Lợi nhuận tăng mạnh, nhưng không đến từ sự hồi phục đồng đều
Theo báo cáo dự báo kết quả kinh doanh quý I/2026 của MBS Research, lợi nhuận toàn thị trường có thể tăng khoảng 25% so với cùng kỳ, nhưng mức tăng này thiếu tính lan tỏa và chủ yếu tập trung vào một số nhóm ngành hoặc một số doanh nghiệp có yếu tố đột biến.
Trong đó, nhóm bất động sản được dự báo tăng mạnh nhất, lên tới 407% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức tăng rất cao này không phản ánh một chu kỳ phục hồi đồng đều của toàn ngành, mà chủ yếu được kéo bởi một số thương vụ bán buôn sản phẩm dự án hoặc lợi nhuận tài chính từ chuyển nhượng cổ phần dự án.
MBS nhận định quý I/2026 là giai đoạn thị trường bất động sản diễn biến khá trầm lắng. Mặt bằng lãi suất cao và liên tục tăng đã tạo áp lực kép lên cả phía chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Với doanh nghiệp, chi phí vốn tăng khiến việc triển khai dự án mới trở nên thận trọng hơn, đồng thời gia tăng áp lực tài chính lên các dự án đang triển khai. Với người mua, khả năng hấp thụ giảm rõ rệt, đặc biệt ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc có yếu tố đầu cơ. Hệ quả là thanh khoản thị trường vẫn ảm đạm, thậm chí xuất hiện các nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số phân khúc.
Theo dữ liệu dẫn lại trong báo cáo, giá đất nền tại Hà Nội trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025, còn nhà ở tại TP.HCM giảm 2%. Những con số này cho thấy thị trường chưa bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét, bất chấp lợi nhuận của một số doanh nghiệp niêm yết có thể tăng rất mạnh trên báo cáo tài chính. Nói cách khác, tăng trưởng lợi nhuận và sức khỏe thị trường đang là hai câu chuyện khác nhau trong giai đoạn đầu năm nay.
Trong nhóm bất động sản dân cư, CTCP Vinhomes (mã VHM) là doanh nghiệp được MBS dự báo có lợi nhuận quý I/2026 tăng tới 627% so với cùng kỳ, đạt khoảng 19.556 tỷ đồng, chủ yếu nhờ một thương vụ chuyển nhượng lớn tại dự án Green Paradise.
Trong khi đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) thậm chí được dự báo tăng tới 1.185%, lên khoảng 650 tỷ đồng, nhờ ghi nhận lợi nhuận tài chính từ việc chuyển nhượng cổ phần tại đơn vị sở hữu dự án Thuận An 1. Đây đều là những trường hợp cho thấy lợi nhuận tăng mạnh, nhưng động lực chính lại đến từ các giao dịch tài sản hoặc hoạt động tài chính, thay vì phản ánh sự phục hồi đồng đều của hoạt động bán hàng trên thị trường sơ cấp.
Ngược lại, không ít doanh nghiệp bất động sản được dự báo lợi nhuận chỉ đi ngang hoặc giảm nhẹ trong quý I/2026. Cụ thể, CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG) được dự báo lợi nhuận tăng khoảng 2% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ tiếp tục bàn giao sản phẩm tại một số dự án hiện hữu. Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) có thể giảm 6% do chưa ghi nhận nhiều đột phá từ bàn giao dự án, trong khi kết quả kinh doanh vẫn phụ thuộc khá lớn vào hoạt động môi giới.
Trong khi đó, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) được dự báo tăng 23%, chủ yếu nhờ tiếp tục bàn giao các căn thấp tầng tại dự án Gladia by the Waters. Dù vậy, hoạt động bán hàng mới của doanh nghiệp này vẫn chịu tác động từ mặt bằng lãi suất tăng và tâm lý thận trọng của người mua sau kỳ nghỉ Tết.
Điều này cho thấy sự phân hóa trong nội bộ ngành đang rất rõ rệt: doanh nghiệp nào có hàng sẵn để bàn giao, có thương vụ tài chính lớn hoặc pháp lý thuận lợi sẽ ghi nhận kết quả tích cực hơn, còn phần đông vẫn đối mặt bài toán thanh khoản và sức mua.
