Từ đầu năm 2026 đến nay, Sở Xây dựng Hà Nội đã thông tin giá hoặc kế hoạch tiếp nhận hồ sơ của một số dự án nhà ở xã hội đáng chú ý. Nếu lấy các mức được công khai gần đây làm tham chiếu, mặt bằng giá hiện dao động từ khoảng 19,8 triệu đồng/m² đến hơn 32 triệu đồng/m². Còn nếu cộng cả VAT và kinh phí bảo trì ở một số dự án, giá có thể lên tới khoảng 33,56 triệu đồng/m². Điều này cho thấy nhà ở xã hội vẫn rẻ hơn nhà thương mại, nhưng khoảng cách không còn “dễ thở” như nhiều năm trước.
Giá thấp nhất hiện thuộc về khu vực xa trung tâm
Trong nhóm dự án đã công khai giá, mức thấp nhất hiện thuộc về ô đất CT2, Khu nhà ở đô thị Kim Hoa, xã Tiến Thắng (trước đây là xã Kim Hoa, huyện Mê Linh). Theo thông báo đăng tải trên cổng thông tin của Sở Xây dựng Hà Nội, giá bán nhà ở xã hội tại đây là 19.805.791 đồng/m² sàn sử dụng, đã bao gồm VAT nhưng chưa gồm phí bảo trì; phí bảo trì là 377.253 đồng/m². Giá thuê mua được công bố là 244.515 đồng/m²/tháng. Sở cũng cho biết công trình CT2 dự kiến bắt đầu ký hợp đồng mua căn hộ từ ngày 10/4/2026.
Mức giá này cho thấy quỹ nhà ở xã hội ở khu vực ngoại thành, nơi giá đất đầu vào và áp lực hạ tầng thấp hơn, vẫn còn giữ được ngưỡng dưới 20 triệu đồng/m². Đây là vùng giá hiếm hoi còn tạo cảm giác “vừa tầm” hơn với người mua có thu nhập trung bình - thấp, dù đổi lại là bài toán khoảng cách di chuyển, kết nối việc làm và tiện ích sống hằng ngày. Nhìn từ góc độ thị trường, đây cũng là lý do các dự án ở vành đai xa trung tâm thường có giá mềm hơn nhưng không phải lúc nào cũng tạo sức hút tương đương các dự án nằm gần lõi đô thị.
Nhích lên một bậc là dự án nhà ở xã hội tại khu đất ký hiệu 1, xã Ngọc Hồi. Theo thông báo công khai kế hoạch tiếp nhận hồ sơ của Sở Xây dựng, giá bán nhà ở xã hội tại dự án này được công bố ở mức 24.740.000 đồng/m², đã bao gồm VAT nhưng chưa bao gồm phí bảo trì; phí bảo trì là 449.800 đồng/m². Giá thuê mua là 556.520 đồng/m², còn giá thuê là 215.625 đồng/m². Đây mới là mức tạm tính, và chủ đầu tư sẽ công bố giá chính thức sau khi được cơ quan quản lý nhà nước thẩm định theo quy định. Hồ sơ đăng ký mua, thuê mua được tiếp nhận từ 25/4/2026 đến 30/5/2026.
Với Ngọc Hồi, mặt bằng quanh 24,7 triệu đồng/m² cho thấy nhà ở xã hội Hà Nội hiện đã bước sang một nấc giá mới. Con số này vẫn thấp hơn nhiều khu nhà thương mại trên thị trường sơ cấp, nhưng nếu quy đổi theo căn hộ diện tích vừa phải, tổng giá trị tài sản không còn nhỏ. Nói cách khác, nhà ở xã hội hiện nay vẫn là kênh hỗ trợ quan trọng, song không đồng nghĩa với giá rẻ theo nghĩa tuyệt đối.
Dự án gần trung tâm đã vượt mốc 30 triệu đồng/m²
Ở nhóm dự án nằm gần trung tâm hơn, mặt bằng giá đã cao hơn đáng kể. Với dự án nhà ở xã hội cho cán bộ, chiến sĩ công an tại ô đất N02, số 275 Nguyễn Trãi, phường Khương Đình, Sở Xây dựng Hà Nội đã công khai hồ sơ giá theo quyết định phê duyệt ngày 12/2/2026 của chủ đầu tư. Theo mức giá được công bố rộng rãi từ hồ sơ này, giá bán căn hộ trung bình khoảng 32.243.317 đồng/m², điều chỉnh theo vị trí căn hộ; giá thuê mua trung bình khoảng 354.857 đồng/m²/tháng. Một số nguồn tổng hợp từ hồ sơ công khai cũng cho biết mức giá đã gồm VAT và phí bảo trì vào khoảng 34,5 triệu đồng/m².
Cùng nhóm giá cao là dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân tại phường Thanh Liệt. Trang chuyên mục nhà ở xã hội của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy hồ sơ công khai giá được phê duyệt ngày 16/3/2026. Giá bán căn hộ tại đây là 31.364.916 đồng/m² chưa VAT; 32.933.161 đồng/m² nếu đã gồm VAT nhưng chưa có kinh phí bảo trì; và 33.560.460 đồng/m² nếu đã gồm VAT và kinh phí bảo trì. Giá thuê mua lần lượt ở mức 369.825 đồng/m²/tháng chưa VAT và 388.316 đồng/m²/tháng nếu đã gồm VAT nhưng chưa có phí bảo trì.
Nhìn vào các mức giá này, có thể thấy nhà ở xã hội ở Hà Nội hiện không còn một mặt bằng chung. Giá phụ thuộc rất lớn vào vị trí dự án, thời điểm công bố, cấu phần chi phí được tính vào giá và cả loại hình bán hay thuê mua. Chỉ riêng việc một dự án công bố “đã gồm VAT, chưa gồm phí bảo trì”, trong khi dự án khác công bố “chưa VAT”, đã đủ khiến việc so sánh máy móc trở nên sai lệch.
Điều đáng chú ý là mức trên 30 triệu đồng/m² đang xuất hiện ngày càng rõ ở các dự án mới nằm trong khu vực thuận tiện hơn về hạ tầng và kết nối đô thị. Đây là xu hướng phản ánh chi phí đầu vào tăng, quỹ đất sạch khan hiếm hơn và yêu cầu đầu tư đồng bộ ngày càng lớn. Với người mua, điều này đồng nghĩa câu chuyện “săn” được nhà ở xã hội không chỉ nằm ở điều kiện hồ sơ, mà còn ở khả năng chuẩn bị tài chính thực tế.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
