Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị làm rõ quy định pháp luật, hướng tới tháo gỡ “điểm nghẽn” nhằm khơi thông dòng chảy thị trường.
Vướng mắc từ quy định thi tuyển phương án kiến trúc
Theo phân tích của HoREA, vướng mắc hiện nay không chỉ nằm ở một quy định riêng lẻ mà xuất phát từ sự giao thoa giữa nhiều hệ thống pháp luật như Luật Kiến trúc 2019, Luật Nhà ở 2023 cùng các nghị định hướng dẫn liên quan đến xây dựng và quy hoạch.
Trong thực tế phát triển đô thị, mô hình chung cư hỗn hợp đã trở thành xu hướng chủ đạo. Các dự án không chỉ cung cấp không gian ở mà còn tích hợp thêm các chức năng như trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ, giải trí… nhằm tối ưu hóa quỹ đất và tạo nên hệ sinh thái sống tiện ích cho cư dân. Tuy nhiên, chính sự “đa chức năng” này lại trở thành nguyên nhân dẫn đến cách hiểu khác nhau trong việc phân loại công trình.
Một số địa phương cho rằng, khi công trình có yếu tố thương mại - dịch vụ thì cần xếp vào nhóm công trình công cộng, từ đó yêu cầu phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc. Quy trình này thường kéo dài và phát sinh thêm nhiều bước thủ tục như tổ chức cuộc thi, thẩm định, lựa chọn phương án… khiến tiến độ dự án bị chậm lại đáng kể.
Trong khi đó, theo tinh thần của Luật Nhà ở 2023, nhà ở chung cư dù có tích hợp chức năng thương mại vẫn được xác định là công trình nhà ở nếu mục đích chính là để ở. Điều này cho thấy, việc áp dụng quy định thi tuyển kiến trúc cần dựa trên bản chất công trình, thay vì chỉ xét đến một phần chức năng phụ trợ.
Sự không thống nhất trong cách hiểu này đã khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng “bị động”. Có dự án đã hoàn tất thiết kế, thậm chí gần đến bước cấp phép xây dựng nhưng vẫn phải quay lại bổ sung thủ tục thi tuyển kiến trúc do yêu cầu từ cơ quan quản lý. Điều này không chỉ kéo dài thời gian triển khai mà còn làm tăng chi phí tài chính, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn vẫn ở mức cao.
Ngoài ra, việc áp dụng không đồng nhất giữa các địa phương cũng làm gia tăng rủi ro pháp lý. Cùng một loại hình dự án, nhưng có nơi yêu cầu thi tuyển, có nơi không, khiến doanh nghiệp khó xây dựng kế hoạch đầu tư dài hạn. Điều này phần nào làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, nhất là đối với các nhà phát triển dự án lớn.
Những vướng mắc này góp phần làm chậm nguồn cung nhà ở, yếu tố vốn đang rất cần được cải thiện tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Khi dự án bị “treo” vì thủ tục, người mua nhà cũng chịu ảnh hưởng khi lựa chọn bị thu hẹp và giá cả khó có cơ hội điều chỉnh hợp lý.
Kiến nghị tháo gỡ để khơi thông nguồn cung nhà ở
HoREA đã đưa ra nhiều kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn và tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật. Trọng tâm của đề xuất là làm rõ khái niệm và cách phân loại công trình chung cư hỗn hợp trong hệ thống pháp luật hiện hành.
Theo đó, cần khẳng định rõ rằng các công trình nhà ở chung cư có bố trí chức năng thương mại, dịch vụ vẫn thuộc nhóm công trình nhà ở, không nên xếp vào công trình công cộng nếu chức năng ở chiếm tỷ trọng chính. Từ cách xác định này, các dự án sẽ không bắt buộc phải thực hiện thi tuyển phương án kiến trúc, trừ những trường hợp đặc biệt có yêu cầu riêng về cảnh quan hoặc quy hoạch.
Bên cạnh đó, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kiến trúc và Luật Xây dựng theo hướng đồng bộ hơn với Luật Nhà ở. Việc thống nhất giữa các luật sẽ giúp loại bỏ tình trạng “mỗi nơi hiểu một kiểu”, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp.
Theo HoREA, cần điều chỉnh các tiêu chí phân cấp công trình và xác định các trường hợp bắt buộc thi tuyển kiến trúc. Theo các chuyên gia, không nên “đánh đồng” tất cả các công trình hỗn hợp với công trình công cộng quy mô lớn, bởi điều này không phản ánh đúng bản chất và mức độ ảnh hưởng của từng dự án.
Nếu các kiến nghị được tiếp thu, lợi ích mang lại cho thị trường là rất rõ ràng. Trước hết, thời gian chuẩn bị đầu tư sẽ được rút ngắn đáng kể, giúp doanh nghiệp sớm triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế.
Thứ hai, việc đơn giản hóa thủ tục sẽ giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó tạo điều kiện để doanh nghiệp tối ưu giá bán và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Trong dài hạn, nguồn cung được cải thiện cũng góp phần ổn định mặt bằng giá và giảm áp lực tăng giá tại các đô thị lớn.
Thứ ba, môi trường pháp lý minh bạch và thống nhất sẽ nâng cao niềm tin của nhà đầu tư. Khi doanh nghiệp có thể dự báo rõ ràng các bước thủ tục và thời gian thực hiện, họ sẽ chủ động hơn trong chiến lược phát triển dự án, đồng thời giảm thiểu rủi ro phát sinh.
Theo HoREA, việc tháo gỡ quy định thi tuyển kiến trúc không có nghĩa là buông lỏng quản lý chất lượng công trình. Ngược lại, điều này giúp tập trung nguồn lực vào những dự án thực sự cần kiểm soát chặt về kiến trúc và cảnh quan, thay vì áp dụng đại trà. Nhờ đó, công tác quản lý sẽ hiệu quả và phù hợp hơn với thực tiễn.
Về dài hạn, câu chuyện này cũng đặt ra yêu cầu cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật để bắt kịp xu hướng phát triển đô thị hiện đại. Các mô hình bất động sản đa chức năng sẽ ngày càng phổ biến, do đó các quy định liên quan cũng cần linh hoạt và phản ánh đúng bản chất của thị trường.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
