“Booking” không nằm trong luật, nhưng bản chất là thu tiền trước
Theo ghi nhận, trên mạng xã hội và các hội nhóm môi giới bất động sản xuất hiện nhiều hình ảnh thể hiện việc khách hàng chuyển tiền “booking” các sản phẩm tại dự án Iconia Lakeside 54 Tố Hữu do Công ty Cổ phần Đầu tư MIC làm chủ đầu tư. Số tiền đặt cọc dao động từ 50 - 100 triệu đồng đối với căn hộ, khoảng 300 triệu đồng với sản phẩm thấp tầng.
Nhiều bài đăng cho thấy hoạt động này được thực hiện bởi môi giới thuộc các đơn vị như Highland Property, Seven Realty, BHS, VHG Group… Một số hình ảnh còn xuất hiện các thông tin quảng bá như “không booking sẽ không có hàng”, hay các thông báo xác nhận khách đã “vào cọc thành công”.
Đáng chú ý, nhiều môi giới quảng cáo nhận booking còn cho biết mình là đại lý bán hàng, nằm trong danh sách đơn vị từng tham gia sự kiện ký kết hợp tác kinh doanh dự án diễn ra cuối tháng 3/2026. Trong khi đó, phía chủ đầu tư lại khẳng định chưa nhận đặt cọc và chưa ủy quyền cho bất kỳ bên thứ ba nào thu tiền khách hàng.
Từ thực tế trên, nhiều tranh luận xuất hiện xoay quanh câu hỏi liệu hoạt động booking, giữ chỗ có thu tiền của môi giới có vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hay không. Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng pháp luật hiện hành không công nhận các khái niệm thương mại như booking, giữ chỗ hay đăng ký quyền chọn mua. Bản chất của nhiều giao dịch booking hiện nay thực chất là đặt cọc trá hình.
"Để siết tình trạng huy động vốn trái phép, Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi dự án đã hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý và đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Việc cố tình lách luật thu tiền giữ chỗ trước thời điểm này sẽ lập tức cấu thành các hành vi bị pháp luật nghiêm cấm theo Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 4 Điều 8 của luật này, bao gồm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, gian lận, lừa dối trong kinh doanh và thu tiền bất động sản hình thành trong tương lai trái quy định.
"Tóm lại, hoàn toàn không có vùng xám pháp lý cho các hợp đồng booking thu tiền sớm; đây thực chất là các giao dịch giả tạo, vi phạm điều cấm của pháp luật, biến khách hàng thành người cấp vốn rủi ro cao và cơ quan chức năng có đầy đủ căn cứ để xử phạt nghiêm minh hành vi này", luật sư Nguyễn Văn Tuấn nhận định.
Đặc biệt, rủi ro lớn nhất hiện nay đang dồn gần như toàn bộ về phía người mua nhà nếu khoản tiền “booking”, giữ chỗ được chuyển qua môi giới hoặc các công ty trung gian thay vì giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư.
Người mua dễ rơi vào thế “nắm đằng lưỡi”
Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, trong nhiều trường hợp, các khoản tiền đặt cọc này thường được “ngụy trang” dưới dạng hợp đồng tư vấn, hợp đồng dịch vụ hoặc thỏa thuận dân sự độc lập nhằm tách khỏi hợp đồng mua bán bất động sản. Điều này khiến người mua không có mối quan hệ pháp lý trực tiếp với chủ đầu tư dự án. Khi xảy ra tranh chấp, khách hàng thường rơi vào thế bất lợi và chỉ có thể khởi kiện đơn vị trung gian đã nhận tiền để yêu cầu hoàn trả hoặc bồi thường thiệt hại.
Đáng nói, quá trình giải quyết tranh chấp và thi hành án trên thực tế thường rất phức tạp, kéo dài và phụ thuộc lớn vào năng lực tài chính của sàn môi giới hoặc pháp nhân nhận tiền. Trong trường hợp bên nhận booking mất khả năng thanh toán hoặc tẩu tán tài sản, nguy cơ khách hàng mất trắng hoàn toàn có thể xảy ra.
