đặc biệt là các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh và định hướng phát triển rõ ràng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
