Theo báo cáo mới nhất của CBRE – tập đoàn dịch vụ bất động sản thương mại và tư vấn đầu tư có quy mô toàn cầu, chuyên cung cấp các nghiên cứu thị trường và dữ liệu về nguồn cung, giá bán, thanh khoản – thị trường căn hộ Hà Nội đang ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về mặt bằng giá và cơ cấu nguồn cung.
Nguồn cung 6 tháng cao nhất từ năm 2020
Theo CBRE, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận 8.590 căn mở bán mới trong quý II/2026, cao hơn mức 8.010 căn của quý trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020.
Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở số lượng căn hộ mở bán, mà còn ở sự thay đổi trong cơ cấu sản phẩm. Trong quý II, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu.
Thay vào đó, các sản phẩm giá cao chiếm tỷ trọng lớn hơn. Nhóm căn hộ có giá từ 80 - 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung mới, trong khi nhóm trên 120 triệu đồng/m2 chiếm 35%.
Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2, thị trường ghi nhận hơn 3.000 căn đến từ 4 dự án. Điều này cho thấy nguồn cung mới tại Hà Nội đang nghiêng nhiều hơn về nhóm trung cao cấp và cao cấp, trong khi lựa chọn có giá mềm ngày càng thu hẹp.
Thanh khoản chậm lại, người mua thận trọng hơn
Dù nguồn cung tăng, sức mua trên thị trường lại không theo kịp tốc độ mở bán. Quý II/2026, tổng số căn bán được đạt khoảng 5.800 căn, tương đương 68% lượng căn hộ mở bán mới.
Con số này cao hơn mức 5.382 căn của quý I/2026, nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025. Trong giai đoạn trước, tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%, thậm chí có thời điểm số căn bán được cao hơn lượng mở bán mới trong kỳ.
Theo CBRE, áp lực lãi suất là một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định của người mua. Khi chi phí vay mua nhà còn là biến số đáng cân nhắc, người mua có xu hướng thận trọng hơn với dòng tiền và thời điểm xuống tiền.
Điều này đặc biệt rõ ở các sản phẩm có tổng giá trị lớn, nơi người mua thường phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi giá bán tăng nhanh, bài toán trả nợ và khả năng duy trì dòng tiền trở thành yếu tố quan trọng hơn trong quyết định mua nhà.
Giá sơ cấp tăng, giá thứ cấp lần đầu điều chỉnh sau hơn 3 năm
Trên thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 95 triệu đồng/m2. Mức này tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025.
Theo CBRE, nguyên nhân chính đến từ việc nguồn cung mới trong quý có nhiều dự án nằm tại khu vực nội đô. Đây là nhóm sản phẩm thường có mặt bằng giá cao hơn, kéo giá trung bình toàn thị trường đi lên.
Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện tín hiệu điều chỉnh. Giá bán thứ cấp đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước.
Đây là lần đầu tiên kể từ cuối năm 2022 thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận mức giảm theo quý. Diễn biến này cho thấy áp lực thanh khoản đã bắt đầu phản ánh vào kỳ vọng giá của bên bán, nhất là trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục tăng.
CBRE dự báo nguồn cung căn hộ Hà Nội trong nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao. Tổng nguồn cung cả năm có thể đạt khoảng 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019.
Ở thời điểm hiện tại, nguồn cung tăng giúp thị trường có thêm lựa chọn, nhưng mặt bằng giá cao đang thu hẹp dư địa tiếp cận của nhiều người mua nhà. Nếu lãi suất ổn định và niềm tin cải thiện, thanh khoản có thể được hỗ trợ trong nửa cuối năm. Ngược lại, nếu chi phí vốn còn gây áp lực, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ tiếp tục đối mặt với câu hỏi lớn về sức hấp thụ ở vùng giá mới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
