Thanh khoản phục hồi, nguồn cung mới liên tục xuất hiện
Theo Vietcap, lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp được dự báo tiếp tục tăng trưởng trong năm 2026, với xu hướng rõ ràng hơn vào nửa cuối năm. Đơn vị này cho biết đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường, bao gồm sự gia tăng các sự kiện bán hàng sau Tết, nguồn cung mới được bổ sung và các chương trình ưu đãi từ chủ đầu tư.
Dữ liệu tổng hợp từ CBRE cho thấy trong quý I/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 5.200 căn hộ giao dịch sơ cấp, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, phân khúc bất động sản liền thổ đạt khoảng 1.000 căn, giảm khoảng 45%.
Tại TP.HCM, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp đạt khoảng 2.700 căn, tăng khoảng 5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, phân khúc bất động sản liền thổ ghi nhận khoảng 750 căn giao dịch, tăng tới 9 lần so với quý I/2025. Mức tăng trưởng khoảng 15% của tổng lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM trong quý đầu năm cho thấy nhu cầu thị trường vẫn tương đối ổn định dù lãi suất vay mua nhà cao hơn cùng kỳ.
Đơn vị này cho rằng triển vọng tăng trưởng năm 2026 được hỗ trợ bởi bốn yếu tố chính gồm: nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn vẫn duy trì; nguồn cung mới gia tăng; tiến độ đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh; cùng với các chương trình bán hàng hấp dẫn hơn từ chủ đầu tư nhằm giảm bớt tác động của lãi suất vay mua nhà.
Vietcap cũng nhận định tâm lý người mua nhà có thể được cải thiện khi định hướng điều hành lãi suất trở nên rõ ràng hơn. Tuy nhiên, người mua hiện vẫn có xu hướng mất nhiều thời gian hơn để đưa ra quyết định, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng kết nối giao thông thuận tiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Trong bối cảnh đó, nhóm khách hàng ở thực với nền tảng tài chính ổn định và mức sử dụng đòn bẩy hợp lý được kỳ vọng tiếp tục là động lực chính cho hoạt động giao dịch trên thị trường sơ cấp.
Vietcap dự báo tổng doanh số bán bất động sản bình quân hàng năm giai đoạn 2026 - 2027 của các doanh nghiệp vốn hóa trung bình trong danh mục theo dõi của đơn vị này sẽ tăng khoảng 10% so với mức trung bình của 5 năm trước. Động lực đến từ các dự án mới mở bán, việc tiếp tục triển khai các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu và kế hoạch tái khởi động hoạt động bán bất động sản của Novaland trong năm 2026.
Giá nhà tiếp tục đi lên, hạ tầng và cải cách pháp lý tạo động lực dài hạn
Bên cạnh sự phục hồi về thanh khoản, Vietcap cho rằng giá bất động sản vẫn sẽ duy trì xu hướng tăng trong những năm tới, dù tốc độ tăng không còn quá nóng như giai đoạn trước.
Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp được dự báo tăng trưởng kép (CAGR) khoảng 8%/năm trong giai đoạn 2025-2027, thấp hơn mức 19%/năm giai đoạn 2022-2025. Giá căn hộ thứ cấp dự kiến tăng khoảng 3%/năm, so với mức 20%/năm của giai đoạn trước.
Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp được dự báo tăng trưởng kép khoảng 11%/năm trong giai đoạn 2025-2027, thấp hơn mức 15%/năm giai đoạn 2022-2025. Giá căn hộ thứ cấp dự kiến tăng khoảng 10%/năm, thấp hơn không đáng kể so với mức 11%/năm của giai đoạn trước.
Đối với bất động sản liền thổ, Hà Nội tiếp tục là thị trường được dự báo tăng giá mạnh nhất. Giá sơ cấp có thể tăng trưởng kép khoảng 17%/năm trong giai đoạn 2025-2027, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 6%/năm. Tại TP.HCM, mức tăng trưởng kép dự kiến của giá sơ cấp và thứ cấp cùng ở mức khoảng 5%/năm.
Một trong những động lực quan trọng nhất của thị trường bất động sản nhà ở trong dài hạn là quá trình phát triển hạ tầng. Tại khu vực phía Bắc, các dự án đáng chú ý gồm tuyến metro Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo khởi công tháng 10/2025, tuyến metro Hòa Lạc – Văn Cao khởi công ngày 19/12/2025 và tuyến đường sắt cao tốc Hà Nội – Quảng Ninh dự kiến khởi công ngày 12/4/2026.
Ở phía Nam, hàng loạt công trình trọng điểm cũng đang được triển khai như Vành đai 3 TP.HCM dự kiến hoàn thành toàn bộ cuối năm 2026, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu thông xe toàn tuyến ngày 18/5/2026, tuyến metro Bến Thành – Tham Lương khởi công ngày 15/1/2026, tuyến metro Bến Thành – Cần Giờ khởi công ngày 19/12/2025 và tuyến metro Bến Thành – Thủ Thiêm dự kiến khởi công trong tháng 4 và 6/2026.
Song song với hạ tầng, báo cáo đánh giá các cải cách pháp lý đang góp phần tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường. Các chính sách đã được ban hành và có hiệu lực gồm Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ tháng 8/2024), Nghị quyết 171/2024/QH15 (hiệu lực tháng 4/2025), Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực tháng 1/2026), Nghị định 357/2025/NĐ-CP (hiệu lực tháng 3/2026) và Nghị quyết 79-NQ/TW ban hành tháng 1/2026.
Ở góc độ dài hạn, Vietcap cho rằng các động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam vẫn rất vững chắc. Tỷ lệ đô thị hóa được dự báo tăng từ 43% năm 2023 lên 50% vào năm 2030 và khoảng 70% vào năm 2050.
Trong khi đó, tổng dư nợ cho vay mua nhà trên GDP của Việt Nam hiện mới ở mức 20,1%, thấp hơn đáng kể so với 26,8% của Thái Lan, 37,6% của Singapore và 51,5% của Malaysia. Theo Vietcap, điều này cho thấy dư địa phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam vẫn còn khá lớn trong những năm tới.
Tuy nhiên, công ty chứng khoán này cũng lưu ý rủi ro lớn nhất đối với triển vọng năm 2026 là lạm phát cao hơn kỳ vọng, có thể tạo áp lực lên thanh khoản và mặt bằng lãi suất, từ đó ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà cũng như chi phí huy động vốn của các chủ đầu tư.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
