Ông lớn nhập cuộc, cuộc chơi đổi chiều
Nếu trước đây, bất động sản công nghiệp chủ yếu là cuộc so găng về quỹ đất và mức giá cho thuê, thì nay cán cân thị trường đã thay đổi rõ rệt khi những tập đoàn sản xuất và đa ngành quy mô lớn chính thức nhập cuộc. Sự xuất hiện của các “ông lớn” không đơn thuần là bổ sung nguồn cung, mà đang tái định hình cấu trúc cạnh tranh theo hướng sâu và rộng hơn.
Với tiềm lực tài chính dồi dào, kinh nghiệm quản trị dự án quy mô lớn và tư duy phát triển hệ sinh thái đồng bộ, các tập đoàn này không chỉ xây khu công nghiệp để cho thuê đất, mà hướng đến xây dựng chuỗi giá trị khép kín từ hạ tầng, logistics, sản xuất đến dịch vụ hỗ trợ.
Điều đó khiến bất động sản công nghiệp không còn là sân chơi tương đối ổn định của các chủ đầu tư truyền thống, mà trở thành một mặt trận cạnh tranh đa tầng, nơi tiêu chuẩn về hạ tầng, tiện ích, công nghệ và khả năng thu hút nhà đầu tư thứ cấp liên tục được nâng cấp.
Việc Tôn Đông Á thành lập Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đông Á với vốn điều lệ 80 tỷ đồng cho thấy bước chuyển chiến lược rõ ràng. Thay vì dàn trải sang phân khúc nhà ở thương mại, doanh nghiệp này lựa chọn hướng đi gắn chặt với bất động sản phục vụ công nghiệp, logistics và sản xuất là những lĩnh vực có tính cộng hưởng trực tiếp với ngành nghề cốt lõi.
Trước đó, từ năm 2023, Tôn Đông Á đã thông qua công ty thành viên mua lại phần lớn vốn tại một dự án khu đô thị ở miền Trung, đặt nền móng cho sự hiện diện trong lĩnh vực địa ốc và tạo đòn bẩy cho chiến lược dài hạn.
Không đứng ngoài xu hướng, Tập đoàn Hòa Phát cũng đang từng bước mở rộng mảng đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Với quỹ đất hơn 1.133 ha tại Hưng Yên và Hà Nam, cùng ba khu công nghiệp lớn đang vận hành gồm Phố Nối A, Hòa Mạc và Yên Mỹ II, Hòa Phát cho thấy tham vọng phát triển song hành giữa sản xuất thép và cho thuê hạ tầng công nghiệp. Việc nắm giữ quỹ đất quy mô lớn không chỉ giúp tập đoàn chủ động thu hút nhà đầu tư thứ cấp, mà còn tạo ra sự cộng hưởng mạnh mẽ với hệ sinh thái công nghiệp đã được xây dựng suốt nhiều năm.
Đáng chú ý hơn cả là sự hiện diện của Tập đoàn Vingroup trong lĩnh vực khu công nghiệp. Tập đoàn này đã công bố loạt dự án quy mô hàng nghìn ha, tiêu biểu như Khu công nghiệp Vinhomes Vũng Áng tại Hà Tĩnh rộng 965 ha, tổng vốn đầu tư hơn 13.000 tỷ đồng, định hướng thu hút các ngành năng lượng, công nghệ cao, điện tử, viễn thông và vật liệu mới.
Bên cạnh đó, hai dự án tại Hải Phòng với tổng diện tích gần 500 ha, vốn đầu tư xấp xỉ 10.000 tỷ đồng tiếp tục cho thấy chiến lược mở rộng hệ sinh thái hạ tầng một cách bài bản.
Khi một doanh nghiệp vốn gắn với bất động sản nhà ở cao cấp và công nghiệp ô tô như Vingroup tham gia sâu vào khu công nghiệp, thị trường không chỉ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung, mà còn buộc phải định nghĩa lại chuẩn mực cạnh tranh.
Bất động sản công nghiệp vì thế không còn đơn thuần là bài toán “đất và giá”, mà trở thành cuộc chơi về tầm nhìn dài hạn, năng lực tích hợp hệ sinh thái và khả năng dẫn dắt dòng vốn đầu tư trong giai đoạn mới.
Cuộc cạnh tranh bước vào giai đoạn sàng lọc
Sự chuyển động của thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay không chỉ đến từ phía cung với sự nhập cuộc của các tập đoàn lớn, mà còn bắt nguồn từ thay đổi sâu sắc ở phía cầu.
