Tín dụng BĐS chạm 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ
Dòng vốn tín dụng vào bất động sản tiếp tục tăng nhanh ngay từ đầu năm 2026. Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2026 của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến ngày 28/2/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng gần 12% so với quý 4/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ.
Quy mô này cho thấy bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn lớn của nền kinh tế. Trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi cục bộ, tín dụng tăng nhanh có thể hỗ trợ tiến độ dự án. Tuy nhiên, tốc độ tăng mạnh cũng làm rõ hơn câu hỏi về chất lượng dòng vốn và khả năng thu hồi tiền của các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, dòng vốn ngân hàng cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ đối với lĩnh vực BĐS. Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tính đến hết quý 1/2026 đạt gần 19,2 triệu tỷ đồng, tăng hơn 3% so với cuối năm 2025. Năm 2026, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, đồng thời kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản.
Dòng vốn tập trung nhiều nhất vào nhóm khu đô thị và nhà ở, với dư nợ 783.940 tỷ đồng. Ngoài ra, dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 255.352 tỷ đồng, cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê đạt 157.970 tỷ đồng, còn khoản mục đầu tư kinh doanh bất động sản khác lên tới 666.678 tỷ đồng.
103 doanh nghiệp bất động sản đang vay hơn 427.300 tỷ đồng
Áp lực đòn bẩy tài chính đối với BĐS không chỉ ở một số doanh nghiệp mà gần như toàn thị trường. Dữ liệu từ báo cáo tài chính quý 1/2026 của 103 doanh nghiệp bất động sản trên HOSE, HNX và UPCoM cho thấy tổng dư nợ vay cuối tháng 3/2026 lên hơn 427.300 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm.
Trong nhóm này, 48 doanh nghiệp ghi nhận nợ vay tăng, 31 doanh nghiệp giảm, 8 doanh nghiệp đi ngang và 16 doanh nghiệp không còn dư nợ vay. Bức tranh này cho thấy xu hướng vay nợ chưa diễn ra đồng đều, nhưng nhóm có quy mô dự án lớn vẫn là nơi kéo tổng dư nợ toàn ngành đi lên.
Xét theo quy mô nợ vay trong ngành bất động sản, các doanh nghiệp lớn vẫn đứng trong nhóm đầu như Novaland, Kinh Bắc và Becamex. Tuy nhiên, nếu đặt nợ vay của doanh nghiệp trong tương quan với tổng tài sản, một số doanh nghiệp lại đang vay nợ với tỷ lệ lên tới hàng chục % trên tổng tài sản.
Điển hình như CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hudland (HNX: HLD), doanh nghiệp bất động sản có quy mô tài sản hơn 2.800 tỷ đồng nhưng ghi nhận nợ vay 1.806 tỷ đồng tại cuối quý 1/2026. Khoản vay này tương đương 64% tổng tài sản.
Hay như CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB), doanh nghiệp bất động sản từng gắn với nhiều dự án nhà ở và hạ tầng, có nợ vay 4.670 tỷ đồng trên tổng tài sản 8.015 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản lên tới 58%, cho thấy phần lớn cơ cấu tài sản đang được tài trợ bằng vốn vay.
CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (HOSE: VPI), chủ đầu tư nhiều dự án BĐS đình đám trên cả nước, cũng vượt ngưỡng 40%. Cuối quý 1/2026, Văn Phú Invest có nợ vay 6.909 tỷ đồng trên tổng tài sản 15.428 tỷ đồng, tương đương 45%. Ngoài lượng nợ vay lớn, Văn Phú Invest cũng là chủ đầu tư ghi nhận lượng tồn kho tại các dự án top đầu với gần 6.000 tỷ đồng.
Ở nhóm khu công nghiệp và đô thị, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) ghi nhận nợ vay 30.154 tỷ đồng, chiếm 42% tổng tài sản. Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex - CTCP (HOSE: BCM) cũng ở mức 42%, với nợ vay 25.523 tỷ đồng trên tổng tài sản 61.310 tỷ đồng.
Văn Phú, Năm Bảy Bảy, Kinh Bắc sẽ trả nợ như thế nào?