Nghiêm trọng hơn, nếu cơ quan chức năng xác định môi giới đã cố ý đưa thông tin sai lệch, mạo danh chủ đầu tư hoặc dựng lên các chính sách bán hàng không có thật để thu tiền khách hàng, vụ việc có thể bị xử lý hình sự với dấu hiệu của tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015.
“Tuy nhiên, dù tranh chấp được giải quyết theo hướng dân sự hay hình sự thì lộ trình để khách hàng thực sự thu hồi lại khoản tiền booking thường rất gian nan và quyền lợi hợp pháp khó được bảo vệ trọn vẹn”, Luật sư Tuấn nhận định.
Cũng theo phân tích của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, các khoản tiền “booking”, giữ chỗ tại những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hiện nay về bản chất không được pháp luật công nhận là giao dịch bất động sản hợp pháp và có nguy cơ rất cao bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Dù Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên tự do thỏa thuận nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng trong tương lai, nhưng nếu mục đích của giao dịch hướng tới việc mua bán một bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thì giao dịch đó có thể bị xem là vi phạm điều cấm của pháp luật.
Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Tuy nhiên, trên thực tế, ngay cả khi Tòa án đã có phán quyết buộc hoàn tiền, việc thi hành án để khách hàng thực sự lấy lại được dòng tiền thường không hề đơn giản.
Đối với trách nhiệm của chủ đầu tư, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho rằng nếu doanh nghiệp không có văn bản ủy quyền hợp pháp cho môi giới hoặc sàn phân phối thu tiền, trách nhiệm pháp lý trực tiếp trước hết sẽ thuộc về đơn vị đứng tên ký thỏa thuận và nhận tiền của khách hàng.
“Trong trường hợp đó, môi giới hoặc sàn phân phối sẽ phải chịu trách nhiệm dân sự trong việc hoàn trả toàn bộ khoản tiền booking và bồi thường thiệt hại nếu có”, ông Tuấn cho biết.
Chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm liên đới?
Về phía chủ đầu tư, pháp luật quy định họ sẽ không phải chịu bất kỳ trách nhiệm liên đới nào trong việc hoàn trả tiền nếu thực sự không tồn tại văn bản ủy quyền hợp pháp. Trách nhiệm liên đới của chủ đầu tư chỉ phát sinh khi người mua hoặc cơ quan chức năng thu thập đủ chứng cứ (như hợp đồng phân phối có điều khoản cho phép thu hộ, văn bản chỉ đạo, hoặc sao kê dòng tiền chuyển thẳng về tài khoản chủ đầu tư) chứng minh được có sự câu kết, bao che hoặc cùng hưởng lợi từ hành vi lách luật này. Do đó, nếu thiếu đi những bằng chứng mang tính chất bước ngoặt kể trên, việc ràng buộc chủ đầu tư cùng gánh vác hậu quả pháp lý là điều vô cùng khó khăn.
Do đó, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho rằng, để chủ động bảo vệ tài sản của chính mình trước vòng xoáy rủi ro từ các dự án chưa hoàn thiện pháp lý nhưng đã vội vã chào bán, người mua nhà cần tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc vàng: "pháp lý đi trước, tiền bước theo sau".
Trước khi ký kết bất kỳ giấy tờ hay chuyển giao tài chính nào, khách hàng phải yêu cầu đơn vị phân phối công khai minh bạch các văn bản pháp lý cốt lõi của dự án, bao gồm quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 và đặc biệt là văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng cấp.
Bên cạnh đó, việc kiểm tra xem dự án đã được một ngân hàng thương mại đủ năng lực cấp chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính hay chưa cũng là một thao tác bắt buộc để phòng ngừa rủi ro chủ đầu tư mất khả năng bàn giao nhà. Người mua cần hết sức tỉnh táo, kiên quyết từ chối nộp tiền dưới dạng các thỏa thuận giữ chỗ, booking hay hợp đồng tư vấn mập mờ do các bên thứ ba là sàn môi giới giăng ra nhằm lách luật.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
