Pháp luật đã cho phép bán tài sản thế chấp có điều kiện
Theo HoREA, vấn đề cốt lõi hiện nay không nằm ở việc “cho phép bán nhà khi chưa giải chấp” như một số lo ngại, mà ở chỗ các quy định pháp luật đã tồn tại nhưng chưa được hướng dẫn cụ thể, dẫn đến cách hiểu khác nhau và tạo tâm lý rủi ro cho người mua nhà.
Trong văn bản gửi các cơ quan báo chí, HoREA nhấn mạnh rằng cả Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023 đều đã ghi nhận quyền bán tài sản đang thế chấp, với những điều kiện chặt chẽ và minh bạch.
Cụ thể, Bộ luật Dân sự cho phép bên thế chấp được bán tài sản nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của luật. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp vẫn có thể được bán nếu đáp ứng điều kiện, hoặc được sự đồng thuận bằng văn bản của người mua và tổ chức tín dụng.
Theo HoREA, những quy định này thể hiện rõ nguyên tắc: không cấm tuyệt đối việc bán nhà đang thế chấp, mà yêu cầu công khai thông tin và bảo đảm quyền quyết định của các bên liên quan.
HoREA cho rằng tranh luận nảy sinh thời gian qua bắt nguồn từ việc Nghị định 96/2024/NĐ-CP chưa hướng dẫn cụ thể cách thực hiện đối với trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp nhưng chưa giải chấp.
Chính vì thiếu quy định chi tiết, nhiều ý kiến lo ngại người mua nhà có thể rơi vào thế bất lợi nếu chủ đầu tư bán nhà trước, giải chấp sau. Trước thực tế đó, HoREA đã kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định nhằm làm rõ trình tự, trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, thay vì tạo ra một “cơ chế mới” như một số cách hiểu.
Bảo vệ đồng thời người mua, ngân hàng và chủ đầu tư
Theo đề xuất của HoREA, trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp, chủ đầu tư bắt buộc phải công khai rõ tình trạng pháp lý của căn nhà trong văn bản thông báo đủ điều kiện bán và trong hợp đồng mua bán.
Quan trọng hơn, việc bán chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản của người mua và bên nhận thế chấp. Điều này, theo HoREA, giúp người mua nắm đầy đủ thông tin để tự quyết định có giao dịch hay không, thay vì rơi vào tình trạng “không biết nhà mình mua đang bị thế chấp”.
Bên cạnh đó, tổ chức tín dụng được trao quyền kiểm soát dòng tiền thu được từ việc bán nhà, nhằm bảo đảm khoản vay được thanh toán đúng mục đích và thực hiện giải chấp theo quy định pháp luật về tín dụng.
HoREA cho rằng cơ chế được đề xuất không chỉ bảo vệ người mua nhà, mà còn hài hòa lợi ích của các tổ chức tín dụng và chủ đầu tư.
Thực tế, nhiều dự án nhà ở phải thế chấp để vay vốn xây dựng. Tại thời điểm dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường chưa có nguồn thu để giải chấp ngay toàn bộ. Nếu buộc phải giải chấp trước khi bán, nhiều dự án sẽ rơi vào thế bế tắc về dòng tiền.
Vì vậy, việc cho phép bán nhà có điều kiện, dưới sự giám sát của ngân hàng và sự đồng thuận của người mua, được HoREA đánh giá là phù hợp với thực tiễn và không làm gia tăng rủi ro pháp lý.
HoREA khẳng định sẽ không xảy ra tình trạng “bán trước - giải chấp sau” khiến người mua nhà chịu thiệt, nếu các quy định được hoàn thiện theo hướng minh bạch, công khai và có sự giám sát chặt chẽ.
Hiệp hội kỳ vọng các cơ quan quản lý sớm hoàn thiện khung pháp lý, đồng thời mong tiếp tục nhận được sự đồng hành của báo chí để phản ánh đầy đủ, khách quan các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản.
Theo HoREA, mục tiêu cuối cùng là xây dựng một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp cho người thu nhập thấp và trung bình
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
