Thương hiệu mới tạo lực cầu cho mặt bằng
Thị trường bán lẻ Việt Nam đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi ngày càng nhiều thương hiệu Trung Quốc mở rộng hiện diện. Từ thời trang, đồ gia dụng, mỹ phẩm, đồ chơi, F&B đến các mô hình tiêu dùng và giải trí, nhóm thương hiệu này không chỉ làm phong phú lựa chọn của người tiêu dùng mà còn tạo thêm nhu cầu đối với mặt bằng thương mại.
Động lực quan trọng phía sau là sức mua trong nước tiếp tục cải thiện. Bảy tháng đầu năm 2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt hơn 4.555 nghìn tỷ đồng, tăng 13,1% so với cùng kỳ. Trong đó, bán lẻ hàng hóa tăng 12,7%; dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 15,9%; du lịch lữ hành tăng 16,3% và các dịch vụ khác tăng 12,6%.
Đà tăng này cho thấy quy mô thị trường tiêu dùng đang mở rộng, tạo điều kiện để các thương hiệu quốc tế tiếp tục tìm kiếm vị trí tại Việt Nam. Điều này tạo dư địa cho những mô hình F&B, giải trí, phong cách sống và bán lẻ trải nghiệm – những nhóm ngành thường có nhu cầu lớn về mặt bằng tại các trung tâm thương mại.
Theo báo cáo thị trường, 6 tháng đầu năm 2026, bất động sản thương mại – bán lẻ bổ sung khoảng 95.000 m² nguồn cung mới, tăng hơn hai lần so với cùng kỳ năm trước. Khi diện tích mới liên tục được đưa vào vận hành, bài toán lớn đối với chủ đầu tư không còn chỉ là xây thêm dự án mà là tìm đủ khách thuê để hấp thụ nguồn cung.
Trong bối cảnh đó, các thương hiệu Trung Quốc có chiến lược mở rộng nhanh trở thành một nguồn cầu đáng chú ý. Một thương hiệu có thể bắt đầu bằng một cửa hàng thử nghiệm, sau đó mở rộng thành chuỗi nếu mô hình phù hợp. Khi số lượng điểm bán tăng lên, nhu cầu về vị trí tại TTTM, tuyến phố thương mại, khu đô thị và những khu vực đông dân cư cũng tăng theo.
Thực tế trên thị trường cho thấy sự hiện diện của các thương hiệu Trung Quốc ngày càng rõ nét. Những cái tên như Pop Mart, Chagee, KKV, Urban Revivo hay một số thương hiệu thời trang, F&B và bán lẻ phong cách sống đang tìm kiếm vị trí tại các trung tâm thương mại lớn. Trước đó, CBRE từng ghi nhận làn sóng thương hiệu Trung Quốc góp phần thúc đẩy tốc độ lấp đầy tại các TTTM mới ở TP.HCM.
Cụ thể, POP MART đã khai trương cửa hàng thứ 7 tại Việt Nam tại Thiso Mall Sala vào cuối tháng 3, với diện tích 165 m². KKV từ 6 cửa hàng vào tháng 4/2025 đặt mục tiêu nâng lên khoảng 50 cửa hàng tại Việt Nam trong năm 2026, đồng thời khai trương flagship toàn cầu thứ hai tại TP.HCM. Với Chagee, hệ thống đã mở rộng tới hàng loạt vị trí tại TP.HCM, từ Vạn Hạnh Mall, mPlaza, Vinhomes Central Park, Vinhomes Grand Park đến các tuyến phố như Nguyễn Trãi, Lý Tự Trọng, Phan Xích Long. Trên toàn cầu, thương hiệu này đã có hơn 6.000 cửa hàng.
Trong lĩnh vực thời trang, Urban Revivo cũng mở cửa hàng tại Hanoi Centre, nơi quy tụ gần 200 thương hiệu và có tỷ lệ lấp đầy trên 90%. Những diễn biến này cho thấy các thương hiệu Trung Quốc đang tạo thêm nguồn cầu thực tế cho mặt bằng bán lẻ, đặc biệt tại các TTTM lớn, vị trí trung tâm và khu vực có lưu lượng khách cao.
Không chỉ thương hiệu Trung Quốc, nhiều thương hiệu quốc tế và nội địa cũng đang tăng tốc mở rộng. Vincom Retail cho biết trong 6 tháng đầu năm 2026, gần 140 thương hiệu mới gia nhập hệ thống, đóng góp gần một phần ba tổng diện tích thuê mới. Điều này cho thấy nhu cầu mặt bằng bán lẻ đang được tạo ra từ nhiều nhóm khách thuê, thay vì phụ thuộc vào một nguồn cầu duy nhất. Đây là tín hiệu tích cực đối với bất động sản thương mại.
Mặt bằng đắc địa mới thực sự hưởng lợi
Có thêm thương hiệu không đồng nghĩa mọi mặt bằng đều tăng giá trị. Ngược lại, khi nguồn cung mở rộng, thị trường có xu hướng phân hóa mạnh hơn giữa các dự án. Tại những TTTM có vị trí thuận tiện, lưu lượng khách cao và hệ sinh thái mua sắm – ăn uống – giải trí hoàn chỉnh, thương hiệu mới có thể nhanh chóng tiếp cận khách hàng. Ngược lại, các dự án cũ, vị trí kém thuận lợi hoặc thiếu sức hút về trải nghiệm sẽ khó hưởng lợi chỉ từ việc thị trường có thêm thương hiệu.
