Giao dịch bán - tái thuê
Chịu nhiều tác động từ sự bùng phát dịch bệnh COVID-19 trong nhiều tháng đầu năm tại Việt Nam, nhưng các dự án khu công nghiệp mới vẫn tiếp tục được phát triển và các dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu đi vào hoạt động. Theo báo cáo của Savills Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2021, sản lượng công nghiệp tăng 9,3% so với cùng kỳ năm 2020, với hàng chục dự án khu công nghiệp tại 13 tỉnh, thành phố đã được phê duyệt, hứa hẹn cung cấp hàng nghìn ha diện tích đất cho các nhà đầu tư trong vài năm tới.
Đơn cử như ở khu vực miền Bắc, tại Bắc Ninh với 5 khu công nghiệp sắp được triển khai chiếm số lượng dự án lớn nhất tại Việt Nam, trong đó, điển hình là khu công nghiệp Quế Võ III với diện tích 208,54 ha, có tổng vốn đầu tư 120,87 triệu USD hay khu công nghiệp Gia Bình II với diện tích 250 ha (do Tập đoàn Hanaka phát triển) có tổng vốn đầu tư 172,17 triệu USD.
Ở khu vực phía Nam, UBND tỉnh Đồng Nai đang có kế hoạch phát triển thêm 3 khu công nghiệp với tổng diện tích 6.475 ha nhằm giải quyết tình trạng quá tải hiện nay, gồm: khu công nghiệp Long Đức (3.253 ha), khu công nghiệp Bàu Cạn-Tân Hiệp (2.627 ha) đều ở huyện Long Thành và khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn (3.595 ha) ở huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai…
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2021, nhiều thương vụ M&A (hoạt động mua bán sáp nhập) bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng được diễn ra với giá trị lớn, điển hình như Công ty TNHH Boustead Projects đã đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong Công ty CP Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead,… Cùng với đó, thị trường bất động sản công nghiệp cũng xuất hiện một hình thức M&A mới, đó là hình thức bán - tái thuê.
Giao dịch bán - tái thuê lại là một dạng công cụ tài chính với hình thức rất cụ thể, trong đó một bên (người bán/người thuê tương lai) sở hữu tài sản đó sẽ bán tài sản cho bên thứ hai (nhà đầu tư/người cho thuê tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ người mua, do đó người bán trở thành người thuê, và nhà đầu tư là chủ sở hữu bất động sản.
Có hai loại giao dịch bán và tái thuê trong ngành: thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán - tái thuê thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Thông thường, bán - tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.
Bỏ qua các rủi ro chi phí cho thuê, chủ đầu tư vẫn đạt được những lợi ích rõ ràng của một số biện pháp phòng vệ khỏi lạm phát chi phí hoạt động. Nhìn chung, các phương pháp quản lý chi phí hoạt động được xác định theo bốn loại hợp đồng thuê riêng biệt.
Một là hợp đồng thuê gộp: Người thuê trả tiền thuê và người cho thuê sẽ trang trải mọi chi phí sinh hoạt. Người thuê có thể phải trả tiền cho những sửa chữa đặc biệt theo hợp đồng.
Hai là hợp đồng thuê ròng: Người thuê chịu trách nhiệm thanh toán tiền thuê và chi phí vận hành, tùy thuộc vào hợp đồng là hợp đồng thuê ròng đơn, thuê ròng kép hay thuê ròng ba lần.
Ba là hợp đồng cho thuê lại: Bao gồm cả giá thuê tổng và ròng, trong đó người thuê và chủ sở hữu chia sẻ chi phí vận hành của bất động sản.
Bốn là hợp đồng thuê theo phần trăm: Chi phí sẽ phụ thuộc vào lợi nhuận gộp hoặc ròng của bên thuê. Hợp đồng thuê theo phần trăm yêu cầu một khoản tiền thuê tối thiểu để trang trải cho người cho thuê trong trường hợp người thuê dừng hoạt động kinh doanh.
… xu hướng phát triển cho bất động sản công nghiệp
Trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát mạnh mẽ trên nhiều tỉnh thành trong cả nước, trong đó có những thủ phủ công nghiệp như Bắc Giang, Bắc Ninh, Bình Dương hay Đồng Nai,… đã gây ảnh hưởng lớn đến sự phát triển bất động sản công nghiệp. Giao dịch bán - tái thuê lúc này như một giải pháp hữu ích cho doanh nghiệp bởi nhiều ưu điểm.
Lợi ích của giao dịch bán - tái thuê đêm lại cho người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu. Ngoài ra, cả người bán và người thuê tương lai đều được hưởng những lợi ích bao gồm: Tận dụng tài sản bất động sản của họ để huy động vốn thay vì vay ngân hàng với lãi suất cao; việc ký hợp đồng thuê với chủ mới cũng cho họ cơ hội thương lượng lại những điều khoản mà họ mong muốn.
Nhận định về những điểm lợi thế của xu hướng này, ông John Campbell - Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết: Những lợi ích cho nhà đầu tư/chủ nhà tương lai bao gồm việc có được một bất động sản đang vận hành để tạo ra tỷ suất hoàn vốn tức thì dưới hình thức trả tiền thuê hàng tháng. Do đó, với tệp khách thuê có sẵn, họ không cần phải chi tiền mặt cho các chiến dịch tiếp thị để tìm kiếm khách thuê tiềm năng. Dự báo dòng tiền mặt an toàn với lợi suất thỏa đáng trong thời gian thuê tương đối dài (thường là 10 năm) tạo ra sự an tâm cho nhà đầu tư/chủ sở hữu mới.
Theo thông kê, dự trên những thế mạnh của hình thức này, năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán - tái thuê thành công một nhà kho với tổng diện tích sàn xây dựng là 36.000 m2 tại Dĩ An, Bình Dương. Trong giao dịch này, Savills đại diện cho khách mua. BĐS được mua với giá hơn 20 triệu đô la Mỹ và cho thuê lại với thời hạn thuê 5 + 5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.
Dù ngày càng phổ biến nhưng hình thức bán - tái thuê vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của phương pháp này. Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên.
Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800 GFA của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.
Chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, đại dịch sẽ khuyến khích ngày càng nhiều khách thuê trong việc cân nhắc những lựa chọn tài chính phù hợp cho họ, và hy vọng sẽ giúp họ hiểu được lợi ích của việc tận dụng tài sản bất động sản của mình như một phương tiện để huy động vốn
Một số lời khuyên dành cho các nhà đầu tư có ý định triển khai phương thức này tại Việt Nam mà chuyên gia Savills đưa ra: yếu tố quan trọng cần xem xét khi tiến hành bán - tái thuê phải hiểu rằng một giao dịch bán - tái thuê có thể có rất nhiều thủ tục giấy tờ cần thực hiện, đòi hỏi rất nhiều thời gian. Trong đó, giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký hợp đồng mua bán (Sale- purchase Agreement) để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký hợp đồng cho thuê.
Hợp đồng mua bán và hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong hợp đồng mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong hợp đồng cho thuê.Một điều nữa cần cân nhắc là chủ sở hữu bất động sản hoặc khu công nghiệp có biết và phê duyệt dự án hay không. Dựa vào chủ sở hữu đất và chủ đất của nhà đầu tư mới của khu công nghiệp, họ phải xác nhận rằng nhà đầu tư đó đáp ứng các tiêu chí của khu công nghiệp của họ
Nguồn: thuongtruong.com.vn