Báo cáo “Tiêu điểm bất động sản công nghiệp” của Savills Việt Nam cho thấy nhu cầu thuê đang dịch chuyển rõ rệt: từ mô hình thâm dụng lao động sang các ngành có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao như thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu.
Theo ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam, khu công nghiệp hiện đại không còn đơn thuần là nơi đặt nhà máy, mà trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi vận hành tổng thể của doanh nghiệp. Nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất, mà cần một hệ sinh thái hoàn chỉnh: nguồn điện ổn định, hạ tầng giao thông kết nối cảng biển - sân bay - cao tốc, dịch vụ logistics tích hợp và khả năng mở rộng dài hạn.
Sự bùng nổ của thương mại điện tử là minh chứng rõ ràng cho yêu cầu hạ tầng mới. Quy mô thị trường năm 2025 ước đạt 26–28 tỷ USD; riêng 9 tháng đầu năm trước, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki đã ghi nhận tổng giá trị giao dịch hơn 11,6 tỷ USD, tăng mạnh so với cùng kỳ.
Khi cạnh tranh chuyển sang tốc độ giao hàng và tối ưu chi phí vận hành, doanh nghiệp sẵn sàng trả giá thuê cao hơn để đặt kho gần trung tâm dân cư và các trục giao thông huyết mạch. Nhờ đó, các khu công nghiệp vùng ven Hà Nội, TP.HCM hay dọc hành lang logistics trọng điểm được hưởng lợi rõ rệt, trong khi những dự án xa trung tâm, thiếu kết nối dần đánh mất lợi thế.
Ở cấp độ cao hơn, làn sóng đầu tư vào bán dẫn và điện tử giá trị cao với tổng vốn khoảng 11,6 tỷ USD trong giai đoạn 2023–2025 đang nâng chuẩn toàn thị trường. Sản xuất chip và linh kiện điện tử đòi hỏi quỹ đất sạch, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hệ thống xử lý nước đạt chuẩn nghiêm ngặt và nguồn điện ổn định với khả năng dự phòng cao. Những yêu cầu này vượt xa tiêu chuẩn của nhiều khu công nghiệp đại trà, tạo ra khoảng cách ngày càng rõ giữa nhóm dự án được đầu tư bài bản và phần còn lại.
Trung tâm dữ liệu thậm chí còn là “bài kiểm tra” khắt khe hơn. Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất khoảng 524,7 MW và dự kiến gần gấp đôi vào năm 2030. Sự phát triển của kinh tế số, trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây khiến nhu cầu lưu trữ, xử lý dữ liệu tăng vọt.
Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ lựa chọn những khu công nghiệp có hạ tầng viễn thông đạt chuẩn quốc tế, nguồn điện ổn định và khả năng dự phòng lớn. Với đặc thù vận hành liên tục 24/7, bất kỳ sự gián đoạn nào cũng có thể gây thiệt hại nghiêm trọng, vì vậy yếu tố an toàn và ổn định được đặt lên hàng đầu.
Trong bối cảnh đó, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Giai đoạn 2026–2029, khoảng 8.800 ha đất công nghiệp dự kiến gia nhập thị trường, đặc biệt tập trung tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc mọi dự án đều dễ dàng lấp đầy.
Theo bà Chương Quốc Đoan, Quản lý cấp cao Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đã quay lại quỹ đạo tăng trưởng nhưng mang tính chọn lọc cao. Doanh nghiệp thuê đất vẫn giữ tâm thế thận trọng; tỷ lệ lấp đầy phụ thuộc trực tiếp vào chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối vùng và mức độ đáp ứng yêu cầu chuyên biệt của từng ngành.
Sự tham gia của các tập đoàn lớn với tiềm lực mạnh tiếp tục đẩy chuẩn mực cạnh tranh lên một nấc thang mới. Họ có khả năng đầu tư đồng bộ từ điện, nước, xử lý môi trường đến dịch vụ hỗ trợ, thậm chí tích hợp khu công nghiệp với đô thị, thương mại và dịch vụ, tạo thành hệ sinh thái khép kín. Ngược lại, những chủ đầu tư chỉ dựa vào lợi thế giá rẻ hoặc quỹ đất rộng nhưng thiếu đầu tư chiều sâu sẽ dần hụt hơi.
Thị trường vì thế không “vỡ trận”, mà đang tái cấu trúc theo hướng sàng lọc tự nhiên. Cạnh tranh khốc liệt hơn, tiêu chuẩn cao hơn, nhưng đó cũng là điều kiện cần để bất động sản công nghiệp bước sang một chu kỳ phát triển mới, nơi chất lượng hạ tầng và năng lực vận hành quyết định vị thế, thay vì chỉ là diện tích đất và mức giá cho thuê.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
