Nguồn cung và dòng tiền vẫn tập trung chủ yếu tại Hải Phòng cũ
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn năm 2026, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tại Hải Phòng mới tập trung tới 93% ở khu vực Hải Phòng cũ, trong khi khu vực Hải Dương cũ chỉ chiếm 7%.
Nguồn cung trên thị trường cũng cho thấy sự áp đảo tương tự. Hải Phòng cũ chiếm 95% nguồn cung đất nền, 96% nguồn cung chung cư, 97% nguồn cung nhà riêng, 99% nguồn cung biệt thự và 100% nguồn cung shophouse trên toàn thị trường Hải Phòng mới.
Diễn biến giá bán bất động sản trong giai đoạn 2019-2026 cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa Hải Phòng và Hà Nội. Trước năm 2023, giá bán tại hai thành phố có xu hướng tăng tương đối đồng nhịp. Tuy nhiên từ sau năm 2023, thị trường Hà Nội tăng tốc mạnh hơn.
Cụ thể, giá bất động sản phổ biến tại Hà Nội tăng từ 100 triệu đồng/m2 năm 2023 lên 188 triệu đồng/m2 vào năm 2026. Trong khi đó, Hải Phòng tăng từ 56 triệu đồng/m2 năm 2023 lên 66 triệu đồng/m2 năm 2026.
Dù mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với Hà Nội, Hải Phòng vẫn duy trì sức hút ổn định. Chỉ số mức độ quan tâm bất động sản bán tại Hải Phòng trong quý I/2026 đạt 112 điểm, cao hơn đáng kể mức 76 điểm của Hà Nội.
Đáng chú ý, dòng tiền từ Hà Nội tiếp tục xem Hải Phòng là một trong những điểm đến quan trọng nhất tại miền Bắc. Theo thống kê, trong tổng lượng tìm kiếm bất động sản ngoài Hà Nội và TP.HCM, khu vực miền Bắc chiếm 54%. Trong nhóm địa phương được người Hà Nội quan tâm, Hưng Yên dẫn đầu với tỷ trọng 23%, tiếp theo là Hải Phòng với 19%, Quảng Ninh và Bắc Ninh cùng chiếm 10%.
So với quý I/2023, mức độ quan tâm của người Hà Nội đối với bất động sản Hải Phòng tăng 80%, chỉ đứng sau Hưng Yên với mức tăng 89%.
Chung cư trở thành động lực dẫn dắt thị trường
Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý I/2026, giá bán chung cư tại Hải Phòng tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng cao nhất trong các loại hình bất động sản phổ biến tại địa phương. Trong khi đó, giá nhà riêng tăng 13%, biệt thự tăng 9%, nhà mặt phố tăng 18%, còn giá đất giảm 6%.
Xét về mức độ quan tâm, chung cư cũng là loại hình ghi nhận diễn biến tích cực nhất. Chỉ số quan tâm chung cư tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, đất nền giảm mạnh 29%, nhà mặt phố giảm 18%, nhà riêng giảm 24%, trong khi biệt thự chỉ tăng nhẹ 2%.
Sự dịch chuyển nhu cầu còn thể hiện rõ trong cơ cấu tìm kiếm. Quý I/2026, đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 42% mức độ quan tâm, nhưng đã giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Trong khi đó, chung cư tăng trưởng về giá lên tới 17%, cao hơn nhiều so với mức khoảng 10% của năm 2023.
Ở phân khúc căn hộ, xu hướng nâng cấp nhu cầu ngày càng rõ nét. Nếu năm 2023, nhóm căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2 chiếm 48 - 57% lượng quan tâm thì đến quý I/2026 chỉ còn 25%. Ngược lại, phân khúc 40-55 triệu đồng/m2 tăng từ 18% lên 37%, còn nhóm trên 55 triệu đồng/m2 duy trì quanh mức 15%.
Giá bán căn hộ tại Hải Phòng cũng tăng mạnh trong hai năm trở lại đây. Từ mức 34 triệu đồng/m2 trong quý I/2025, giá bán trung bình đã tăng lên 38 triệu đồng/m2 trong quý II/2025, 39 triệu đồng/m2 trong quý III/2025, 41 triệu đồng/m2 trong quý IV/2025 trước khi điều chỉnh nhẹ xuống 40 triệu đồng/m2 trong quý I/2026.
Không chỉ tăng giá, chung cư Hải Phòng còn duy trì hiệu quả khai thác cho thuê thuộc nhóm cao nhất cả nước. Giá thuê phổ biến đạt khoảng 11 triệu đồng/căn, tương ứng tỷ suất cho thuê 4,8%. Mức sinh lời này cao hơn đáng kể so với Hà Nội (2,3%), TP.HCM cũ (3,2%), Quảng Ninh (3,1%) và Bà Rịa - Vũng Tàu (3,9%). Đồng thời vẫn cao hơn Đà Nẵng, nơi ghi nhận tỷ suất cho thuê 4,3%.
Nguồn cầu chung cư cũng ngày càng đa dạng. Người Hà Nội hiện chiếm 32% lượng tìm kiếm chung cư Hải Phòng, gần tương đương tỷ lệ 31% của người dân địa phương. Người mua từ TP.HCM cũ đóng góp thêm 12% lượng tìm kiếm. So với cùng kỳ năm trước, mức độ quan tâm của người Hà Nội đối với chung cư Hải Phòng tăng 26%, tương đương mức tăng của nhóm khách hàng địa phương.
Trái ngược với chung cư, đất nền đang là phân khúc chịu ảnh hưởng rõ nét nhất từ các biến động kinh tế vĩ mô. Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm đất nền Hải Phòng trong quý I/2026 giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, sự sụt giảm này chưa kéo theo xu hướng điều chỉnh giá diện rộng.
Thủy Nguyên hiện là khu vực được quan tâm nhiều nhất, chiếm 18% tổng mức độ quan tâm đất nền toàn thành phố. Tiếp theo là An Dương với 15%, Hải An 14%, Dương Kinh 12% và An Lão 9%.
Về giá bán, nhiều khu vực trung tâm vẫn duy trì đà tăng. Hồng Bàng dẫn đầu với mức tăng giá 34% so với quý IV/2025. Ngô Quyền tăng 3%, Hải An tăng 10%, Kiến Thụy tăng 11%, An Dương tăng 7%, Lê Chân tăng 7% và Dương Kinh tăng 4%. Trong khi đó, Thủy Nguyên là khu vực hiếm hoi ghi nhận mức giảm 7%, còn An Lão gần như đi ngang.
Nhìn chung, dữ liệu cho thấy thị trường bất động sản Hải Phòng đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Trong khi đất nền chịu tác động từ môi trường lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, phân khúc chung cư đang trở thành tâm điểm của thị trường nhờ khả năng tăng giá, hiệu quả khai thác cho thuê và sức hút ngày càng lớn từ dòng tiền ngoài địa phương. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ đất nền sang nhu cầu ở thực và đầu tư tạo dòng tiền đang ngày càng rõ nét tại thành phố cảng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
