Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), điều quan trọng là phải xây dựng cơ chế quản lý rõ ràng để bảo đảm an toàn công trình nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tài sản hợp pháp của người dân.
Cần tách bạch niên hạn công trình và quyền sở hữu căn hộ
Trong báo cáo mới nhất, VARS cho rằng, đề xuất quản lý thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình là vấn đề có tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, bởi liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản, khả năng tích lũy của hộ gia đình, hoạt động tín dụng ngân hàng và tâm lý sở hữu nhà ở lâu dài của người Việt.
Theo VARS, mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị là cần thiết, phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa cần bảo đảm nguyên tắc quan trọng: công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không thể chấm dứt một cách cơ học chỉ vì một mốc thời gian.
VARS cho rằng, điểm dễ gây hiểu nhầm nhất hiện nay là cách diễn đạt “chung cư có thời hạn”. Nếu không được giải thích đầy đủ, người dân có thể hiểu rằng sau một khoảng thời gian nhất định, quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt. Theo đơn vị này, cách hiểu đó không phản ánh đúng bản chất của chính sách.
Báo cáo nhấn mạnh cần phân biệt rõ hai khái niệm. Thứ nhất là vòng đời kỹ thuật của công trình, được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, bảo trì và kết quả kiểm định thực tế.
Thứ hai là quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ, bao gồm quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng phần đất chung và các quyền lợi phát sinh liên quan. Đây là những quyền được pháp luật bảo vệ và không thể tự động mất đi chỉ vì công trình đến một mốc thời gian kỹ thuật.
Theo VARS, vấn đề cốt lõi không phải là có nên quản lý thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà là xây dựng cơ chế đủ minh bạch để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền lợi của người sở hữu.
Niên hạn là mốc kiểm định, không phải “đồng hồ đếm ngược” quyền tài sản
VARS cho rằng, tinh thần này cũng đã được thể hiện trong Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể, Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế, trong khi thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định chất lượng công trình. Điều đó có nghĩa là hết niên hạn thiết kế không đồng nghĩa công trình mặc nhiên phải phá dỡ.
Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch thì mới phát sinh yêu cầu xử lý tiếp theo.
Theo VARS, khi hoàn thiện chính sách mới, cần tránh cách tiếp cận coi niên hạn công trình như “chiếc đồng hồ đếm ngược” đối với quyền tài sản của người dân. Thay vào đó, niên hạn thiết kế nên được xem là mốc quản lý và kiểm định bắt buộc.
Khi đến thời điểm này, công trình phải được đánh giá lại về mức độ an toàn. Nếu vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, tòa nhà có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì phù hợp.
Trong trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền và lợi ích cụ thể trong quá trình tái thiết, bao gồm các cơ chế bồi thường, tái định cư, tái phân bổ hoặc các quyền tài sản tương ứng theo quy định pháp luật.
VARS nhận định, việc sửa đổi các quy định liên quan đến chung cư cần được thiết kế theo hướng bảo đảm an toàn công trình nhưng đồng thời củng cố niềm tin của người dân đối với quyền sở hữu tài sản.
Theo đơn vị này, một cơ chế minh bạch, có nguyên tắc rõ ràng về kiểm định, gia hạn sử dụng, cải tạo và tái thiết sẽ giúp hạn chế tâm lý lo ngại trên thị trường, đồng thời tạo nền tảng pháp lý ổn định cho quá trình phát triển đô thị trong giai đoạn mới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
