Hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất và tái cấu trúc chuỗi cung ứng
Báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield chỉ ra, Việt Nam đang nổi lên như một trong những thị trường logistics năng động nhất Đông Nam Á khi các doanh nghiệp đẩy mạnh đa dạng hóa chuỗi cung ứng và mở rộng mạng lưới sản xuất, phân phối tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Nhu cầu đối với bất động sản logistics tiếp tục được thúc đẩy bởi ba động lực chính gồm thương mại điện tử, hoạt động sản xuất và dòng chảy thương mại khu vực. Xu hướng này đang dần thu hẹp diện tích trống trên thị trường công nghiệp, đồng thời củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Không chỉ Việt Nam, các quốc gia như Indonesia và Thái Lan cũng ghi nhận hoạt động thuê mặt bằng logistics tăng mạnh nhờ hưởng lợi từ quá trình khu vực hóa chuỗi cung ứng và chiến lược đa dạng hóa địa điểm sản xuất của các tập đoàn quốc tế.
Theo Cushman & Wakefield, đà tăng trưởng tại Việt Nam được hỗ trợ bởi hoạt động sản xuất định hướng xuất khẩu, dòng vốn đầu tư nước ngoài và sự mở rộng liên tục của thị trường tiêu dùng nội địa. Trong bối cảnh doanh nghiệp tìm cách phân tán rủi ro chuỗi cung ứng, nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng và đất công nghiệp ngày càng tập trung vào những khu vực có kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay, cao tốc và các cụm sản xuất.
Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, thị trường tiếp tục được hưởng lợi từ nền tảng công nghiệp phát triển, quy mô tiêu dùng lớn và hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Tại báo cáo HCMC MarketBeat Q1 2026 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực này đạt khoảng 36.400 ha. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) đạt khoảng 6,8 triệu m² và kho xây sẵn (RBW) đạt khoảng 6,6 triệu m². Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục duy trì ở mức cao. Đối với nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đều vượt 90%, còn đất khu công nghiệp đạt 74,8%.
Ở phía Bắc, các địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình đang nổi lên nhờ lợi thế về điện tử, sản xuất công nghệ cao và thương mại xuyên biên giới.
Báo cáo Hanoi MarketBeat Q1 2026 cũng cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 63% đối với đất khu công nghiệp, 86% đối với nhà xưởng xây sẵn và 82% đối với kho xây sẵn. Riêng Hà Nội gần như đạt mức lấp đầy tối đa ở cả ba loại hình, trong khi các tỉnh vệ tinh tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê tích cực.
Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết đã ghi nhận làn sóng rõ nét từ các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao không chỉ mở rộng hiện diện mà còn gia nhập mới vào thị trường Việt Nam trong những năm gần đây.
Xu hướng này đang góp phần củng cố vai trò của Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đồng thời, tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư cũng đang thay đổi khi doanh nghiệp không còn chỉ quan tâm đến vị trí mà ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng, năng lực chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành quốc tế.
Tỷ lệ trống dự báo tiếp tục giảm, áp lực tăng giá thuê ngày càng rõ nét
Sự sôi động của thị trường Việt Nam phản ánh xu hướng chung của toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Theo Waypoint 2026, có tới 43% thị trường logistics trong khu vực được dự báo sẽ ghi nhận tỷ lệ trống giảm trong ba năm tới khi lực hấp thụ tiếp tục cải thiện trong khi nguồn cung mới được kiểm soát chặt chẽ hơn. Điều này đồng nghĩa mức độ cạnh tranh đối với các tài sản logistics chất lượng cao sẽ ngày càng gia tăng, đặc biệt tại những vị trí sở hữu lợi thế kết nối hạ tầng.
Không chỉ tỷ lệ trống thu hẹp, giá thuê cũng được dự báo tiếp tục đi lên. Cushman & Wakefield cho biết 54% thị trường logistics trên toàn cầu và 60% thị trường tại châu Á - Thái Bình Dương được kỳ vọng sẽ ghi nhận tăng trưởng giá thuê trong thời gian tới.
Song song với đó, yêu cầu của khách thuê cũng đang thay đổi đáng kể. Các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những cơ sở logistics hiện đại, tiết kiệm năng lượng và sẵn sàng cho tự động hóa nhằm nâng cao hiệu quả vận hành cũng như khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.
Xu hướng này đang thúc đẩy các chủ đầu tư nâng cấp chất lượng sản phẩm, phát triển các dự án kho bãi và nhà xưởng theo tiêu chuẩn quốc tế để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao từ khách thuê.
Ông Dennis Yeo - Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp, Châu Á - Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield nhận định, Đông Nam Á đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới khi đa dạng hóa chuỗi cung ứng đã trở thành xu hướng mang tính cấu trúc thay vì chỉ mang tính chu kỳ.
Theo chuyên gia này, khi nhu cầu tiếp tục mở rộng, sự cạnh tranh đối với các tài sản logistics chất lượng cao tại những vị trí có kết nối tốt sẽ ngày càng gay gắt. Điều này không chỉ thúc đẩy khách thuê đưa ra quyết định sớm hơn mà còn mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và chủ đầu tư có khả năng phát triển những cơ sở logistics hiện đại, đáp ứng yêu cầu vận hành và công nghệ trong tương lai.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
