Nhiều điểm chưa đồng nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở
Mới đây, phản hồi đề nghị của Bộ Tư pháp về việc góp ý, thẩm định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và trên cơ sở tiếp thu ý kiến từ doanh nghiệp, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, cần xem xét lại nhiều nội dung, quy định trong dự thảo Luật Đất đai trên cơ sở đối chiếu tính thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
Theo đó, với quy định người sử dụng đất là "cá nhân người nước ngoài" theo dự thảo, "cá nhân người nước ngoài" không được xem là người sử dụng đất; không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 đang quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua "mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ".
Còn Luật Kinh doanh bất động sản 2014 lại quy định "cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở" tại khoản 2 Điều 14; "Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất." tại khoản 1 Điều 19.
Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở và như vậy là mâu thuẫn với nội dung dự thảo Luật Đất đai đang được thẩm định và lấy ý kiến góp ý. Điều này, dường như cũng chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về "việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất".
Mặt khác, còn có một vấn đề đặt ra là nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không. Nếu không như quy định tại dự thảo thì vô hình chung quyền của người mua là người Việt Nam sẽ không được đảm bảo.
Từ những phân tích trên đây, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét lại quy định về người sử dụng đất đối với người nước ngoài để đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn quy định "người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận …". Trong khi đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện thời lại quy định, chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có giấy chứng nhận.
Các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận. Như vậy là có bất hợp lý và VCCI, cũng đề nghị điều chỉnh lại quy định này để đảm bảo tính thống nhất giữa các luật.
Với các trường hợp cho thuê đất trả tiền đất một lần, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ nội dung: "Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê" thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Điều này có nghĩa là trường hợp này sẽ chỉ là Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm.
Trong khi đó, tại Điều 198 của dự thảo này lại quy định, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được "bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện". Như vậy, quy định này là chưa phù hợp với quy định về điều kiện của tài sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Bởi lẽ, theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất sau khi đáp ứng điều kiện là tài sản được tạo lập hợp pháp; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra; đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Trên cơ sở đó, VCCI đề nghị điều chỉnh lại quy định này tại dự thảo để đảm bảo tính thống nhất.
Nội dung điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu vực đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần phải nghiên cứu lại.
Dự thảo quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đó là vấn đề không trùng khớp nhau giữa 2 đạo luật này, có thể gây ra những khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện. VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét, điều chỉnh lại cho phù hợp.
Nhiều địa phương băn khoăn về các quy định mới
Liên quan đến dự thảo này, trong quá trình nghiên cứu, góp ý, nhiều địa phương tỏ ra băn khoăn thậm chí lo ngại về tính khả thi và khó khăn trong quá trình thực hiện về các quy định của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi.
Theo ông Hoàng Văn Thực - Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Hải Dương, đơn vị này thống nhất nội dung dự thảo Tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, bày tỏ nhiều băn khoăn liên quan đến tính khả thi và khó khăn khi thực hiện của các quy định trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).
Sở TN&MT tỉnh Hải Dương nêu quan điểm điển hình như tại Khoản 2 Điều 54 của Dự thảo có quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư, nhà đầu tư được lựa chọn thông qua một trong các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư (trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một người đăng ký tham gia…).
Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành và Điều 54 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định nêu trên. Điều này sẽ dẫn đến tình huống các dự án đầu tư có sử dụng đất đã được chấp thuận nhà đầu tư nhưng không có cơ sở để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Chính vì vậy, Sở TN&MT tỉnh Hải Dương đề nghị Bộ TN&MT nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện nội dung này theo hướng thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Đề nghị bổ sung căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cho phù hợp với pháp luật về đầu tư đối với các dự án sử dụng vốn ngoài ngoài ngân sách nhà nước và để thống nhất với khoản 3 Điều 141: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất....được xem xét trên cơ sở dự án đầu tư...".
Tại Khoản 4 Điều 79 quy định: "Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng tiền hoặc bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở".
"Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu làm rõ nội dung này hoặc quy định thêm một khoản để giao Chính phủ quy định chi tiết để thuận lợi cho cơ quan thực thi Luật, với lý do khi bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi có thể xảy ra trường hợp người có đất thu hồi loại đất nông nghiệp nhưng có nhu cầu bồi thường bằng loại đất sản xuất, kinh doanh trong khi người có đất thu hồi lại không có năng lực để thực hiện", ông Hoàng Văn Thực nhấn mạnh.
Trong khi đó, đóng góp dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Trọng Hải, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Lào Cai cho rằng Luật Đất đai hiện hành (Điều 118) xác định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng…
Tuy vậy, Điều 65 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thay đổi cách tiếp cận về nội dung này. Theo đó Luật không quy định cụ thể mà chỉ xác định nguyên tắc các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thuộc quy định tại Điều 63 (không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất) và Điều 64 (đấu thầu dự án có sử dụng đất) thì phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sẽ không phát huy, tối đa hóa các lợi ích, mục tiêu tổng thể về phát triển kinh tế xã hội của dự án như trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu. Để bảo đảm thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về đầu tư kinh doanh, ông Nguyễn Trọng Hải đề nghị đánh giá cụ thể về sự phù hợp của thay đổi nêu trên để bảo đảm minh bạch và tính khả thi của quy định này. Đồng thời, nghiên cứu quy định nội dung này theo hướng xác định dự án thuộc phạm vi đấu thầu bao gồm các dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Góp ý liên quan đến việc sử dụng đất quốc phòng an ninh, Phó Chủ tịch Thường trực thành phố Hải Phòng - Lê Anh Quân cho biết, khi thực hiện thu hồi thì ngoài việc thực hiện theo Luật đất đai thì còn phải thực hiện theo quy định về đất quốc phòng, an ninh, quản lý sử dụng tài sản công dẫn đến thời gian kéo dài. Hải Phòng đề nghị cần quy định như các loại đất khác để bảo đảm tiến độ, thời gian phục vụ phát triển kinh tế xã hội.
Ông Quân cũng đề nghị xác định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nội dung này cần quan tâm, làm rõ và quy định cụ thể hơn nếu không khó để thực hiện.
Hồng Quang
Nguồn: thuongtruong.com.vn
