Đô thị vệ tinh trở thành tâm điểm phát triển nguồn cung
Theo CBRE Việt Nam, xu hướng này không chỉ giúp thị trường gia tăng nguồn cung mà còn mở ra chu kỳ phát triển mới, với kỳ vọng đưa hàng chục nghìn sản phẩm ra thị trường trong năm 2026.
Thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét trong quý II/2026 khi nguồn cung mới gia tăng sau nhiều năm khan hiếm. Tuy nhiên, thay vì tập trung tại khu vực trung tâm như trước đây, phần lớn dự án mới đang dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh.
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý II, toàn thị trường có 8.507 sản phẩm nhà ở được mở bán mới, gồm 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục ghi nhận sự áp đảo của khu vực Bình Dương cũ khi địa phương này đóng góp gần 80% lượng căn hộ mở bán mới trên toàn thị trường. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ lại tập trung hoàn toàn tại TP.HCM cũ, chủ yếu đến từ một đại đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại thành.
Theo CBRE, sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng phát triển tất yếu khi quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí đầu tư tăng cao, trong khi các đô thị vệ tinh sở hữu lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và dư địa phát triển.
Đến cuối quý II, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế trên toàn thị trường đạt gần 355.000 căn. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho chỉ tương đương khoảng 2,3% tổng nguồn cung, cho thấy nguồn hàng sơ cấp vẫn khá hạn chế, đặc biệt tại khu vực trung tâm và cận trung tâm.
Việc các đô thị vệ tinh liên tục bổ sung nguồn cung được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết tình trạng thiếu hụt sản phẩm kéo dài nhiều năm qua, đồng thời mang đến thêm lựa chọn cho người mua nhà.
Hạ tầng tiếp tục dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới
Bên cạnh nguồn cung, CBRE đánh giá hạ tầng giao thông đang trở thành yếu tố quan trọng thúc đẩy sự dịch chuyển của thị trường bất động sản.
Trong quý II, tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu chính thức thông xe toàn tuyến, góp phần giảm tải cho Quốc lộ 51 và tăng cường kết nối giữa TP.HCM với Đồng Nai, cụm cảng Cái Mép - Thị Vải cũng như khu vực du lịch Vũng Tàu.
Theo CBRE, trong thời gian tới, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, các tuyến vành đai và cao tốc liên vùng sẽ tiếp tục mở rộng không gian phát triển đô thị, rút ngắn thời gian di chuyển giữa TP.HCM và các khu vực vệ tinh.
Sự cải thiện về kết nối được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản, đặc biệt tại những khu vực đang có quỹ đất lớn và dư địa phát triển.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán tiếp tục xu hướng đi lên. Theo CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ trên toàn TP.HCM (sau sáp nhập) đạt trung bình khoảng 76 triệu đồng/m² (thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và cao hơn 16% so với cùng kỳ năm 2025.
Mức tăng này chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới tại khu vực TP.HCM cũ vẫn còn hạn chế, trong khi phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc trung và cao cấp. Đáng chú ý, khoảng 95% lượng căn hộ mở bán mới tại Bình Dương cũ trong quý II cũng thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy mặt bằng sản phẩm tại khu vực này đang được nâng lên đáng kể.
Dù giá bán tăng, nhu cầu thị trường vẫn duy trì tích cực. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 90%, trong khi tỷ lệ tiêu thụ đối với các dự án mở bán mới đạt khoảng 73%.
Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 62 triệu đồng/m², tăng 2% so với quý trước và tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đã chậm lại, nhiều khu vực ghi nhận diễn biến đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ. Riêng các khu vực Quận 2, Quận 9 (cũ) và khu Nam TP.HCM tiếp tục ghi nhận mức tăng nổi bật nhờ kỳ vọng từ các dự án hạ tầng đang được triển khai.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện trong nửa cuối năm khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Riêng khu vực TP.HCM cũ, lượng căn hộ mở bán mới trong năm 2026 được kỳ vọng cao gấp khoảng ba lần so với năm trước.
Trên phạm vi toàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ trong năm nay được dự báo đạt khoảng 45.000 căn, trong đó Bình Dương cũ tiếp tục đóng góp khoảng một nửa nguồn cung, khẳng định vai trò là khu vực bổ sung nguồn hàng chủ lực cho thị trường nhờ lợi thế về quỹ đất và khả năng phát triển các dự án quy mô lớn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
