Trao đổi với Tạp chí Thương Trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting, kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh, dòng tiền sẽ tiếp tục ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, trong khi quá trình phục hồi cần thêm thời gian để tạo nền tảng bền vững.
PV: Nếu phải đưa ra một nhận định ngắn gọn về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, ông sẽ nói gì?
Ông Võ Hồng Thắng: Thị trường đang ở giai đoạn có nhiều tín hiệu tích cực nhưng vẫn đối mặt không ít thách thức. Điểm đáng chú ý là nguồn cung và thanh khoản đều suy giảm so với cùng kỳ năm trước.
Theo thống kê của DKRA Consulting, trong quý II/2026, phân khúc căn hộ ghi nhận hơn 19.000 căn hộ sơ cấp được đưa ra thị trường, giảm khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng tiêu thụ cũng giảm khoảng 16%. Đối với nhà phố và biệt thự, diễn biến còn thận trọng hơn khi sức mua giảm tới 71%.
Nguyên nhân chủ yếu vẫn đến từ áp lực dòng vốn. Lãi suất duy trì ở mức cao, trong khi chính sách tín dụng được điều hành theo hướng kiểm soát khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều gặp khó khăn trong tiếp cận vốn. Doanh nghiệp chịu áp lực chi phí tài chính, còn người mua phải cân nhắc kỹ hơn khi sử dụng vốn vay.
Tuy nhiên, tôi đánh giá thị trường vẫn có những nền tảng tích cực nhờ quá trình hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng giao thông. Đây sẽ là động lực quan trọng để củng cố niềm tin và hỗ trợ thị trường trong trung và dài hạn, dù hiệu quả cần thêm thời gian để lan tỏa.
PV: Theo ông, rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư trong nửa cuối năm 2026 là gì?
Ông Võ Hồng Thắng: Tôi cho rằng rủi ro lớn nhất là đưa ra quyết định đầu tư khi chưa đánh giá đầy đủ bối cảnh thị trường.
Hiện nay thanh khoản vẫn chưa phục hồi rõ nét, trong khi dòng tiền có xu hướng tập trung vào những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác tốt. Nếu nhà đầu tư chỉ chạy theo thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá mà thiếu kiểm chứng thì nguy cơ gặp rủi ro sẽ rất lớn.
Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao cũng cần được cân nhắc kỹ. Trong bối cảnh lãi suất chưa giảm đáng kể và tín dụng vẫn được kiểm soát, nếu thị trường hồi phục chậm hơn dự kiến, áp lực trả nợ và chi phí vốn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.
Theo tôi, thay vì chạy theo tâm lý đám đông, nhà đầu tư nên đặt ưu tiên vào quản trị rủi ro, lựa chọn dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và cân đối hợp lý giữa vốn tự có với vốn vay.
PV: Nếu lựa chọn đầu tư ở thời điểm hiện nay, ông sẽ ưu tiên phân khúc nào?
Ông Võ Hồng Thắng: Trong bối cảnh hiện nay, tôi không đặt ưu tiên vào một loại hình bất động sản cụ thể mà ưu tiên những sản phẩm có nền tảng tốt.
Đó là các dự án có pháp lý đầy đủ, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, bảo đảm tiến độ thi công, nằm ở khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có thể khai thác ngay sau khi hoàn thành.
Đây là những yếu tố giúp tài sản duy trì giá trị và giữ được thanh khoản trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa hoàn thiện pháp lý sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn trong giai đoạn hiện nay.
Theo tôi, đây là thời điểm phù hợp với chiến lược đầu tư dựa trên giá trị thực thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
PV: Nhiều ý kiến cho rằng thị trường đã qua đáy nhưng chưa bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh. Quan điểm của ông như thế nào?
Ông Võ Hồng Thắng: Tôi đồng tình với nhận định này. Thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực hơn so với giai đoạn khó khăn nhất, đặc biệt ở khía cạnh hoàn thiện thể chế, tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy đầu tư hạ tầng.
Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực đó chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh.
Thực tế, thanh khoản vẫn ở mức thấp. Số liệu của DKRA Consulting cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp quý II giảm khoảng 8%, lượng tiêu thụ giảm 16%, còn phân khúc nhà phố và biệt thự giảm tới 71%. Điều này phản ánh sức cầu vẫn khá dè dặt và quá trình phục hồi diễn ra không đồng đều.
Ngoài ra, chi phí vốn còn cao, tín dụng được điều hành thận trọng và tâm lý quan sát của nhà đầu tư vẫn hiện hữu. Dòng tiền hiện chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và phục vụ nhu cầu ở thực.
Do đó, tôi cho rằng thị trường đang trong giai đoạn phục hồi có chọn lọc hơn là bước vào một chu kỳ tăng trưởng đồng loạt.
PV: Theo ông, đâu sẽ là động lực lớn nhất giúp thị trường phục hồi trong 6-12 tháng tới?
Ông Võ Hồng Thắng: Tôi cho rằng sẽ không có một yếu tố đơn lẻ đủ sức tạo nên bước ngoặt cho thị trường.
Động lực quan trọng nhất phải đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố, bao gồm chính sách, tín dụng, đầu tư công và niềm tin của thị trường.
Trước hết là việc tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý và tháo gỡ các vướng mắc trong đầu tư, đất đai và phát triển dự án. Khi các quy định được triển khai hiệu quả, nguồn cung sẽ được cải thiện và môi trường đầu tư minh bạch hơn.
Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận tín dụng vẫn đóng vai trò rất quan trọng. Nếu mặt bằng lãi suất có điều kiện giảm và dòng vốn được khơi thông hợp lý, thanh khoản thị trường sẽ có cơ hội phục hồi.
Đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, sẽ tiếp tục tạo ra tác động tích cực đối với giá trị bất động sản, dù hiệu quả cần thời gian để lan tỏa.
Cuối cùng, niềm tin của thị trường sẽ chỉ thực sự được cải thiện khi các yếu tố trên cùng phát huy hiệu quả. Khi chính sách thông suốt, nguồn vốn được khơi thông và thanh khoản cải thiện, doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư sẽ tự tin hơn, qua đó tạo nền tảng cho một chu kỳ phục hồi ổn định và bền vững của thị trường bất động sản.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
