Người mua nhà chùn bước vì áp lực trả nợ dài hạn
Theo báo cáo mới nhất của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 vẫn phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Với các khoản vay áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, mức lãi thực tế có thời điểm lên tới 15 - 16%/năm.
Trước thực trạng giá nhà tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận tiếp tục duy trì ở mức cao, lãi suất vay đang trở thành yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà của người dân.
DXS-FERI cho biết, tỷ lệ hấp thụ của thị trường trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 20 - 30%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn 30 điểm phần trăm so với 6 tháng cuối năm 2025.
Theo đơn vị này, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng vẫn duy trì quanh ngưỡng 12 - 14%/năm, tạo áp lực đáng kể lên khả năng trả nợ dài hạn của người vay.
Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy khoảng cách giữa mặt bằng lãi suất hiện hành và kỳ vọng của người mua vẫn còn khá lớn.
Trong khi lãi suất vay mua nhà trên thị trường phổ biến 8 - 12%/năm, đa số người được khảo sát cho rằng mức 5 - 7%/năm mới đủ hấp dẫn để quyết định vay vốn.
Trong đó, khi lãi suất vượt 7%/năm, tâm lý người mua bắt đầu thận trọng hơn. Khi lãi suất trên 9%/năm, khả năng chấp nhận rủi ro tài chính suy giảm rõ rệt, khiến nhiều người lựa chọn trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc thu hẹp quy mô khoản vay.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh Cấp cao của Batdongsan.com.vn, nhận định trong bối cảnh hiện nay, lãi suất không còn đơn thuần là chi phí sử dụng vốn mà đã trở thành thước đo về mức độ an tâm của người mua đối với các quyết định tài chính dài hạn.
Theo bà Ánh, điều người tiêu dùng cần không phải là lãi suất thấp kỷ lục, mà là một môi trường lãi suất ổn định và đủ khả năng dự báo để có thể chủ động xây dựng kế hoạch tài chính.
Thực tế, nhiều người mua nhà tại TP Hồ Chí Minh đang tạm hoãn kế hoạch sở hữu bất động sản. Anh Nguyễn Minh Đức (ngụ phường Hiệp Bình) cho biết, gia đình đã tích lũy được khoảng 900 triệu đồng và dự định mua căn hộ đầu tiên, nhưng vẫn chưa dám xuống tiền vì phải vay khoảng 65% giá trị căn hộ.
Mức lãi suất ngân hàng chào khoảng 9,5 - 10%/năm khiến anh lo ngại áp lực trả nợ trong 15 - 20 năm sẽ vượt quá khả năng cân đối tài chính của gia đình.
Không chỉ người mua ở thực, giới đầu tư tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận cũng đang chịu tác động mạnh từ chi phí vốn.
Anh Phạm Quốc Huy (ngụ phường Thủ Đức) cho biết đang gánh khoản vay đầu tư một lô đất nền tại khu vực Long Thành (Đồng Nai).
Khoản vay khoảng 2,2 tỷ đồng đã chuyển sang lãi suất thả nổi 11,8%/năm sau khi kết thúc thời gian ưu đãi.
Mỗi tháng, anh phải thanh toán gần 23 triệu đồng cho cả gốc và lãi. Theo anh Huy, khi quyết định đầu tư vào cuối năm 2024, kỳ vọng lớn nhất là hạ tầng khu vực sân bay Long Thành sẽ giúp tài sản tăng giá và thanh khoản cải thiện.
Tuy nhiên, thị trường phục hồi chậm hơn dự kiến trong khi chi phí vốn tăng mạnh khiến hiệu quả đầu tư bị thu hẹp đáng kể.
“Trước đây có thể chấp nhận dùng đòn bẩy tài chính để đón chu kỳ tăng giá. Hiện nay, với lãi suất gần 12%/năm, áp lực trả nợ rất lớn. Nếu thanh khoản chưa cải thiện, việc tiếp tục vay để đầu tư sẽ phải cân nhắc rất kỹ”, anh Huy chia sẻ.
DXS-FERI cho biết, trong bối cảnh hiện nay, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng dịch chuyển mạnh vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt tại những khu vực vùng ven, tiếp tục đối mặt với thanh khoản thấp khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng trước áp lực chi phí tài chính và triển vọng sinh lời.
Doanh nghiệp phải đặt thanh khoản lên hàng đầu
DXS-FERI dự báo, chi phí vốn trong nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức 12 - 14%/năm, khi mục tiêu kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô tiếp tục được ưu tiên.
Trong kịch bản này, tâm lý thận trọng của người mua được dự báo sẽ còn kéo dài. Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, buộc cả người mua lẫn nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược.
Theo ông Tiến, thay vì tư duy “đón sóng”, nhà đầu tư cần ưu tiên hiệu quả khai thác, khả năng thanh khoản và quản trị rủi ro.
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được kiểm soát ở mức an toàn, đồng thời phải tính toán kỹ dòng tiền sau khi kết thúc thời gian ưu đãi lãi suất để tránh áp lực tài chính trong dài hạn.
Ông Tiến cũng khuyến nghị nên ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín; đồng thời thận trọng với các quyết định đầu tư dựa trên thông tin quy hoạch chưa được xác thực hoặc những khu vực chưa có động lực phát triển rõ ràng.
Ở góc độ doanh nghiệp, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng các chủ đầu tư cần chuyển trọng tâm từ tối đa hóa giá bán sang ưu tiên thanh khoản và hiệu quả dòng tiền.
Theo VARS IRE, doanh nghiệp cần tập trung hoàn thiện pháp lý, đẩy nhanh tiến độ các dự án có khả năng hấp thụ tốt, cơ cấu lại danh mục đầu tư theo hướng bám sát nhu cầu ở thực và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Yếu tố minh bạch cũng được xem là lợi thế cạnh tranh quan trọng trong giai đoạn tới. Việc công khai đầy đủ thông tin về pháp lý, tiến độ và chất lượng dự án sẽ giúp củng cố niềm tin của khách hàng, trong khi quản trị tài chính, kiểm soát đòn bẩy và đa dạng hóa nguồn vốn sẽ quyết định sức chống chịu của doanh nghiệp trước biến động thị trường.
Không chỉ doanh nghiệp phát triển dự án, VARS IRE cũng cho rằng các đơn vị môi giới cần chuyển từ vai trò bán hàng sang tư vấn chuyên sâu, lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu thực và nâng cao năng lực phân tích về tài chính, pháp lý và quy hoạch.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