Đây cũng là lý do các thương hiệu hiện không còn đơn thuần tìm một nơi “để mở cửa hàng”. Họ tìm một hệ sinh thái có khả năng tạo doanh thu.
Một ví dụ mới là Hanoi Centre vừa được đưa vào vận hành tại 175 Nguyễn Thái Học, Hà Nội. Dự án có hơn 41.000 m² diện tích bán lẻ, gần 200 thương hiệu và tỷ lệ lấp đầy hơn 90% ngay thời điểm khai trương. Danh mục khách thuê gồm cả những thương hiệu quốc tế mới vào Việt Nam và các cửa hàng flagship.
Mô hình này cho thấy cuộc chơi của bất động sản bán lẻ đang chuyển từ “có mặt bằng” sang “có trải nghiệm”. Một TTTM có F&B, giải trí, thời trang, bán lẻ và các hoạt động cộng đồng bổ trợ lẫn nhau sẽ có khả năng kéo khách tốt hơn một dự án chỉ tập trung vào diện tích cho thuê.
Với thương hiệu Trung Quốc, yếu tố này càng quan trọng bởi nhiều doanh nghiệp bước vào Việt Nam với chiến lược xây dựng nhận diện nhanh. Một cửa hàng ở vị trí đẹp không chỉ tạo doanh thu mà còn đóng vai trò điểm nhận diện thương hiệu.
Khi một thương hiệu có khả năng kéo khách, họ có thể trở thành anchor tenant – khách thuê chủ lực tạo lưu lượng cho toàn bộ TTTM. Hiệu ứng này giúp chủ đầu tư hưởng lợi không chỉ từ tiền thuê trực tiếp mà còn từ khả năng tăng doanh thu của những cửa hàng xung quanh.
Trong khi đó, sự mở rộng nhanh của thương hiệu Trung Quốc cũng làm cạnh tranh về “đất vàng” bán lẻ trở nên gay gắt hơn. Các thương hiệu nội địa phải cạnh tranh với những doanh nghiệp có lợi thế về quy mô, chuỗi cung ứng và tốc độ mở cửa hàng. Chủ đầu tư vì vậy cũng phải cân bằng giữa thương hiệu Trung Quốc, thương hiệu quốc tế và thương hiệu Việt để duy trì một cơ cấu khách thuê đa dạng.
Một điểm đáng chú ý khác là sự phát triển của thị trường bán lẻ đang kéo theo nhu cầu ở nhiều lĩnh vực phía sau. Khi một chuỗi mở rộng từ vài cửa hàng lên hàng chục điểm bán, nhu cầu về thiết kế, thi công, logistics, quảng cáo, nhân sự, vận hành và quản lý chuỗi cũng tăng lên. Tuy nhiên, cũng cần thận trọng với kỳ vọng về sự mở rộng quá nhanh.
Vincom Retail ghi nhận tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống đạt 88,9% trong quý I/2026, tăng 2,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ; lượng khách tới các TTTM đạt 55 triệu lượt, tăng 13,2%. Những con số này cho thấy một TTTM có thể tạo lợi thế khi đồng thời sở hữu vị trí tốt, danh mục thương hiệu phù hợp và khả năng thu hút khách thường xuyên.
Trong khi đó, tại TP.HCM, nhu cầu thuê vẫn tập trung vào những dự án có chất lượng vận hành tốt. Báo cáo thị trường quý I/2026 được Savills dẫn lại cho thấy công suất bán lẻ hiện đại toàn thị trường duy trì trên 90%, dù một số khách thuê trong ngành F&B và giải trí có sự điều chỉnh ở khu vực ngoài trung tâm.
Như vậy, làn sóng thương hiệu Trung Quốc có thể tạo thêm lực cầu, nhưng không thể tự mình giải quyết bài toán hấp thụ toàn bộ nguồn cung mới. Trong những tháng cuối năm, khi thị trường bước vào mùa mua sắm cao điểm, tựu trường, lễ hội và cuối năm, sức mua được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ bán lẻ. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng 13,1% sau 7 tháng cũng đặt ra yêu cầu về chất lượng tăng trưởng. Doanh nghiệp và chủ đầu tư không chỉ cần nhiều khách hơn mà phải biến lượng khách thành doanh thu thực tế và duy trì được sức mua dài hạn.
Với bất động sản thương mại, điều này đồng nghĩa giá trị mặt bằng sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng tạo dòng khách và doanh thu, thay vì chỉ dựa vào diện tích hay vị trí trên bản đồ. Làn sóng thương hiệu Trung Quốc vì vậy vừa là cơ hội vừa là phép thử đối với thị trường bán lẻ Việt Nam. Nó tạo thêm nguồn cầu, nhưng đồng thời buộc các TTTM phải nâng chất lượng vận hành, đa dạng hóa trải nghiệm và chọn lọc khách thuê.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