Chưa thể xoay chuyển cục diện ngay lập tức
Dù thị trường chưa ấm lên rõ rệt, báo cáo của MBS cũng ghi nhận một số tín hiệu tích cực có thể tạo nền cho giai đoạn sau. Thứ nhất là yếu tố pháp lý đang dần hoàn thiện và minh bạch hơn.
Một số văn bản nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản đã được ban hành, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp trong việc hoàn thiện hồ sơ, tiếp tục triển khai dự án hoặc tháo gỡ các điểm nghẽn tồn đọng. Trong bối cảnh thị trường nhiều năm qua chịu tác động nặng từ ách tắc pháp lý, đây là chuyển động có ý nghĩa hơn cả yếu tố ngắn hạn về lợi nhuận.
Thứ hai là yếu tố kỳ vọng hạ tầng và quy hoạch vùng. Báo cáo đề cập thông tin Đồng Nai dự kiến trở thành thành phố trực thuộc trung ương, kéo theo kỳ vọng về phát triển hạ tầng và thu hút dòng vốn đầu tư. Đây là một trong những thông tin có thể tạo hiệu ứng tích cực lên tâm lý thị trường, nhất là ở các khu vực vệ tinh đang được giới đầu tư theo dõi sát. Tuy nhiên, xét từ thực tế quý I/2026, kỳ vọng vẫn mới dừng ở mức hỗ trợ tâm lý chứ chưa đủ mạnh để tạo ra sự bật tăng rõ rệt về thanh khoản trên diện rộng.
Đáng chú ý, nếu nhìn sang bất động sản khu công nghiệp, MBS cho rằng triển vọng trung hạn của phân khúc này vẫn sáng hơn nhờ dòng vốn FDI tích cực, hoạt động cho thuê nhà xưởng và kho xây sẵn phục hồi, cùng các chính sách mới hướng tới lĩnh vực công nghệ cao. Tuy vậy, trong quý I/2026, kết quả kinh doanh của nhóm này lại chưa thật sự khả quan do chưa rơi vào thời điểm bàn giao đất. Đây là lý do lợi nhuận nhóm bất động sản khu công nghiệp được dự báo giảm 23% so với cùng kỳ.
Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC) được dự báo lợi nhuận quý I/2026 giảm 41% so với cùng kỳ; CTCP Sonadezi Châu Đức (mã SZC) có thể giảm tới 80%; Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP (mã GVR) giảm 27%. Ở chiều ngược lại, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (mã BCM) được dự báo tăng 8%, còn Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã IDC) tăng 18%.
Diễn biến phân hóa này cho thấy lợi nhuận của nhóm bất động sản khu công nghiệp, dù triển vọng trung hạn vẫn được đánh giá tích cực, vẫn phụ thuộc đáng kể vào thời điểm bàn giao đất và ghi nhận doanh thu, hơn là phản ánh ngay sự cải thiện đồng đều của thị trường.
Từ các dữ liệu trong báo cáo, có thể thấy quý I/2026 chưa phải thời điểm để khẳng định bất động sản đã bước vào chu kỳ phục hồi vững chắc. Những con số lợi nhuận tăng vọt ở một số doanh nghiệp lớn chủ yếu phản ánh tính chất đột biến của từng thương vụ, trong khi bức tranh nền của thị trường vẫn là thanh khoản yếu, giá một số phân khúc điều chỉnh nhẹ, người mua thận trọng và doanh nghiệp dè dặt trong triển khai dự án mới.
Điều tích cực là nền tảng pháp lý đang dần được cải thiện, còn câu chuyện hạ tầng và quy hoạch tiếp tục tạo thêm kỳ vọng cho trung hạn. Nhưng để kỳ vọng đó chuyển thành sức mua thực và sự hồi phục lan tỏa, thị trường vẫn cần thêm thời gian, đặc biệt là sự cải thiện về mặt bằng lãi suất và dòng tín dụng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
