Đề nghị rà soát quy định để tránh bất cập trong xác định giá đất
Góp ý đối với dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM xây dựng, HoREA cho rằng một số nội dung vẫn chưa phản ánh đầy đủ thực tế sử dụng đất và có thể phát sinh những bất cập khi áp dụng.
Theo Hiệp hội, một trong những vấn đề cần sớm khắc phục là cách xác định tỷ lệ giá đất giữa các vị trí trong cùng một tuyến đường, đặc biệt là đối với đất nằm trong hẻm.
HoREA dẫn ví dụ về trường hợp bảng giá đất quy định giá mặt tiền đường là 10 triệu đồng/m², trong khi đất tại các hẻm rộng từ 5 m đến 15 m đều được áp dụng cùng một mức hệ số, dẫn đến giá bồi thường không có sự khác biệt dù điều kiện tiếp cận hạ tầng của từng vị trí không giống nhau.
Theo đánh giá của Hiệp hội, đây là bất cập xuất phát từ quá trình xây dựng bảng giá đất, đặc biệt là việc xác định tỷ lệ phần trăm giữa các vị trí đất so với mặt tiền đường. Những tồn tại này hoàn toàn có thể được điều chỉnh trong quá trình hoàn thiện bảng giá đất theo cơ chế mà Quốc hội đã cho phép.
HoREA cũng cho rằng cần thống nhất nguyên tắc xác định giá đất trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu cùng là đất ở của hộ gia đình, cá nhân nhưng cách tính dẫn đến chênh lệch quá lớn giữa nghĩa vụ tài chính và mức bồi thường thì sẽ tạo ra sự thiếu hợp lý trong chính sách.
Hiệp hội nhấn mạnh, để khắc phục tình trạng này, TP.HCM cần sớm hoàn thiện đầy đủ các căn cứ pháp lý phục vụ việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường về đất theo tinh thần Nghị quyết 254 của Quốc hội.
HoREA cũng dẫn lại thực tiễn TP.HCM từng áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khá cao khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các dự án đầu tư công. Theo đó, hệ số điều chỉnh đối với đất ở từng dao động từ 4 đến 30 lần, còn đất nông nghiệp phổ biến từ 10 đến 35 lần, thậm chí có khu vực lên tới 38 lần. Theo Hiệp hội, đây là kinh nghiệm thực tiễn cần được nghiên cứu khi xây dựng quy định mới về hệ số điều chỉnh giá đất.
Kiến nghị điều chỉnh công thức hệ số và bổ sung tiêu chí phân loại dự án
Bên cạnh những góp ý về bảng giá đất, HoREA cho rằng dự thảo hiện nay mới chủ yếu phát huy vai trò của hệ số phản ánh biến động thị trường (K1), trong khi hai thành phần còn lại gồm hệ số theo quy hoạch (K2) và hệ số phản ánh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3) gần như chưa được áp dụng trong thực tế.
Theo Hiệp hội, nguyên nhân là do phạm vi áp dụng của dự thảo còn khá hẹp, chủ yếu phục vụ các trường hợp như tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính thuế, phí, lệ phí; xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Trong khi đó, nhiều trường hợp quan trọng như giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất hay điều chỉnh quy hoạch lại không thuộc phạm vi áp dụng.
HoREA nhận định nếu tiếp tục duy trì quy định này thì phần lớn các dự án bất động sản vẫn phải thực hiện quy trình xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá như trước đây, chưa tạo được bước đột phá trong cải cách thủ tục hành chính.
Đối với hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2), Hiệp hội đề nghị xem xét điều chỉnh theo hướng phản ánh rõ hơn giá trị của từng loại dự án. Theo góp ý, các dự án có hệ số sử dụng đất càng cao thì hệ số K2 cần tăng tương ứng. Cụ thể, hệ số K2 được đề xuất ở mức 1 đối với khu đất có hệ số sử dụng đất dưới 6 lần; từ 6 đến dưới 7 lần áp dụng mức 1,3; từ 7 đến dưới 8 lần là 1,4; từ 8 đến dưới 9 lần là 1,5; từ 9 đến dưới 10 lần là 1,6; từ 10 đến dưới 11 lần là 1,7 và cứ tăng thêm một lần hệ số sử dụng đất thì K2 tăng thêm 0,1.
Đối với hệ số K3, HoREA cho rằng cần bổ sung tiêu chí phân loại theo tính chất dự án thay vì áp dụng đồng loạt một mức 1 như dự thảo. Hiệp hội đề xuất những dự án bất động sản, nhà ở thương mại cao cấp, hạng sang hoặc siêu sang nên áp dụng hệ số K3 từ 1,5 đến 1,7 lần, qua đó phản ánh đúng giá trị khai thác của quỹ đất cũng như bảo đảm công bằng giữa các loại hình phát triển bất động sản.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị trong trường hợp Quốc hội thông qua Luật Đô thị đặc biệt áp dụng cho TP.HCM, thành phố cần chủ động xây dựng đầy đủ các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường về đất; đồng thời rà soát, bổ sung bảng giá đất đối với các tuyến đường chưa có tên, đường đất, đường trải sỏi hoặc các tuyến đường mới hình thành nhằm bảo đảm việc áp dụng chính sách thống nhất, sát thực tế và phù hợp với yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