Trong bối cảnh thanh khoản bất động sản còn chậm, tồn kho tại các dự án BĐS chạm đỉnh thì câu hỏi đặt ra cho các chủ đầu tư là bao giờ các tài sản này mới chuyển hóa thành tiền để trả nợ?
Đối với Văn Phú Invest, công ty này có nợ vay tài chính hơn 6.908 tỷ đồng tại cuối quý 1/2026, chiếm khoảng 70% tổng nợ phải trả. Riêng nợ vay ngắn hạn tăng vọt 78% so với đầu năm, lên hơn 1.922 tỷ đồng. Cùng thời điểm, tiền và tương đương tiền chỉ còn hơn 143 tỷ đồng, giảm 80%.
Áp lực của VPI nằm nhiều ở hàng tồn kho tại các dự án BĐS nghìn tỷ khắp cả nước. Cuối quý 1/2026, tồn kho đạt gần 5.954 tỷ đồng, đã tăng thêm 709 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, dự án Vlasta Thủy Nguyên chiếm tới 4.214 tỷ đồng, tương đương khoảng 71% tổng tồn kho. Ngoài ra, doanh nghiệp còn gần 967 tỷ đồng tại dự án NewTech và hơn 176 tỷ đồng tại các ô đất TT39, TT40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú.
Dòng tiền kinh doanh của VPI âm hơn 1.095 tỷ đồng trong quý đầu năm. Điều này khiến bài toán trả nợ phụ thuộc nhiều vào tiến độ chuyển tồn kho thành doanh thu, nhất là khi nợ ngắn hạn tăng nhanh và lượng tiền mặt đã sụt giảm mạnh.
Đối với Năm Bảy Bảy, tổng tài sản cuối quý 1/2026 đạt hơn 8.014 tỷ đồng, nhưng hàng tồn kho đã lên tới 4.341,9 tỷ đồng, chiếm 54,2% tổng tài sản. Tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn đạt 4.669,7 tỷ đồng, tương đương 256,4% vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ này cho thấy mức độ rủi ro lớn trong nghĩa vụ trả nợ của NBB.
Về hoạt động kinh doanh Quý 1/2026, doanh thu thuần của NBB chỉ đạt 3,83 tỷ đồng, giảm 71,9% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp chỉ ghi nhận 0,51 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí tài chính lên tới 39,67 tỷ đồng, cao gấp hơn 10 lần doanh thu thuần. Dòng tiền kinh doanh âm 253,6 tỷ đồng, cho thấy áp lực trả nợ đang lớn hơn nhiều so với khả năng sinh lãi trong kỳ.
Đối với Đô thị Kinh Bắc, câu chuyện nợ vay lại mang tính dài hạn hơn. Cuối quý 1/2026, nợ vay đạt 30.154 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 42% tổng tài sản. Khoảng 90% dư nợ là nợ dài hạn, gắn với các dự án khu đô thị, khu công nghiệp và hạ tầng.
Chi phí vốn của KBC tăng nhanh trong quý đầu năm. Doanh thu thuần đạt 1.336 tỷ đồng, giảm hơn 56%; lợi nhuận sau thuế còn 234,2 tỷ đồng, giảm 72%. Riêng lãi vay tăng lên 262,8 tỷ đồng, cao hơn cả lợi nhuận sau thuế trong kỳ. Đồng nghĩa lợi nhuận làm ra của KBC được dùng phần lớn để trả nợ.
Bên cạnh đó, hàng tồn kho của KBC cũng đã lên tới 29.521 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm, trong đó 59% nằm tại dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát. Dự án này có tổng vốn đầu tư sau điều chỉnh hơn 69.000 tỷ đồng, nên tốc độ triển khai và thu tiền sẽ ảnh hưởng lớn tới khả năng cân đối nợ.
Bức tranh tổng thể nhiều màu xám của các doanh nghiệp BĐS đang ngày càng hiển hiện rõ. Câu hỏi được đặt ra là với tình trạng thị trường như hiện nay, đến bao giờ những đơn vị này mới "sạch nợ vay"?
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
