Định danh từ gốc, minh bạch đến ngọn
Trước khi Nghị định 357 được ban hành, Việt Nam đã từng đề cập tới việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Cụ thể, một số quy định đã được triển khai từ năm 2014 và tiếp tục được cụ thể hóa trong giai đoạn 2023 - 2024. Tuy nhiên, hệ thống dữ liệu hiện nay mới chỉ phục vụ mục tiêu hành chính, chưa đáp ứng được yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống” theo tinh thần Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị.
Điểm đột phá trong Nghị định 357 là việc lần đầu tiên quy định rõ ràng về mã định danh bất động sản. Theo đó, mỗi bất động sản sẽ có một mã số thống nhất, được xây dựng từ mã định danh thửa đất, đơn vị “gốc” trong hệ thống quản lý đất đai. Trên nền tảng đó, hệ thống sẽ tích hợp thêm thông tin dự án, công trình, địa điểm và các yếu tố pháp lý, quy hoạch liên quan.
Cơ chế quản lý xuyên suốt được thiết kế để cơ quan quản lý có thể cập nhật liên tục diễn biến thị trường: từ số lượng dự án cấp phép, tiến độ đầu tư, lịch sử giao dịch đến giá cả thực tế. Việc này cho phép Nhà nước chủ động nắm bắt cung - cầu, kịp thời điều chỉnh chính sách phát triển nhà ở theo từng phân khúc, từng địa phương.
Hai vấn đề lớn được kỳ vọng sẽ có lời giải sau khi hệ thống đi vào vận hành là: lệch pha cung - cầu và hiện tượng đầu cơ, “hai giá”. Khi dữ liệu được minh bạch theo thời gian thực, cơ quan quản lý dễ dàng nhận diện phân khúc dư thừa hay thiếu hụt, từ đó định hướng phê duyệt dự án phù hợp hơn. Đồng thời, việc công khai giá giao dịch thực sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá, thổi giá, tạo mặt bằng ảo, vốn đang là vấn nạn tại các đô thị lớn.
Đáng chú ý, không chỉ bất động sản mà cá nhân hành nghề môi giới cũng sẽ có mã định danh riêng, gắn với địa phương cấp chứng chỉ, mã định danh công dân, thời hạn hành nghề và lịch sử xử phạt (nếu có). Đây là bước tiến quan trọng trong nỗ lực chuyên nghiệp hóa đội ngũ môi giới, nâng cao trách nhiệm và hạn chế rủi ro phát sinh trên thị trường.
Không còn đất diễn cho đầu cơ, thao túng
Theo nhiều chuyên gia, Nghị định 357 có thể xem là bước “cài đặt lại” toàn bộ hạ tầng dữ liệu quản lý thị trường bất động sản. Trong nhiều năm, các cơ sở dữ liệu liên quan đến nhà đất tại Việt Nam vẫn tồn tại tình trạng manh mún, phân tán, không đồng bộ giữa các bộ, ngành, địa phương. Mỗi nơi có một phần mềm, một tiêu chuẩn riêng, thậm chí cách hiểu dữ liệu cũng không thống nhất, khiến cho hệ thống chung gần như không thể khai thác hiệu quả.
Thực trạng đó dẫn đến hệ quả là cơ quan quản lý thường phải “đi trong sương mù”, dự báo cung - cầu, giá cả chủ yếu dựa trên cảm nhận hoặc số liệu gián tiếp. Thị trường nhà đất là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, lại thiếu đi một thứ quan trọng nhất: dữ liệu tin cậy.
Việc ban hành Nghị định 357 được kỳ vọng sẽ giải quyết “điểm mù” này. Khi từng bất động sản được định danh, toàn bộ thông tin về lịch sử giao dịch, biến động giá, nghĩa vụ tài chính... sẽ được ghi nhận và theo dõi đầy đủ. Nhà nước từ đó có thể thiết kế chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch một cách công bằng, hiệu quả và sát với thực tế thị trường.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản đồng bộ có thể tạo ra nguồn thu ngân sách ổn định. Ví dụ, tại Canada, mỗi bất động sản đều có hồ sơ dữ liệu riêng. Hằng năm, cơ quan quản lý có thể định giá lại tài sản dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, từ đó tính thuế tài sản minh bạch, chính xác. Giao dịch chuyển nhượng cũng rõ ràng về nghĩa vụ thuế phí, góp phần tăng nguồn thu và giảm gian lận.
Ngược lại, ở Việt Nam, nguồn thu từ bất động sản chủ yếu dựa vào thuế thu nhập cá nhân 2% khi chuyển nhượng. Trong khi đó, giá giao dịch thường không phản ánh đúng giá thực, do thiếu hệ thống dữ liệu chuẩn mực để đối chiếu. Chính vì vậy, chính sách thuế khó đạt được tính công bằng và hiệu quả.
Khi hệ thống dữ liệu đi vào vận hành đầy đủ, những chiêu trò “tạo sóng”, “bỏ bom” hay thao túng giá qua vài giao dịch lẻ sẽ khó còn đất sống. Mỗi lần mua bán, giá trị thật sẽ được ghi nhận, hiển thị trên biểu đồ giá thị trường. Nếu có giao dịch bất thường, hệ thống sẽ chỉ ra đó là trường hợp đơn lẻ, không phản ánh xu hướng chung. Nhờ vậy, mặt bằng giá sẽ được hình thành một cách tự nhiên, đúng với cung - cầu thực tế, thay vì bị dẫn dắt bởi tin đồn hay các nhóm lợi ích.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
