Sân bay Gia Bình và hạ tầng giao thông tạo lực đẩy cho thị trường
Một trong những yếu tố được giới đầu tư quan tâm nhất thời gian qua là quy hoạch Cảng hàng không quốc tế Gia Bình. Theo dữ liệu tổng hợp từ Batdongsan.com.vn và Quy hoạch Bắc Ninh, sân bay Gia Bình có quy mô khoảng 363,5 ha. Tuyến đường kết nối Hà Nội – sân bay Gia Bình dài khoảng 35,5 km được khởi công từ ngày 19/8/2025 và dự kiến hoàn thành vào năm 2030.
Sự xuất hiện của sân bay đã tác động rõ nét đến thị trường địa phương. Chỉ số mức độ quan tâm bất động sản tại huyện Gia Bình đến tháng 9/2025 tăng 85% so với cùng kỳ năm trước.
Mặt bằng giá tại nhiều khu vực quanh sân bay cũng ghi nhận biến động mạnh. Tính đến năm 2025, giá bất động sản phổ biến tại xã Đại Bái đạt khoảng 39 triệu đồng/m2, tăng 125% so với năm 2024. Xã Quỳnh Phú đạt khoảng 19 triệu đồng/m2, tăng 134%. Thị trấn Gia Bình đạt khoảng 23 triệu đồng/m2, tăng 58%, trong khi xã Đông Cứu khoảng 15 triệu đồng/m2, tăng 7%. Riêng xã Xuân Lai ghi nhận mức giá khoảng 23 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1%.
Không chỉ sân bay, Bắc Ninh còn được hưởng lợi từ hàng loạt dự án giao thông chiến lược. Theo sơ đồ quy hoạch được Batdongsan.com.vn tổng hợp, khu vực này nằm trên hành lang kết nối giữa Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và Lạng Sơn.
Các dự án đáng chú ý gồm tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh tốc độ 350 km/h dự kiến vận hành năm 2028, tuyến Hà Nội – Lạng Sơn dài khoảng 156 km, hệ thống đường sắt đô thị kết nối nội tỉnh, cùng mạng lưới logistics liên thông với cảng biển Hải Phòng và cửa khẩu Hữu Nghị.
Theo Batdongsan.com.vn, những yếu tố này khiến Bắc Ninh thường được so sánh với mô hình phát triển của Côn Sơn (Kunshan, Trung Quốc). Dữ liệu nghiên cứu cho thấy giá nhà ở tại Côn Sơn đã tăng từ khoảng 3.000 RMB/m2 năm 2000 lên khoảng 20.000 RMB/m2 năm 2018, tương đương tăng 6,7 lần nhờ quá trình công nghiệp hóa, phát triển hạ tầng và kết nối với Thượng Hải.
Đối với Bắc Ninh, đơn vị nghiên cứu đưa ra kịch bản mặt bằng giá bình quân hiện ở mức khoảng 82 triệu đồng/m2 trong năm 2026 và có thể đạt 120-150 triệu đồng/m2 vào năm 2030 nếu các dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai đúng tiến độ, tương ứng dư địa tăng giá khoảng 50-80%.
Dòng tiền vẫn tập trung vào đất nền, thị trường phân hóa theo từng khu vực
Dữ liệu năm 2026 cho thấy cơ cấu nguồn cung bất động sản tại Bắc Ninh mới vẫn chủ yếu là đất nền và biệt thự. Trong tổng nguồn cung đăng tin, đất nền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 42%, tiếp đến là biệt thự 18%, chung cư 10%, shophouse 9%, nhà ở riêng lẻ 4%, các loại hình khác 4% và cho thuê 13%.
Xét theo địa bàn, phần lớn nguồn cung vẫn tập trung tại khu vực Bắc Ninh cũ. Cụ thể, 60% nguồn cung đất nền đến từ Bắc Ninh cũ, trong khi biệt thự lên tới 97%, shophouse 89%, nhà ở riêng lẻ 80% và phân khúc cho thuê 73%.
Ở phía cầu, Hà Nội tiếp tục là nguồn khách lớn nhất của thị trường. Quý I/2026, người tìm kiếm bất động sản từ Hà Nội chiếm khoảng 46% tổng lượng quan tâm. Bắc Ninh đứng thứ hai với khoảng 20%, tiếp theo là TP.HCM khoảng 7%, Bắc Giang 3%, Hải Phòng 3%, Nam Định 2%, Hải Dương 2%, khách nước ngoài 2% và các địa phương khác chiếm phần còn lại.
Tại khu vực Bắc Ninh cũ, mức độ quan tâm tập trung nhiều nhất ở Từ Sơn với tỷ trọng 31%, tiếp theo là TP Bắc Ninh 27%, Tiên Du 11%, Thuận Thành 10%, Yên Phong và Gia Bình cùng đạt 8%, Quế Võ 3% và Lương Tài 2%.
Đáng chú ý, đất nền vẫn là loại hình được tìm kiếm nhiều nhất. Từ Sơn dẫn đầu với 18% tổng mức độ quan tâm đất nền toàn thị trường, tiếp theo là TP Bắc Ninh 11%, Thuận Thành và Việt Yên cùng 9%, Yên Phong, Tiên Du và Quế Võ cùng khoảng 7%. So với đầu năm 2024, chỉ số mức độ quan tâm đất nền đến quý I/2026 tăng mạnh tại nhiều địa phương. Từ Sơn tăng 95%, Thuận Thành tăng 97%, TP Bắc Ninh tăng 80% và Việt Yên tăng 63%.
Về mặt bằng giá, TP Bắc Ninh hiện là khu vực có giá đất nền cao nhất với khoảng 88 triệu đồng/m2. Theo sau là Từ Sơn 42 triệu đồng/m2, Bắc Giang 40 triệu đồng/m2, Thuận Thành 37 triệu đồng/m2, Việt Yên 35 triệu đồng/m2, Yên Phong 28 triệu đồng/m2, Gia Bình 26 triệu đồng/m2, Quế Võ 21 triệu đồng/m2 và Hiệp Hòa 11 triệu đồng/m2.
So với cùng kỳ năm trước, giá đất nền tại Bắc Ninh tăng khoảng 37%. Mức tăng này thấp hơn Hưng Yên (68%) và Hải Dương (56%) nhưng cao hơn đáng kể so với Bắc Giang (8%), Quảng Ninh (9%) và Thái Nguyên (6%).
Ở phân khúc biệt thự, dòng tiền vẫn chủ yếu tập trung tại Từ Sơn khi chiếm tới 65% tổng mức độ quan tâm toàn thị trường. Giá biệt thự tại Từ Sơn đã tăng khoảng 40% so với đầu năm 2024, trong khi TP Bắc Ninh tăng khoảng 66%.
Đối với căn hộ, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển rõ rệt lên các phân khúc trung và cao cấp. Nếu năm 2023, căn hộ giá dưới 35 triệu đồng/m2 chiếm 87% nguồn cung thì đến quý I/2026 tỷ trọng này chỉ còn 17%. Trong khi đó, căn hộ giá từ 35-50 triệu đồng/m2 đã chiếm 51% nguồn cung và phân khúc trên 50 triệu đồng/m2 chiếm 32%.
Tại TP Bắc Ninh, giá bán căn hộ đã tăng từ khoảng 22 triệu đồng/m2 trong năm 2023 lên 46 triệu đồng/m2 vào quý I/2026. Tuy nhiên, tỷ suất cho thuê lại có xu hướng giảm từ khoảng 6,4% xuống còn 4,2%, cho thấy tốc độ tăng giá bán đang nhanh hơn tốc độ tăng giá thuê.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
