Yếu tố nào kích hoạt chu kỳ phục hồi?
Tại sự kiện Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2025 & Dự báo 2026, chuyên gia DXS-FERI đã dự báo 9 điều kiện then chốt sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới triển vọng thị trường năm 2026. Đầu tiên là bối cảnh kinh tế vĩ mô với mục tiêu tăng trưởng GDP 10%, dựa trên đà phục hồi sản xuất - tiêu dùng từ năm 2025 và lạm phát giữ ở mức kiểm soát.
Hành lang thể chế tiếp tục vận hành quyết liệt qua hệ thống nghị định, chính sách cụ thể và vai trò giám sát được tăng cường từ phía Nhà nước. Đồng thời, các địa phương được yêu cầu hoàn thiện quy hoạch tổng thể theo hướng hài hòa, đồng bộ với quy hoạch quốc gia và tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, phân khúc đang nhận được nhiều ưu tiên từ chính sách.
Chính sách tiền tệ tiếp tục ổn định vĩ mô, kiểm soát rủi ro thay vì nới lỏng mạnh. Ngân hàng Nhà nước dự kiến vẫn giữ định hướng phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các biện pháp hỗ trợ tăng trưởng linh hoạt.
Vấn đề pháp lý được đẩy mạnh tháo gỡ, đặc biệt là nhóm dự án tồn đọng kéo dài trong các năm trước. Trong khi đó, yếu tố nhân khẩu học tiếp tục thay đổi khi tỷ suất sinh giảm, dẫn đến nguy cơ thiếu hụt lao động tại các đô thị lớn, đặt ra yêu cầu mới cho quy hoạch đô thị và phát triển nhà ở bền vững.
Ở hạ tầng, Nhà nước dự kiến giải ngân đạt kế hoạch khoảng 995.000 tỷ đồng, tăng 10,4% so với năm 2025, chủ yếu dành cho giao thông và kết nối vùng. Song song đó, các chính sách khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư cũng sẽ được mở rộng, tạo thêm lực đẩy cho thị trường bất động sản.
Năng lực chủ đầu tư được kỳ vọng tiếp tục cải thiện khi nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng thích nghi bằng việc nâng cấp công nghệ, sáng tạo chính sách bán hàng, và gia tăng tính tuân thủ pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
Bên cạnh đó, sự đa dạng hóa nguồn lực tài chính từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư đến các mô hình tài trợ mới. Đây được xem là tiền đề quan trọng giúp các dự án lớn có thể tiếp tục triển khai.
Cuối cùng, việc gắn mã định danh bất động sản sẽ là bước tiến lớn trong minh bạch hóa thị trường, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người mua và tạo nền tảng phát triển dài hạn.
Triển vọng 2026 - Nguồn cung tăng vọt, giá bán đi ngang hoặc nhích nhẹ
Theo số liệu từ DXS - FERI, năm 2026 sẽ đón nhận nguồn cung mới từ hơn 125 dự án, tung ra khoảng 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 200.000 sản phẩm.
Cụ thể, miền Bắc dẫn đầu với 43 dự án, cung cấp 60.056 sản phẩm, tăng 44%; miền Nam có 46 dự án, đưa ra 54.795 sản phẩm, tăng 40%; miền Trung đón 11.614 sản phẩm từ 19 dự án, tăng 9%; miền Tây đạt 9.848 sản phẩm từ 17 dự án, tăng 7%.
Nguồn cung thứ cấp cũng trở nên phong phú khi hàng loạt dự án đến kỳ bàn giao. Phân khúc căn hộ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, trong khi các đô thị xanh, tích hợp đầy đủ tiện ích sẽ có lợi thế cạnh tranh nổi bật.
Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp được dự báo đạt mức 45 - 50%, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn được kiểm soát tốt hơn. Bất động sản khai thác dòng tiền như căn hộ dịch vụ, shophouse vận hành, nhà phố cho thuê… cũng ghi nhận nhu cầu tăng rõ rệt.
Giá bán sơ cấp nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ 5 - 10% từ mặt bằng cao của 2025. Giá thứ cấp cũng tăng tương đương ở tất cả phân khúc, trong khi giá thuê duy trì ổn định. DXS-FERI cho biết lãi suất cho vay mua nhà có thể dao động 10 - 12%, mức được xem là “chấp nhận được” với đại đa số khách vay. Tuy nhiên, khách hàng đang ngày càng thận trọng và tập trung vào các dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch và chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt.
Ba kịch bản thị trường năm 2026 cũng được các chuyên gia dự báo. Trong đó, kịch bản lý tưởng: nguồn cung tăng 40 - 50%, giá bán tăng 10 - 15%, lãi suất thả nổi 9 - 11%, hấp thụ đạt 50 - 60%; Kịch bản kỳ vọng: nguồn cung tăng 30 - 40%, giá tăng 5 - 10%, lãi suất 10 - 12%, hấp thụ 40 - 50%; Kịch bản thận trọng: nguồn cung tăng 20 - 30%, giá tăng 2 - 5%, lãi suất 12 - 14%, hấp thụ 25 - 35%.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
