Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giá trị của TOD không chỉ nằm ở việc gia tăng giá đất hay thúc đẩy thị trường bất động sản, mà còn phải góp phần giải quyết bài toán nhà ở đang ngày càng cấp thiết tại các đô thị lớn.
Nhà ở xã hội cần được tích hợp ngay trong khu vực TOD
Bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam cho rằng, thước đo thành công của TOD không nên là mức tăng giá đất quanh các nhà ga metro, mà là khả năng giúp người dân tiếp cận nhà ở, việc làm và các tiện ích đô thị một cách thuận lợi hơn.
Nhận định này được đưa ra trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại Hà Nội và TP.HCM đang ngày càng suy giảm. Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021-2025, tỷ trọng phân khúc này đã giảm xuống dưới 35%.
Trong khi đó, căn hộ hạng A và hạng B hiện chiếm hơn 95% lượng giao dịch tại Hà Nội. Riêng trong quý I/2026, thị trường Hà Nội không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào. Tại TP.HCM, căn hộ bình dân cũng chỉ chiếm khoảng 29% tổng nguồn cung sơ cấp. Cùng với sự sụt giảm nguồn cung nhà ở giá phù hợp, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội hiện đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009.
Theo bà Giang Đỗ, nếu quá trình phát triển TOD chỉ tập trung khai thác giá trị thương mại của đất đai quanh các nhà ga mà thiếu các chính sách điều tiết phù hợp, giá bất động sản có thể tiếp tục tăng mạnh.
Khi đó, những nhóm dân cư sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất như người lao động, công nhân và tầng lớp trung lưu lại có nguy cơ không đủ khả năng sinh sống tại các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng hiện đại. Đây là thực tế đã từng xảy ra tại nhiều đô thị trên thế giới khi triển khai các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Để tránh tình trạng này, chuyên gia Savills cho rằng TOD cần được định hướng trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư thay vì chỉ là động lực tăng giá bất động sản.
Theo khuyến nghị, các khu vực quanh nhà ga metro cần được quy hoạch theo hướng đô thị hỗn hợp, mật độ cao, thay vì tách biệt các chức năng như nhà ở, thương mại hay văn phòng.
Mô hình này cho phép người dân sinh sống, làm việc và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu trong cùng một khu vực, từ đó giảm nhu cầu di chuyển bằng phương tiện cá nhân và nâng cao hiệu quả khai thác hệ thống giao thông công cộng.
Trong đó, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được bố trí ngay trong phạm vi từ 300 đến 500 mét quanh các nhà ga metro, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5 đến 10 phút. Điều này giúp người thu nhập thấp và thu nhập trung bình được tiếp cận trực tiếp với hạ tầng giao thông hiện đại thay vì phải sinh sống ở các khu vực xa trung tâm.
Nhiều chuyên gia quốc tế cũng đề xuất cơ cấu nhà ở cân bằng trong các dự án TOD theo tỷ lệ "1-3-6", gồm một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Dù tỷ lệ có thể linh hoạt theo từng khu vực, nguyên tắc quan trọng là phải xác định rõ cơ cấu nhà ở ngay từ giai đoạn quy hoạch.
Cần cơ chế tài chính để thu hút doanh nghiệp tham gia
Bên cạnh quy hoạch, cơ chế tài chính được xem là yếu tố quyết định khả năng hiện thực hóa mục tiêu nhà ở trong các dự án TOD.
Theo bà Giang Đỗ, nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp dành quỹ đất hoặc phát triển nhà ở xã hội mà không có chính sách hỗ trợ phù hợp thì rất khó bảo đảm hiệu quả đầu tư.
Một trong những giải pháp được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus). Theo đó, chủ đầu tư được phép tăng diện tích sàn xây dựng hoặc chiều cao công trình nếu cam kết phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.
Ngoài ra, Nhà nước có thể xem xét giảm nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm của các dự án dành tỷ lệ nhất định cho nhà ở xã hội nhằm tạo động lực cho khu vực tư nhân tham gia.
Đối với cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất nhờ đầu tư hạ tầng giao thông, chuyên gia Savills cho rằng nguồn lực này không chỉ nên được sử dụng để đầu tư hạ tầng mới mà còn có thể tái đầu tư cho các quỹ phát triển nhà ở, chương trình hỗ trợ thuê nhà hoặc tái định cư.
Theo đó, khi tổ chức đấu giá hoặc giao đất, cơ quan quản lý cần đưa các tiêu chí về tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ hoặc nhà ở cho thuê giá phù hợp vào điều kiện lựa chọn nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, mô hình hợp tác phát triển giữa Nhà nước và doanh nghiệp cũng được đánh giá là hướng đi khả thi. Trong mô hình này, Nhà nước cung cấp quỹ đất sạch, doanh nghiệp đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được sử dụng phục vụ các mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.
Theo bà Giang Đỗ, Việt Nam hiện đã có những nền tảng pháp lý quan trọng để thúc đẩy phát triển TOD. Các cơ chế đặc thù như Nghị quyết 98 dành cho TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi và đặc biệt là Nghị quyết 188 của Quốc hội về phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đã tạo thêm dư địa cho việc phát triển đô thị nén, khai thác quỹ đất quanh nhà ga và gắn kết giữa giao thông công cộng với phát triển nhà ở.
Theo chuyên gia này, thách thức hiện nay không còn là việc có triển khai TOD hay không, mà là làm thế nào để kết hợp hiệu quả giữa quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đồng bộ, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng giúp giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong vòng 10-20 năm tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
