Thị trường “ấm” nhưng nguồn cung đi lệch
Sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi nhất định, thể hiện qua việc giao dịch dần quay trở lại ở một số phân khúc và khu vực. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh có phần “ấm lên” ấy là một nghịch lý ngày càng rõ rệt: cung và cầu đang đi lệch nhịp, khiến sự phục hồi thiếu nền tảng bền vững và tiềm ẩn nhiều rủi ro dài hạn.
Số liệu thị trường cho thấy, nguồn cung mới đang tập trung chủ yếu ở phân khúc giá cao. Trong năm 2025, 63–80% căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá từ 50–80 triệu đồng/m² trở lên, thậm chí nhiều dự án neo giá trên 80 triệu đồng/m².
Đây là lựa chọn mang tính “phòng thủ” của nhiều chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí đất đai leo thang, chi phí vốn tăng mạnh và thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài. Với nhóm khách hàng có tích lũy lớn hoặc coi bất động sản như kênh giữ tài sản dài hạn, những sản phẩm này vẫn có sức hấp thụ nhất định, giúp thị trường duy trì nhịp giao dịch tối thiểu.
Ngược lại, nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng trên thị trường. Thống kê cho thấy, dù tổng nguồn cung căn hộ mới trong 9 tháng đầu năm 2025 vượt 100.000 căn, chỉ khoảng 6% thuộc phân khúc nhà giá thấp hoặc vừa túi tiền, chủ yếu là nhà ở xã hội hoặc các dự án triển khai chậm.
Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở dưới 2 tỷ đồng hầu như không còn xuất hiện trong các đợt mở bán mới, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh đã đô thị hóa nhanh. Phân khúc từng được xem là “xương sống” của nhu cầu ở thực nay bị thu hẹp đến mức gần như biến mất.
Sự lệch pha này lý giải vì sao giá nhà không giảm dù nguồn cung có cải thiện. Theo các báo cáo thị trường, giá chung cư trung bình tại Hà Nội và TP.HCM hiện dao động 91–95 triệu đồng/m², tăng khoảng 21–23% so với cùng kỳ, bất chấp bối cảnh thanh khoản chưa thực sự bứt phá. Cung có thêm, nhưng không phải là loại cung mà người mua ở thực cần, nên giá khó điều chỉnh theo hướng giảm. Thị trường vì thế rơi vào trạng thái “bình ổn ở mức cao”, không sốt, nhưng cũng không rẻ hơn.
Thực tế này đẩy doanh nghiệp vào thế khó kéo dài. Nếu phát triển nhà vừa túi tiền, biên lợi nhuận mỏng, rủi ro tài chính lớn; nếu chuyển sang phân khúc cao cấp, bài toán tài chính dễ thở hơn nhưng lại tách rời nhu cầu thực của số đông. Khi lựa chọn “an toàn” này được nhân rộng, thị trường hình thành một cấu trúc nguồn cung lệch pha kéo dài, trong đó hàng hóa ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.
Hệ quả là thị trường có hàng để bán nhưng thiếu hàng để ở. Nhu cầu ở thực không hề biến mất, thậm chí còn tích tụ theo thời gian, nhưng bị nén lại, không thể chuyển hóa thành giao dịch.
Thị trường vì thế chỉ phục hồi theo cách cục bộ, phụ thuộc vào một nhóm khách hàng hẹp, thiếu lực đỡ dài hạn từ người mua ở thực là yếu tố then chốt quyết định tính bền vững của chu kỳ bất động sản. Nếu cấu trúc này không sớm được điều chỉnh, sự phục hồi hiện nay rất dễ trở thành một giai đoạn “ấm giả”, mong manh và dễ tổn thương trước những cú sốc kinh tế trong tương lai.
Người mua ở thực bị loại khỏi cuộc chơi
Hệ quả dễ thấy nhất của sự lệch pha cung cầu là thị trường có hàng để bán, nhưng thiếu hàng để ở. Người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, người lao động và nhóm thu nhập trung bình, đang dần bị đẩy ra ngoài cuộc chơi một cách âm thầm nhưng rõ rệt. Trước mặt bằng giá căn hộ ngày càng cao, lựa chọn của họ ngày càng bị thu hẹp: hoặc chấp nhận vay nợ vượt quá khả năng chi trả trong thời gian dài, hoặc tiếp tục thuê nhà và chờ đợi trong một thị trường ngày càng xa tầm với.
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, giá nhà tại các đô thị lớn đang tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Ông từng chỉ ra rằng với mặt bằng giá hiện nay, phần lớn người trẻ phải mất hàng chục năm thu nhập mới có thể mua được nhà, kể cả khi sử dụng đòn bẩy tín dụng. Trong bối cảnh đó, quyết định mua nhà không còn đơn thuần là bài toán an cư, mà trở thành một cam kết tài chính dài hạn đầy rủi ro.
Nhu cầu ở thực vì thế không biến mất, nhưng bị nén lại. Đó là nhu cầu có thật, bền vững, song không thể chuyển hóa thành giao dịch do rào cản tài chính quá lớn. Khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả của số đông, người mua buộc phải trì hoãn hoặc từ bỏ kế hoạch sở hữu nhà, khiến lực cầu dài hạn vốn là nền tảng của thị trường bất động sản lành mạnh không được khơi thông.
Ở góc độ cấu trúc thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhiều lần cảnh báo rằng thị trường hiện nay không thiếu dự án, nhưng thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp khiến thanh khoản chỉ xoay quanh một nhóm khách hàng hẹp có sẵn tích lũy, trong khi người mua ở thực ngày càng bị gạt ra ngoài lề. Theo ông, nếu tình trạng này kéo dài, thị trường sẽ rơi vào trạng thái bình thường mới, không đóng băng nhưng cũng không thể tăng trưởng bền vững.
Sự lệch pha cung cầu này khiến quá trình phục hồi của thị trường mang tính cục bộ và mong manh. Giao dịch vẫn xuất hiện, nhưng không tạo được dòng chảy rộng. Khi lực cầu ở thực không được kích hoạt, thị trường dễ phụ thuộc vào tâm lý nắm giữ tài sản của một nhóm nhỏ, trở nên nhạy cảm trước biến động kinh tế và chính sách.
Về dài hạn, hệ lụy không chỉ dừng ở câu chuyện giá nhà. TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng khi chi phí nhà ở vượt quá sức chịu đựng của người lao động, bất động sản không còn là vấn đề kinh tế thuần túy mà trở thành bài toán xã hội và phát triển đô thị. Người lao động buộc phải dịch chuyển ra xa trung tâm, kéo theo chi phí sinh hoạt tăng, thời gian di chuyển kéo dài và chất lượng sống suy giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất lao động và khả năng giữ chân nguồn nhân lực tại các thành phố lớn.
Ở góc độ chính sách, các báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh rằng thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi lực cầu ở thực được đảm bảo. Nếu nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp, thị trường có thể phục hồi về giá nhưng sẽ suy yếu về nền tảng, thiếu chiều sâu và dễ tổn thương trước các cú sốc kinh tế trong tương lai.
Nếu không có những chính sách đủ mạnh để điều chỉnh cấu trúc nguồn cung từ quy hoạch quỹ đất, tín dụng ưu đãi, rút ngắn thủ tục đầu tư đến cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đi trên một trục lệch. Phục hồi có thể vẫn diễn ra, nhưng đó là sự phục hồi không bền, khi người mua ở thực, trụ cột của thị trường, vẫn đứng ngoài cuộc chơi.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
