Giá thuê duy trì mức cao nhưng hấp thụ giảm do tái cơ cấu
Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, trong quý I/2026, giá chào thuê gộp trung bình tại tầng trệt khu vực trung tâm TP.HCM đạt khoảng 236,4 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,2% so với quý trước. Đây tiếp tục là một trong những mức giá cao nhất khu vực Đông Nam Á, cho thấy sức hút của các vị trí “kim cương” tại trung tâm thành phố vẫn rất lớn.
Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng giá thuê, thị trường lại ghi nhận mức hấp thụ thuần âm khoảng 4.800 m² trong quý đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc một số khách thuê rời mặt bằng khi hết hạn hợp đồng, đồng thời doanh nghiệp chủ động tái cấu trúc hệ thống cửa hàng để tối ưu chi phí và hiệu quả vận hành.
Trong đó, trong kỳ không có nguồn cung mới gia nhập thị trường, khiến việc bù đắp diện tích trống phụ thuộc hoàn toàn vào các giao dịch thuê lại. Dù vậy, hoạt động cho thuê không rơi vào trạng thái “đóng băng”, mà vẫn duy trì nhịp độ nhất định với các giao dịch mới, chủ yếu đến từ nhóm ngành ẩm thực (F&B) và thời trang.
Theo các chuyên gia, việc hấp thụ thuần âm trong ngắn hạn không phản ánh sự suy yếu của thị trường, mà là hệ quả của quá trình “thay máu” khách thuê, khi những thương hiệu không còn phù hợp dần rút lui, nhường chỗ cho các mô hình kinh doanh hiệu quả hơn.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, mức hấp thụ âm trong quý I/2026 cần được nhìn nhận trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc. Việc vẫn có các giao dịch thuê mới cho thấy nhu cầu không biến mất, mà đang chuyển dịch theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các thương hiệu có năng lực tài chính và chiến lược rõ ràng.
Các chuỗi F&B tiếp tục mở rộng, tận dụng xu hướng tiêu dùng trải nghiệm và nhu cầu ăn uống ngoài gia đình ngày càng tăng. Trong khi đó, các thương hiệu thời trang có xu hướng tái định vị, tìm kiếm mặt bằng phù hợp hơn về chi phí và tệp khách hàng, thay vì chạy đua mở rộng như giai đoạn trước.
Ở góc độ mặt bằng, khu vực trung tâm vẫn duy trì sức hút tốt với tỷ lệ trống khoảng 8,4%. Một số dự án mới như Saigon Marina IFC đã góp phần bù đắp diện tích trống phát sinh từ các trung tâm thương mại cũ, giúp thị trường giữ được sự ổn định tương đối.
Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống tăng nhẹ theo quý, ở mức 3,7%, phản ánh áp lực cạnh tranh gia tăng khi nguồn cung phân tán và nhu cầu không còn dàn trải như trước.
Thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc, ưu tiên trải nghiệm và hiệu quả
Theo Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, thị trường bán lẻ TP.HCM đang bước vào giai đoạn “thanh lọc”, khi yếu tố vị trí không còn là lợi thế duy nhất. Thay vào đó, hiệu quả vận hành, khả năng thích ứng với xu hướng tiêu dùng và trải nghiệm khách hàng trở thành tiêu chí quyết định.
Xu hướng này cũng phù hợp với bối cảnh chung của thị trường bán lẻ Việt Nam. Sau giai đoạn phục hồi hậu đại dịch, người tiêu dùng ngày càng ưu tiên trải nghiệm thực tế, từ ẩm thực, giải trí đến mua sắm kết hợp dịch vụ. Điều này lý giải vì sao các trung tâm thương mại tích hợp đa chức năng, có không gian trải nghiệm tốt vẫn duy trì công suất thuê cao.
Ngược lại, những dự án chậm đổi mới, thiếu điểm nhấn hoặc không bắt kịp xu hướng tiêu dùng mới đang chịu áp lực lớn hơn trong việc giữ chân khách thuê. Việc giá thuê duy trì ở mức cao trong khi hiệu quả kinh doanh chưa tương xứng cũng buộc nhiều doanh nghiệp phải cân nhắc lại chiến lược mặt bằng.
Trong trung hạn, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa rõ rệt. Các trung tâm thương mại tại vị trí đắc địa, được quản lý chuyên nghiệp và có chiến lược thu hút khách thuê phù hợp sẽ duy trì hiệu suất tích cực. Ngược lại, các dự án thiếu linh hoạt có thể đối mặt với nguy cơ gia tăng tỷ lệ trống.
Diễn biến của quý I/2026 cho thấy thị trường bán lẻ cao cấp TP.HCM không còn tăng trưởng theo chiều rộng, mà đang chuyển sang chiều sâu, nơi chất lượng khách thuê và hiệu quả kinh doanh được đặt lên hàng đầu.
Qua đó, áp lực đối với cả chủ đầu tư và doanh nghiệp bán lẻ là không nhỏ. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để thị trường tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, loại bỏ những mô hình kém hiệu quả và thúc đẩy các thương hiệu có năng lực thực sự.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
