Thị trường qua nhịp trầm, bước vào giai đoạn hồi phục có chọn lọc
Quý I/2026 được xem là giai đoạn “lắng” mang tính chu kỳ của thị trường bất động sản khi chịu tác động đồng thời từ yếu tố mùa vụ, mặt bằng lãi suất cao và bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây chỉ là nhịp điều chỉnh ngắn hạn, không phản ánh xu hướng suy giảm dài hạn.
Bước sang quý II, nhiều yếu tố hỗ trợ bắt đầu xuất hiện. Hoạt động đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, tạo lực kéo cho hạ tầng và thị trường. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cũng quay lại “đường đua” khi từng bước triển khai dự án mới sau thời gian trì hoãn.
Bà Nguyễn Thị Kim Thoa - Giám đốc Phát triển kinh doanh và sản phẩm của Dat Xanh Services nhận định, thị trường nhà ở trong quý II sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới tăng đáng kể so với đầu năm. Tuy vậy, bà cũng cho rằng mức độ phục hồi sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và chính sách tín dụng.
Theo phân tích của bà Thoa, thị trường quý II có thể diễn ra theo ba kịch bản. Ở kịch bản tích cực, nguồn cung có thể tăng 40-50%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50-60%. Trong kịch bản kỳ vọng được đánh giá có khả năng xảy ra cao hơn nguồn cung tăng 30-40%, giá tăng nhẹ 2-5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-40%. Trong khi đó, nếu điều kiện vĩ mô kém thuận lợi, thị trường có thể rơi vào kịch bản thách thức với thanh khoản thấp và giá đi ngang.
Còn theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho rằng, bất động sản hiện không còn ở trạng thái suy giảm, nhưng cũng chưa bước vào giai đoạn bùng nổ. Thay vào đó, thị trường đang trong quá trình “chuyển trạng thái”, khi mức độ quan tâm của người mua đã quay trở lại nhưng chưa thực sự mạnh.
Theo ông Tuấn, cấu trúc nhu cầu đã thay đổi rõ rệt. Thị trường hiện được dẫn dắt bởi người mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Điều này khiến thanh khoản có xu hướng cải thiện nhưng mang tính chọn lọc cao, tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và giá bán hợp lý.
Phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục đóng vai trò chủ đạo nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Trong khi đó, đất nền vùng ven bắt đầu thu hút sự quan tâm trở lại nhưng khó xuất hiện các “cơn sốt” như giai đoạn trước, do phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và hạ tầng thực tế.
Doanh nghiệp tái cơ cấu chiến lược, chuẩn bị cho chu kỳ mới
Trong bối cảnh thị trường dần phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, các doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng điều chỉnh chiến lược theo hướng thận trọng và bền vững hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao đang buộc doanh nghiệp chuyển từ chiến lược tăng trưởng nhanh sang ưu tiên quản trị rủi ro. Thay vì mở rộng quy mô, nhiều doanh nghiệp tập trung vào kiểm soát dòng tiền, hoàn thiện pháp lý dự án và phát triển các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.
Theo ông Đính, giá bất động sản khó giảm sâu trên diện rộng do chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu và vốn vẫn neo cao. Tuy nhiên, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh: những dự án có giá trị thực, pháp lý rõ ràng sẽ duy trì thanh khoản, trong khi các sản phẩm định giá cao hoặc thiếu tính khai thác sẽ gặp khó khăn.
Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Eras Land cho biết, sau quý I nhiều biến động, các chủ đầu tư đang chủ động điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng ưu tiên bảo toàn nguồn lực. Đồng thời, doanh nghiệp cũng tăng cường các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm hỗ trợ người mua trong bối cảnh lãi suất còn cao.
Theo bà Hương, quý II/2026 đóng vai trò bản lề đối với toàn thị trường. Nếu lãi suất có xu hướng hạ nhiệt, kết hợp với các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, thị trường có thể ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về giao dịch.
Theo báo cáo cập nhật mới nhất của CBRE Việt Nam, thị trường nhà ở tại Việt Nam trong quý II được kỳ vọng sẽ ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung khi một số dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và bắt đầu mở bán trở lại sau thời gian trì hoãn. CBRE cho rằng, thanh khoản sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng “chọn lọc”, tập trung vào các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, đơn vị này cũng lưu ý rằng tốc độ hấp thụ khó có thể tăng đột biến do người mua vẫn duy trì tâm lý thận trọng trước biến động lãi suất.
Ở góc nhìn dữ liệu trực tuyến, nền tảng PropertyGuru Việt Nam cho biết mức độ quan tâm bất động sản trong tháng đầu quý II đã có dấu hiệu phục hồi so với quý I, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, lượng tìm kiếm vẫn chưa quay về mức cao của năm 2024, cho thấy quá trình phục hồi vẫn đang diễn ra từng bước.
Còn theo DKRA Group dự báo rằng, nguồn cung mới trong quý II sẽ cải thiện rõ rệt, nhất là tại khu vực phía Nam, nhưng tỷ lệ tiêu thụ sẽ phụ thuộc lớn vào chính sách bán hàng và hỗ trợ tài chính của chủ đầu tư. DKRA nhận định, các dự án có chính sách thanh toán linh hoạt, giãn tiến độ và hỗ trợ lãi suất sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút người mua trong bối cảnh dòng tiền còn dè dặt.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
