Áp lực nguồn cung khu vực trung tâm
Theo CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản bán lẻ tại TP.HCM trong quý II và nửa đầu năm 2026 không ghi nhận thêm nguồn cung mới nào được đưa vào thị trường. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định.
Trong nửa đầu năm 2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành ước đạt 3.889,5 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với cùng kỳ năm trước, nếu loại trừ yếu tố giá tăng 7,3% (xấp xỉ với cùng kỳ năm 2025 với mức tăng 7,4%).
Thị trường tiêu dùng nội địa tiếp tục duy trì vai trò bệ đỡ vững chắc cho nền kinh tế trong bối cảnh quy mô ngày càng lớn, tiếp tục là điểm sáng thu hút các thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước mở rộng chuỗi thương hiệu của mình.
Tỷ lệ trống toàn thị trường trong quý II/2026 vẫn duy trì ở mức ổn định, gần như không đổi so với quý trước, ở mức 6%. Cụ thể, khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống ở mức 3,0%, giảm 2,2 đpt so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù khu vực ngoài trung tâm có tỷ lệ trống cao hơn, ở mức 5,6%, tuy nhiên vẫn thấp hơn 1,8 đpt so với cùng kỳ năm ngoái.
CBRE Việt Nam ghi nhận, khu vực ngoài trung tâm có các nhãn hàng mới gia nhập thị trường như: Bubbly Baby Spa và BHC Chicken hay một vài nhãn hàng tiếp tục mở rộng như: US Polo Assn., Cotti Coffee, Matsukiyo.
Giá thuê trung bình tại khu vực ngoài trung tâm tăng 2,9% so với quý trước, đạt 56,2 USD/m2/tháng. Giá thuê tại khu vực trung tâm cũng tăng nhẹ ở mức 288,6 USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước và tăng 3,6% so với cùng kỳ năm trước.
CBRE Việt Nam nhận định nửa cuối 2026 áp lực khan hiếm mặt bằng tại khu vực trung tâm vẫn chưa thể hạ nhiệt. Các rào cản về pháp lý và tiến độ thi công khiến thị trường gần như không có dự án lớn nào mới đi vào hoạt động. Tầm nhìn 2027 - 2030, nguồn cung mới kỳ vọng sẽ được khơi thông và có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ ra khu vực ngoài trung tâm và các đô thị vệ tinh (như khu Đông, khu Nam hoặc dọc các trục hạ tầng kết nối Metro). Các dự án phức hợp thế hệ mới sẽ ưu tiên quỹ đất rộng tại vùng ven để tối ưu chi phí và không gian trải nghiệm.
Theo Bà Thanh Phạm - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn tại TP.HCM - CBRE Việt Nam, trong thời gian tới, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm vẫn tiếp tục ngưng đọng, giá thuê tại đây được dự báo sẽ tiếp tục neo ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ từ 3% - 5% mỗi năm. Khu vực trung tâm tiếp tục đón nhận các thương hiệu cao cấp mới gia nhập vào thị trường. TP.HCM vẫn là điểm đến hấp dẫn tại Đông Nam Á đối với các nhãn hàng nhờ tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại Việt Nam.
Động lực từ Trung tâm Tài chính Quốc tế và dòng vốn ngoại
Cũng theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường văn phòng TP.HCM không ghi nhận dự án mới đi vào hoạt động, duy trì ở mức 1,7 triệu m2 NLA. Nguồn cung ổn định giúp mặt bằng giá thuê duy trì xu hướng tích cực, với mức tăng nhẹ theo quý là 0,1% đối với văn phòng Hạng A và 0,6% đối với Hạng B. So với cùng kỳ năm trước, giá thuê tăng 1,6% đạt 47,2 USD/m2/tháng cho hạng A và hạng B tăng 1,1% lên mức 27,1 USD/m2/tháng.
Dù vậy, đà hấp thụ của thị trường trong quý II có dấu hiệu chậm lại so với quý trước. Tỷ lệ trống tăng nhẹ theo quý, trong đó Hạng A tăng 0,1 điểm phần trăm lên 16,7% và Hạng B tăng 0,6 điểm phần trăm lên 12,5%. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, bức tranh thị trường vẫn cho thấy tín hiệu cải thiện rõ nét. Sau khi đón nhận lượng nguồn cung mới tương đối lớn trong năm trước, tỷ lệ trống của phân khúc Hạng A đã giảm 6,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, cho thấy các diện tích mới đang dần được thị trường hấp thụ. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng Hạng B duy trì ở mức tương đương cùng kỳ năm 2025.
Trong nửa đầu năm 2026, nhu cầu mở rộng và di dời vẫn đóng vai trò chủ đạo trên thị trường. Theo thống kê các giao dịch lớn do CBRE ghi nhận trong nửa đầu năm, 39% là các giao dịch với mục đích di dời, trong đó hơn 80% các khách thuê lựa chọn chuyển sang các tòa nhà Hạng A và Hạng B mới đi vào hoạt động trong vòng 2-3 năm gần đây. Nhu cầu mở rộng xếp thứ 2, chiếm 32% tổng diện tích giao dịch. Điều này cho thấy doanh nghiệp vẫn tích cực tìm kiếm các tòa nhà có chất lượng tốt hơn, vị trí thuận lợi hơn hoặc đáp ứng hiệu quả hơn các yêu cầu vận hành trong giai đoạn mới.
Bên cạnh nhu cầu mở rộng và di dời vẫn đang chiếm ưu thế, thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng của các giao dịch thu hẹp diện tích và trả mặt bằng. Theo CBRE, giao dịch trả mặt bằng chiếm 15% tổng diện tích giao dịch trong H1 2026, trong khi giao dịch thu hẹp diện tích chiếm 7%. Xu hướng này chủ yếu xuất phát từ nhu cầu tối ưu chi phí và điều chỉnh chiến lược vận hành của doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế và công nghệ thay đổi nhanh chóng. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, nhiều tập đoàn công nghệ đang tái cấu trúc hoạt động và rà soát chiến lược sử dụng không gian làm việc. Cùng với đó, sự phát triển của AI cũng đang tác động đến kế hoạch nhân sự, mô hình vận hành và nhu cầu văn phòng, thúc đẩy các khách thuê đánh giá lại nhu cầu diện tích theo hướng linh hoạt và hiệu quả hơn. Trong bối cảnh trên, hoạt động giao dịch của thị trường năm 2026 được dự báo sẽ diễn ra thận trọng hơn và thấp hơn so với kỳ vọng ban đầu.
Mặc dù hoạt động thị trường văn phòng TP.HCM đang có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn, tiềm năng trong trung và dài hạn của thị trường vẫn được đánh giá cao nhờ vào quy hoạch IFC vừa được công bố đầu năm 2026.
Theo Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn tại TP.HCM, dự kiến từ năm 2027 trở đi, khi các chính sách và hạ tầng liên quan dần hoàn thiện, khu vực IFC sẽ đóng vai trò là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của thị trường văn phòng TP.HCM với mô hình "dual-hub", kết nối khu vực trung tâm Quận 1 (cũ) với Khu đô thị mới Thủ Thiêm. IFC được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến của các tổ chức tài chính, doanh nghiệp đa quốc gia và các ngành dịch vụ giá trị cao. Điều này không chỉ thúc đẩy nhu cầu thuê tại khu vực trung tâm mà còn tạo động lực cho các giao dịch quy mô lớn trong các năm tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
