Căn hộ "sơ cấp" được săn đón
Tốc độ đô thị hóa cùng làn sóng dịch chuyển lên các thành phố lớn đang tạo ra sức ép về nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới tại Hà Nội ở mức thấp trong hai năm qua. Đối với những người đi tìm nhà để an cư, những căn hộ sơ cấp luôn là phương án hấp dẫn.
Theo ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh, Bộ phận Kinh doanh nhà ở quốc tế, Savills Hà Nội, sản phẩm mới từ chủ đầu tư thường có nhiều ưu điểm hơn đối với người mua nhà để ở. Người mua với nhu cầu thực vẫn luôn tìm kiếm những sản phẩm có giá thành hợp lý và chất lượng đạt yêu cầu. Những đối tượng này thường ưu tiên căn hộ sơ cấp bởi đây là sản phẩm mới hoàn toàn, chưa bị khấu hao qua thời gian sử dụng.
Khi lựa chọn căn hộ được chào bán lần đầu, người mua thường không phải chịu nhiều áp lực về dòng tiền do được hưởng lợi từ các chính sách bán hàng của chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, thanh toán theo tiến độ và ưu đãi khác. Trong khi đó, nếu mua lại một sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà. Đây là điều kiện mà những gia đình tài chính eo hẹp khó đáp ứng được.
Bên cạnh sự linh hoạt về nguồn tiền, giá trị của sản phẩm cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới quyết định của người mua. Mức giá của sản phẩm sơ cấp sẽ được xác định theo thời giá hiện tại. Đối với sản phẩm thứ cấp, chủ nhà khi mua được hưởng giá thấp hơn do tính theo mặt bằng trong quá khứ. Khi bán lại ở thời điểm hiện tại, họ luôn cố gắng bán theo mức giá của thị trường. Do vậy, giá cả sẽ có độ chênh lệch nhất định trong khi sản phẩm thực tế đã bị khấu hao tùy mức độ. Tâm lý chung của nhiều người mua là không sẵn sàng trả thêm đối với một sản phẩm đã qua sử dụng.
Một lý do khác khiến người dân ưu tiên sản phẩm sơ cấp là bởi các dự án mới ngày càng chú trọng hơn về hệ thống tiện ích nội, ngoại khu như siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu tập thể thao. Nhiều dự án còn tập trung xây dựng công viên cây xanh, hồ nước nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, cũng như mang đến cảnh quan đẹp mắt cho cư dân.
Với các dự án mới, người mua có thể lựa chọn từ danh mục sản phẩm đa dạng, tận hưởng các tiện ích nội khu và ngoại khu mới hoàn thiện. Việc được tự thiết kế nội thất căn hộ phù hợp với sở thích và chi phí là một điểm cộng khi mua sản phẩm mới thay vì chọn sản phẩm thứ cấp với nội thất có sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh để cải tạo như ý.
Ông Võ Hùynh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết thanh khoản của thị trường sơ cấp tăng trong khi thứ cấp giảm cho thấy việc chào bán dự án mới cho F0 diễn ra thuận lợi hơn so với các dự án mua đi bán lại.
Theo phân tích của ông Kiệt, trên thị trường sơ cấp, vài tháng qua, các dự án thường được một số chủ đầu tư chào bán với chính sách ưu đãi lớn đã giúp các đợt bán hàng đạt hiệu quả kích cầu cao. Quý vừa qua, các chính sách hỗ trợ ân hạn nợ gốc, lãi vay lên đến 48 tháng, điều chưa từng có từ trước tới nay, cộng thêm giãn tiến độ thanh toán và nhiều quà tặng đã thu hút nhóm khách hàng mua căn nhà đầu tiên với vốn tích lũy ở mức trung bình, thu nhập ổn định. Người mua có thể chỉ thanh toán một vài trăm triệu đồng cho đợt đầu tiên, sau đó được kết nối hỗ trợ chương trình thanh toán kéo dài.
Hạn chế về nguồn cung
Theo số liệu từ Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang ở mức thấp. Số lượng căn hộ mới tung ra thị trường năm 2018 đạt mức trên 30.000 căn và lên đến gần 40.000 vào năm 2019. Tuy nhiên, từ năm 2020, con số này giảm đáng kể, ở quanh mức 20.000 căn. Năm 2021 cũng ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm.
Tính đến quý 1/2022, không có dự án mới được đưa ra thị trường mà toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã công bố. Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng đang thiếu nguồn cung mới; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đã được hấp thụ hết.
Theo dự báo, với tốc độ đô thị hóa ở mức 37%, nhiều người dân vẫn đang tìm kiếm nhà ở tại các khu vực thành phố lớn.
Các chuyên gia nhận định, việc hạn chế về nguồn cung mới sẽ đẩy người mua sang thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, người dân có xu hướng tìm kiếm và lựa chọn căn hộ sơ cấp; trong đó, khách hàng chú ý hơn tới những sản phẩm mới được chào bán trên thị trường.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, khi giá nhà đã tăng gấp hơn hai chục lần thu nhập, thì việc sở hữu một ngôi nhà ngày càng xa vời đối với người lao động. Nhiều gia đình trẻ mong muốn mua được căn hộ từ nguồn cung sơ cấp để không phải chịu áp lực nặng về tài chính.
Do đó, đối với người mua nhà ở thực thì sản phẩm sơ cấp là sự lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý, dự án cần có pháp lý rõ ràng và người mua nên đánh giá kỹ năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư để tránh rủi ro, vướng mắc trong quá trình bàn giao và sử dụng. Những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt sẽ luôn là sản phẩm được săn đón trong thị trường.
Với quy mô dân số của Hà Nội trong tương lai, nguồn cung nhà ở sẽ cần có sự điều chỉnh để kịp thời đáp ứng nhu cầu an cư. Theo dự báo của Savills Việt Nam, dân số thành thị của Việt Nam sẽ tăng thêm 10 triệu người trong thập kỷ tới và tăng lên 44% vào năm 2030. Riêng tại Hà Nội, dân số dự kiến đạt 9 triệu người vào năm 2025, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% vào năm 2019.
Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung bình hàng năm là 27.000. Từ năm 2022 đến năm 2025, sẽ có khoảng 78.900 căn hộ mở bán. Như vậy, sẽ có sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế.
Mặt khác, theo Savills, hơn 60% trong số 500 dự án của Hà Nội đã được bàn giao hơn 5 năm. Bởi vậy, việc người dân tìm mua những dự án nhà ở mới là xu hướng có thể dự đoán trước. Dự đoán về nguồn cung nhà ở trong thời gian tới, chuyên gia của Savills cho rằng, năm 2022 chưa có nhiều điểm đột biến vì các đơn vị bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 cùng với hạn chế từ chính sách thắt chặt tín dụng đầu năm.
Thời gian tới sẽ là khoảng "chững" cần thiết để nhà phát triển, chủ đầu tư chuẩn bị về nguồn lực tài chính và đưa ra những sản phẩm có giá trị cho thị trường trong tương lai.
Trung Anh
Nguồn: thuongtruong.com.vn
